房產律師揭秘城鎮居民購買農村宅基地無效後，增值部分分割門道

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在農村土地制度和房地產市場發展的大背景下，農村房屋及土地流轉問題一直備受關注。2002 年，林宇賢作爲 ××× 村村民，與 ××× 村委會簽訂《出讓某地協議書》，以 15000 元受讓了後來成爲一號房屋及院落的地塊。2003 年，趙晨傑非 ××× 村村民，與林宇賢達成口頭協議，以 3 萬元受讓該房屋及院落。此後，趙晨傑出資對房屋進行翻建，長期佔有使用該房屋。隨着時間推移，農村土地政策的嚴格執行以及土地價值的變化，這起看似簡單的房屋轉讓交易引發了一系列糾紛。

二、案件經過

（一）原告主張

林宇賢向一審法院起訴，請求確認其與趙晨傑口頭達成的一號房屋及院落的合同無效，要求趙晨傑返還房屋及院落，自己退還轉讓款3 萬元，並由趙晨傑承擔訴訟費。上訴時，林宇賢請求撤銷原審判決第二項，即其返還趙晨傑購房款並賠償經濟損失共計 937655 元的判項，要求一審、二審訴訟費由趙晨傑承擔。林宇賢認爲，一審法院認定其對趙晨傑損失承擔主要責任錯誤，因爲簽約時自己不知土地禁止流轉，是趙晨傑主動求購併擅自翻建，合同無效是趙晨傑明知身份不符仍購置所致。同時，一審判定的賠償數額沒有事實和法律依據，涉案地塊不是宅基地，趙晨傑無權獲區位補償價，農村集體土地無商業價值，周邊也無拆遷開發，不應參考這些因素確定損失，且趙晨傑是主要過錯方，應按評估金額和過錯比例確定賠償數額。

（二）被告抗辯

趙晨傑辯稱同意原審判決，不同意林宇賢的上訴請求。趙晨傑指出，林宇賢已轉爲居民戶口，村內擁有兩處宅基地院落，違反“一戶一宅” 政策，無訴訟主體資格。合同無效是因爲林宇賢明知集體土地不能轉讓給非本村成員，卻爲利益高價出賣，自己購買的是房基和院落並自己建房，依據房地一體原則，宅基地與房屋不可分割。《房基轉讓證明》簽訂近 20 年，期間區位價值和經濟水平變化巨大，林宇賢此時主張合同無效毀約，違背誠信和公序良俗，應承擔全部責任。原審法院判定的賠償款有事實和法律依據。

（三）法院查明

法院經審理查明，林宇賢爲××× 村村民，趙晨傑非該村村民。2002 年林宇賢從村委會受讓地塊，2003 年與趙晨傑達成口頭轉讓協議，趙晨傑付款後佔有使用房屋並翻建。審理中，林宇賢申請對房屋及附屬設施重置成新價評估，結果爲 309230 元，雙方認可報告真實性，但林宇賢認爲重置成新價高於實際價值。法院認定，××× 村土地屬集體所有，案涉土地爲農村建設用地，集體土地使用權與身份相關，禁止向集體經濟組織外流轉，林宇賢與趙晨傑的轉讓行爲違反規定，合同無效。合同無效後，雙方應返還財產，考慮趙晨傑翻建裝修房屋，林宇賢應賠償添附價值。林宇賢明知土地禁止流轉仍出賣，多年後又主張合同無效，應承擔主要責任；趙晨傑購置禁止流轉的房屋和土地也有過錯，應承擔相應責任。因涉案房屋所在鎮發展水平高、前景好，部分區域已徵地開發，周邊環境變化大，按原價款返還會導致利益失衡，故林宇賢應賠償趙晨傑經濟損失，具體數額由法院酌情確定。

三、裁判結果

確認林宇賢與趙晨傑於2003 年 8 月 18 日口頭達成的關於轉讓北京市平谷區一號房屋及院落的合同無效。

林宇賢於判決生效之日起10 日內返還趙晨傑購房款並賠償趙晨傑經濟損失共計 937655 元。

趙晨傑於判決生效之日起10 日內將北京市平谷區一號房屋及院落返還給林宇賢。

駁回林宇賢的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

從法律規定來看，農村集體建設用地的流轉有嚴格限制，其使用權與集體經濟組織成員身份緊密相連。趙晨傑非××× 村集體經濟組織成員，林宇賢與趙晨傑之間關於房屋及院落的轉讓合同違反了集體土地使用權禁止違法轉讓的規定，合同無效的認定清晰明確，這是整個案件處理的基礎。

（二）責任劃分與賠償依據

在責任劃分上，林宇賢作爲出賣人，明知土地流轉限制仍進行交易，且在多年後主張合同無效，明顯違背誠信原則。趙晨傑雖有購置禁止流轉房屋和土地的過錯，但林宇賢的行爲是導致合同無效的主要原因，所以林宇賢承擔主要責任合理合法。在確定賠償數額時，充分考慮了房屋翻建、區位價值變化、周邊環境發展以及雙方過錯程度等因素。房屋重置成新價評估報告提供了一定參考，但不能僅以此確定賠償數額，綜合各種因素後酌情確定的賠償款更能體現公平原則，有力地維護了趙晨傑的合法權益。

（三）證據運用

在證據運用方面，《出讓某地協議書》《房基轉讓證明》以及房屋重置成新價評估報告等證據，形成了完整的證據鏈。這些證據清晰地呈現了房屋及土地的流轉過程、雙方的交易行爲以及房屋現狀等關鍵事實，爲法院的判決提供了堅實的事實依據，也爲我方當事人的勝訴奠定了基礎。

五、辦案心得

（一）熟悉土地政策法規

在處理涉及農村房屋和土地的糾紛時，必須深入瞭解和熟悉農村土地政策法規，包括土地的性質、流轉限制等。只有準確把握這些規定，才能在案件中準確判斷合同的效力和各方的權利義務，爲當事人提供有效的法律支持。

（二）注重證據收集與整理

全面收集和整理證據至關重要。從房屋土地的原始交易憑證到後續的翻建、使用等相關證據，都可能對案件結果產生重大影響。在本案中，通過對各種證據的梳理和運用，清晰地還原了案件事實，有力地支持了我方的主張。

（三）考慮公平與誠信原則

在法律框架內，充分考慮公平與誠信原則。在農村房屋買賣合同無效糾紛中，不能僅僅依據合同無效就簡單處理，還需綜合考慮雙方的過錯程度、房屋土地的實際使用情況以及市場價值變化等因素，以實現公平正義，維護交易秩序和社會穩定。