“去金融化”階段性完成：央民企接連“拿地”灃東信號幾何？
密集新聞發佈會之下，西安地產打出了信號彈。
11月6日，保利發展（600048）旗下陝西保利房地產開發公司以8.1億元成交價款摘得灃東新城60.26畝商住用地，成爲“灃東融合片區”概念下的首宗出讓地塊。僅12天后，具有萬科從業背景的陝西地建嘉信置業亦在灃東新城以8.56億元摘得79.28畝商住用地。
頭部央企與實力民企短期內爭相落子灃東，似乎有點展開新一輪“地塊爭奪戰”的意味，而其所釋放的積極信號亦成爲當前地產低迷環境下的一個鮮明註腳。
值得注意的是，本次成功摘地，距保利首次佈局灃東已過6年。6年的時間，恰是中國地產最大變革的歷史窗口，其核心是——初步完成了地產的“去金融化”這一既定目標。
01
保利打響第一槍
所有人都知道，房地產正在發生變化。
在最新調整期，中央政策逐漸轉向“託舉並用”，9月下調住房公積金貸款利率0.25個百分點、統一首套與二套房最低首付比例爲15%，11月降低契稅比例，同步推進的還有以貨幣化安置等方式實施100萬套城中村和危舊房改造，當年面對“三道紅線”考覈的房企，也迎來了“白名單”項目信貸規模擴容至4萬億元的新利好。
在一系列信號中，住建部部長倪虹10月的表態最有價值：房地產市場已具備築底基礎，對止跌回穩充滿信心。與其相印證的是，70個大中城市10月新房價格環比上漲城市數量爲7個，較上月增加4城，一線城市二手住宅銷售價格迎來13個月來首次轉漲，環比由上月下降1.2%轉爲上漲0.4%。
在頂層設計出現扭轉的關鍵時刻，作爲對中央政策最爲敏感的羣體，以地產爲主業的央企之一舉一動都充滿了耐人尋味的意味，尤其是2024年全國拿地冠軍——保利集團。
公開信息顯示，央企保利剛剛所摘的灃東地塊，位於灃東新城文商片區科技四路以北，雲水六路以西，佔地60.26畝，成交土地單價1350萬元/畝，樓面單價8102元/平方米，總價款8.14億元。簡單看，面積不算小、價格也不算很便宜（2024年上半年，西安僅有3宗地塊樓面價超過1萬元/米）。
作爲本土財經觀察者，我們判斷這一槍，大概率就是西安土拍市場的拐點，而這一判斷的起點也是6年前。
2018年8月，我們刊文《》，閱讀量破萬，雖然我們從固投、消費和信貸口徑作出詳細分析，但收穫的卻是滿屏的質疑，因爲討論最激烈的點是——西安均價能不能上3萬元/米。
2019年6月，我們再次刊文《》，結果更加慘烈。點贊最高的留言是“太不負責任了，很多人可能會因爲你這篇文章錯失良機”，支撐此一觀點的讀者還作出詳細論述（如下）：
同意一樓觀點，這篇文章邏輯硬傷太大，會誤導一些讀者。真正決定城市房價的因素有1、浩浩蕩蕩的城鎮化（時代潮流，不可逆）；2、廣義貨幣量M2（超發貨幣停得下來？）；3、地方財政問題（不賣地，地方財政問題怎麼解決？借債？是要還的）；4、老百姓對美好生活的追求（住房改善需求）。以上4個因素，沒有任何一條可以打破，所以，期待一二線城市房價下跌可以說是癡人說夢。
在筆者眼中，彼一時段正是“地產金融化”頂峰，但其後的事大家都知曉了，隨着熱點區域的房價下跌（尤其是三四線城市），靠投資房產賺錢的全民心態，已經終結。
而在最新環境下，地產正在重新定位，既是推動經濟的重要引擎，也是理順中央地方財政體系的抓手，還是滿足公衆百姓居家生活的保障，尤其是當全國拿地冠軍出手灃東這一熱點區域時，從這一動作中我們推斷央企已基本確認：
地產“去金融化”的目標任務已近完成，在新理念下的地產開發，將迎來新篇。
02
爲什麼是灃東？
一個隱藏的意味是，我們認爲只有在灃東拿地，才堪稱信號彈。因爲在西安金融圈，灃東這一標籤意味着什麼，人所共知。
從歷史的角度研究問題起源，不是本文重點。與理智者同行的金融棒棒糖，更願意站在鼓勵的角度，去觀察灃東的變化。
首先，我們最願意看產業。
在灃東新城最知名的項目庫中，素有“小華爲”之稱的匯川技術（300124）投資10億元，於灃東匯川儲能及電源系統製造基地項目，在2025年10月投運之後，可實現年營收80億元，帶動就業約1500人。同樣解決1500人就業的項目還有中國軟件技術領軍企業潤和軟件（300339），最新市值超過500億元。
這些註定被爭搶的高質量項目，爲什麼選灃東呢？縱觀西安已經形成的“北經開南高新”格局，加之快速發展的西鹹新區秦創原，灃東“三頭貼近”的地利無疑具備了綜合優勢，入區企業可以說是與西安最精華的區域取得了聯絡，此時只要堅定地打出“科創立區”的大牌子，就已經具備突圍可能了。
其次，我們最願意看人口。
如下圖所示，西鹹新區目前是人口最大的區域（130萬人），但七普數據顯示，灃東一隅就佔了快40%，區域常住人口已由成立之初的30萬人增加至2020年的52.13萬人。且因人口增長最快，實際常住人口規模則預計在70萬人左右的規模。
這是什麼概念，灃東的人口規模幾乎接近了碑林區。
最後，我們最願意看行動。
我們肯定不會將70多萬人簡單視爲購房主體，我們關注的是營商環境方面，灃東新城正在努力推動多項小切口的變化。顯著動作在於完善“內暢外聯”立體交通格局，科技二路快速路、昆明路-連霍高速輔道快速化改造等多個幹道項目均已建成，實現了快速通達主城區的主幹路網，2024年內還將建成車輛段西路、和平路、灃東三路等諸多道路，以實現灃東內部路網的“微循環”，今年以來灃東城市面貌的提升變化顯而易見。
以本次保利所摘地塊爲例，距擁有萬畝水面的昆明池駕車不過10分鐘。
基於產業、人口和環境的提升，在供地領域，我們還傾向於認爲灃東新城的“空間容量”可能也是優勢，其未來的明星項目可能會集中於“一快一慢”兩大區域。
快：即“灃東融合片區”。該片區在與高新區無縫銜接的區位襯托下，相比之下的價格優勢則顯得十分突出，心理概念下的定價優勢可能會加分。如10月21日西鹹新區剛剛第二場土地資源推介會上，灃東14宗地塊中3宗均在此列，換言之，這是“快速補充流動性”的首選。
慢：即“萬畝昆明池”。作爲如此規模的水域面積放眼全國都是稀缺資源，其帶來的生態環境配套對於片區未來發展的價值不言而喻，且灃東對於昆明池周邊的開發十分謹慎，目前僅有湖光山色、華髮長安首府等少量項目，湖邊儲備土地均着眼於引入高端產品。
03
灃東獲得最強支撐
如前文所述，只有灃東恢復批量供地，我們才認爲是重磅信號。
我們先看一個小小的對比。
如上圖所示，2024年前三季度全國土地成交金額合計2.17萬億元，其中城投拿地金額合計8583億元，佔比近4成，第二季度與第三季度分別同比上升69%、99%。即使外行也知道，這些動作大概率都有“應急之意”，且一定程度上引發了外界的擔憂。
但在11月8日，財政部放出10萬億特別國債，解決地方隱債進入頂層設計，“平臺必將順利化債”亦爲保利入場提供了最強支撐。
這一天，必然是中國區域改變發展邏輯的大拐點。
或許有讀者問：現在不還是賣地嗎？怎麼能叫擺脫土地財政依賴呢？對此我們的感受是：
地產調控初步完成“房住不炒”，城投模式正在進入“過渡地帶”。
在這個“過渡地帶”，顯著的信號包括恢復正常供地以及置換高成本資金，其目標指向都是流動性管理，以不引發區域金融風險爲底線。
當“過渡地帶”結束之後，自1992年開始的借城投融資以推動區域基礎建設的歷史階段將正式完成，“營商環境”及“公衆服務”兩大主題將成爲地方政府的最大競爭力，若疊加《公平競爭審覈條例》，市場化配置要素資源也將爲地方政府進行大鬆綁。若疊加稅制改革，以稅爲主體的一般預算收入，將成爲地方財政的主要來源。
在我們的觀察中，“申請特別國債”的具體方案還沒有披露，但2024年以來，市場已經可以看到灃東新城圍繞化債事宜所採取的諸多行動。
而在新舊轉化之間，地方政府融資成本也呈現出下行趨勢。不僅今年以來債市利率已到達底部，10年期國債利率跌破2.3%，30年期國債利率跌破2.5%，創下2006年以來新低。同時，面對大行下沉的中小金融機構協同平臺降低融資成本亦是大勢所趨，既解決了自身的資產荒，也在一定程度上實現了息差提升。
行文至此，這種積極信號已經得到擴散。
11月11日，同爲央企的中國金茂（00817）摘得曲江新區西安文教園約61.6畝開發用地，溢價率22.94%，價款14.5億元。
或許正是央企出手拿地釋放出的積極信號，民營房企也在灃東動了起來。
正如本文開頭提到的，就在央企保利拿地的12天后，陝西地建嘉信置業於11月18日在灃東新城文商片區以8.56億元摘得79.28畝商住用地，該公司是由陝西地建地產集團（51%）與西安嘉信美地實業聯合成立的平臺公司，後者公司法人及大股東正是曾經將西安萬科帶入巔峰的原總經理錢嘉。
距離西鹹新區秋季土地資源推介會過去僅不到一個月，灃東新城就已成交兩宗地塊。據金融棒棒糖瞭解，灃東新城本輪推出的幾宗地塊引起了諸多知名地產商的關注，其中不乏TOP10的房企已經開始與灃東新城展開多輪洽談。
市場拐點是否已經到來，我們也能從灃東這幾宗地塊的火熱程度中觀察一二，我們相信，市場即將迎來黎明的曙光。