買成屋，建商真正的黑心你看不見！
雖然近幾年臺灣房價屢次居高不下，不過仍是有許多民衆爲了買屋而努力打拼，藉由儲蓄讓自己能早日買到一間好宅。不過，我們也時常在新聞上面看到買屋糾紛，或是住了幾年後才發現房子漏水嚴重、房屋結構出現問題、房屋建材偷工減料等問題，如同本書作者所說「眼見，不一定爲憑！」，因爲對於買屋的細節不夠了解，所以往往淪入了建商與房仲業者的話術陷阱中，而悲劇也通常都是在簽約後或已將房子買下後才慢慢發酵，來看作者的舉例說明與統計數據便能見分曉。
哪有那麼恐怖，別嚇我們了！
千萬別說不可能，舉個例子，過去位於臺北市東湖地區的閤家歡社區，十幾年前採取五層連棟、三米寬大氣中庭走廊，豪華的設計，讓許多購屋者趨之若鶩。
然而，建商卻使用海砂做爲鋼筋混凝土中的細粒料，於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋，曾經美輪美奐的建物，如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋，還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」，留下來的住戶多半是因無處可去，不得已才冒險留下。
至於建設公司十幾年來消極避責，讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶，恰似這羣孤立無援的住戶，哭過又幹的淚痕。
相信沒有人希望自己買的愛屋，出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵，然而新成屋及中古屋是建商早就蓋好的建物，鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成，無法以肉眼檢視。
這就好比我們若不透過醫療器具，也無法得知骨骼、器官是否受傷，兩者是一樣的道理。遺憾的是，目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式，能夠在上述工項施作完成後，再來進行檢視施作的品質。
表1 是102年第三季全臺發生購屋糾紛的統計，總數高達532件，其中與施工品質有關的糾紛，單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件，以及氯離子檢測3件。各位準備購屋的朋友，您還覺得成屋真的可以「眼見爲憑」嗎？
買預售屋，有三大優勢
成屋所謂的「眼見爲憑」，其實只看見了房子的外觀與裝飾材料，你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎？看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎？還有，你看得見防水材塗布的高度與厚度嗎？
再來，「眼見爲憑」意味着房子已經蓋好了，等到此時才發現客廳太大、書房太小，不符合使用需求，你也只能摸摸鼻子，在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除，重新依需求隔間。
而相對成屋的這些缺點，預售屋有以下三大優勢：1. 房價給付較爲彈性。2. 可以配合需求辦理「客變」。3. 可以實際監督工程施作。
優勢1 房價給付較爲彈性房價給付較爲彈性的優勢，並不是指預售屋可以讓房屋總價降低，而是不像購買新成屋，在簽約後一至二個月內，就必須備妥全額的自付款。購買預售屋該付的自備款，可以在工程執行的一年至二年內，分階段給付，常見的狀況區分爲：簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑，及交屋等幾個階段。也因爲如此，買方在資金調度上，存在比較寬鬆的給付彈性。
優勢2 可以配合需求辦理「客變」因爲預售屋賣出時房子還沒蓋好，所以不影響整體結構及使用安全的部分（如房子的內部隔間、裝修材質等），建商通常會允許購屋者依自己的需求進行變更，這也就是俗稱的「客變」。如果購屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置，就可以依此需求，請建商配合調整隔間位置、裝修材質，甚至是插座、弱電配置位置等等。
但要請各位購屋朋友注意的是，因爲客變而增添的建材及工項，成本必須由購屋者自行負擔；但因此減少的建材及工項，同樣也要從原先的房屋總價中扣除。換句話說，建商應該依照購屋者的需求，做出一張類似表2的「客變明細表」。
啊，每次看到這個頭就昏了！
其實，只要依照「看圖說故事」、「有加就有減」及「上網勤訪價」的三個口訣，將明細表搭配簽約的圖說一起看，就能清楚知道你的愛屋變更了什麼東西喔。
你這樣說，還是有聽沒有懂！
好，舉個例子。以上表爲例，所謂的「看圖說故事」，就是把你簽約的平面圖拿出來，先計算一下原本的插座及網路出口數量，再跟自己理想中的數量比較。如果增加的數量跟客變明細表上「追加部分」的數量一樣，就表示建商已經將插座與網路出線口放進工程。
「有加就有減」則是指，裝飾材質變更時，新的材料要用多少面積，相對舊的材料就應該減少多少面積。就如同上表中「60×60 拋光石英磚」的追加量12 坪，會等於「30×30 磁磚」的追減量12 坪。
優勢3 可以實際監督工程施作預售屋是還沒興建完成的房屋，因此購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式，還可以直接拍照存證。以我自己爲例，事先都會請建商告知鋼筋、電線、PVC 管、EMT 管、防水塗料等材料的進場時間，有空時便會到工地，親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外，我還會要求，要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉檯等設備，一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」，以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器具，影響遷入愛屋的時程。
這些施工中的查覈動作，能幫助購屋者維護愛屋的品質，而也只有購買預售屋，纔有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。
★拒絕黑心預售屋，你一定要睜大眼睛：．避免買到爛尾樓：和建商簽訂「價金返還」與「不動產開發信託」。．充分運用客變需求：運用「看圖說故事」與「有加就有減」兩原則，每分錢都算得一清二楚。．檢視安全設計：要求查看房屋的結構圖說及結構計算書，確保安全無虞。．監督鋼筋結構：到現地施工勘查鋼筋綁紮，查看建商是否依圖施作。．檢視混擬土測試：要求查看氯離子測試結果與混凝土試體實驗後紀錄圖，嚴重不符合規定立即要求退屋。．進行防水測試：要求進行試水48小時防水測試，親自到現場確認有無滲漏痕跡。．預防建材偷天換日：在契約上要求所有材料與設備，全部都需「經過我本人現場同意後才能安裝」。
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★本文資料經授權摘自：高寶書版《預售屋全攻略》作者：dolin66/着。出版日期：103/4/30