上海新政次日丨細則加速落地 土拍攬金近百億

5月28日，在“滬九條”新政發佈的第二天，上海2024年第二輪土拍也正式拉開序幕。

據悉，本次共出讓4宗宅地，總出讓面積15.49萬平方米，總建築面積24.27萬平方米，總起價93.5億元。

最終，4宗地塊共吸引15家企業參拍，總成交價爲99.84億元，成交樓面均價41135元/平方米，其中2宗封頂搖號、1宗底價成交、1宗溢價成交。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，相比於上次土拍18家企業報名參與而言，本次參拍企業有所減少。此外，本輪僅推出4宗地塊，雖整體質量相對較好，但是自2021年實行集中土拍以來，出讓面積和成交總金額最低的一次。

北京城建首入上海

具體來看，本次出讓的4宗地塊分別位於浦東新區、楊浦區、松江區、閩行區。就地塊熱度而言，除了松江區廣富林地塊僅國貿+松江交投1家聯合體報名、以底價成交外，其餘3宗地塊均吸引多家單位參拍。

其中，浦東新區上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊最“搶眼”，共吸引招商、中海、綠城等8家單位參拍。最終由中鐵置業集團以13.24億元搖號競得，樓面價53042元/平方米，溢價率10%。

陳炬蘭表示，浦東新區上鋼街道地塊緊鄰世博文化公園，地段優勢明顯，地塊整體質量較佳，成了本輪土拍最炙手可熱的寶地。

此外，閔行區梅隴社區03單元01-26-01地塊共吸引4家單位參拍。最終由安徽安聯高速公路+安徽高速地產集團54.635億元搖號競得，樓面價48407元/平方米，溢價率10%。

而北京城建以4.98億元競得楊浦區長海社區016-02地塊（長海街道337街坊），樓面價58404元/平方米，溢價率3.11%。

值得注意的是，北京城建地產作爲本輪土拍新面孔，報名參拍了浦東新區、楊浦區、閩行區三宗地塊。

對此，業內人士表示，北京城建合併重組北京住總後，實力進一步增強。在此背景下，北京城建報名上海土拍3宗地塊，體現了其對自身實力的信心，以及對上海市場的重視程度。

細則加速落地 部分銀行跟進

事實上，作爲一線城市，上海的房地產市場和土地市場一直都是業界關注的焦點。

就在昨日（5月27日），上海發佈《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施，全方位放鬆樓市調控引導市場預期。

對此，陳炬蘭表示，相對於其他城市而言，今年上海樓市表現相對亮眼，但並非毫無壓力。監控數據顯示，4月以來上海市場熱度下降。“本次政策出臺將一定程度上刺激購房需求，有利於更好引導市場預期，增強市場信心。”

數據同樣證實了上述觀點。據貝殼研究院數據，截至2024年4月底，上海二手房價格指數同比下降19.8%，較一線城市二手房價格指數平均跌幅高1.5個百分點。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年5月（截至27日）上海二手房成交14185套，較4月下降22.3%，較去年同期下降5.2%；今年前5月累計成交74305套，較去年同期下滑10.2%。

據克而瑞數據統計，截至2024年4月，上海新建商品住宅可售面積同比增長47.5%至772萬平米，去化週期也由2023年同期的6.4個月提升至15.7個月。

諸葛找房認爲，此次政策對購房者釋放了強烈利好信號，新政之後符合購房資格的羣體會明顯增加，購房需求釋放增多，預計積極效果將率先體現在新房的來訪量和二手房帶看量，逐步顯現在成交端。

值得一提的是，5月28日，央行上海分行、金融監管總局上海局發佈《關於調整上海市商業性個人住房貸款最低首付比例政策的通知》，明確對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於20%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於35%；在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，最低首付款比例調整爲不低於30%。

此外，據“上證報”消息，目前上海地區已有部分銀行開始按照最新政策執行房貸利率及首付比例。來自浦發銀行上海某支行的房貸經理表示，今天已經開始按照最新發布的政策執行，首套房貸利率爲3.5%，首付比例爲20%，公積金貸款細則也已同步調整。

預計其他一線城市會跟進

那麼其他一線城市是否會跟進？鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，上海放鬆限購是標誌性事件，表明一線城市也加入到了加快出臺政策組合拳救市的行列，預計核心一二線繼續放鬆限購、出臺政策組合拳救市是大勢所趨。

“在當下市場對一線城市政策鬆綁的呼聲已經達到高點的背景下，上海本次新政對市場信心的提振影響似乎更爲深遠，將更好的引導市場預期，預計其他一線城市也會跟進。”諸葛找房分析稱。

中信證券分析指出，上海樓市新政既打開了全國主要城市進一步優化房地產政策的空間，也體現了政府穩定房地產需求的決心。相信真實增量需求釋放，配合存量房業主對房價的信心逐漸恢復，一線城市的房價將有望在今年年中率先企穩，此後市場可能呈現波浪式復甦跡象，即先是一線，再是強二線，接着出現弱二線城市復甦。

文/崔瑞婷