房地產的雙重價值特性探討
我們對於房地產問題的探討，往往出於它本身的〝投資性〞，因着其投資性特質使得炒作成爲可能，所以在打房措施的相關思考上，便聚焦在壓抑投資這件事情。但事實上，房地產的炒作問題之所以複雜難解，主要是因爲我們對其價值認識不夠清晰，導致解決之道容易失去準度。
從歷史唯物論的角度上來看，房地產的價值主要分爲生產價值與剩餘價值。生產價值由土地成本〈注一〉、營建資本、勞動生產所構成；剩餘價值則是其生產價值以外的增值價值，就是所謂房地產炒作所追求的主要目標。初步瞭解此兩種價值後，我們會發現房地產依着兩種價值所衍生的功能差異：生產價值所衍生的基本功能─居住使用，與剩餘價值所衍生的基本功能─利潤追求，此二者天差地別，但卻常被混成一者而談。
生產價值其物質特性都是可以清楚計算的，即便隨着外力影響而有所改變，像是折舊、天災人禍損傷等，但都可依據其土地、營建成本而合理、精確估算。基本上，生產價值只會隨使用年數增加而減少，即便建物擬定定期的維護計劃，使其使用年限可以適當的延長，但基本上生產價值都不可能因年數而增加〈像汽車就是明顯的例子〉。
剩餘價值的狀態就比較複雜，雖也會因外力影響而改變，但其價值的增加與減少，主要是因爲投資者與炒作者的主觀價值判斷，另外加上外在環境改變的客觀因素而定。但房地產的剩餘價值，往往誤導了一般人對生產價值的認知。一般人以爲一間房子的優劣除了屋齡、屋況以外，還包含了地段、交通、未來升值潛力等價值因素，但殊不知那些其他的因素都是剩餘價值的影響因素，而不是使用價值的影響因素。
此兩者認知混亂首先造成的影響，就是人們不注重生產價值、只重視剩餘價值。因爲當我們隻眼巴巴地關注剩餘價值時，一般都不會制定建物的整體維護計劃，以延長期使用年限〈頂多是加強裝修而已〉。像私人車輛，也算是高單價商品，我們爲了延長其使用價值，也都至少會進行基礎的保養，但價值更高的房屋我們卻很少進行維護計劃，豈不怪哉？目前大概只有商業建築，爲了維護其商業利益纔會真正注重其維護計劃。再者，不制訂維護計劃除了不能延長使用年限，還會因爲維護意識的低落，甚至縮短了使用年限。當使用年限不長時，就代表購置新屋成爲一個必要選項，因而造成目前都市中「新者愈新、舊者愈舊」的建築景像，同時也造成日後都市更新的難題。
另一方面，認知混亂造成的主要影響，即是人民以房地產向銀行進行貸款時，所造成抵押價值混亂現象，而這方面的影響就是造成房地產炒作的真正元兇。關於價值混亂的解釋，且先賣個關子，我們先舉例說明更容易讓人明白：倘若我們擁有價值不斐的骨董或名畫，我們可以以此作爲抵押向銀行借貸嗎？答案很清楚，就是「不行」。爲什麼？因爲骨董或名畫的使用〈生產〉價值極低，但剩餘價值卻極高，剩餘價值意味着不是固定價格，也意味風險，所以無法以剩餘價值去借貸。除非你把名畫投以保險，以保險將名畫價值定質，再以保單質借，否則直接拿名畫、骨董去借貸是非常困難的。
當然也有一種可能，就是直接向當鋪〈就是也評估剩餘價值的單位〉來典當，名畫是可以換取金錢的。但倘若如此，名畫的剩餘價值就會被大大的低估，因爲當鋪爲了規避剩餘價值的貶值風險，所以必定會把其剩餘價值大打折扣。也因爲當鋪不是收藏家，它沒有理由用最高價值來評斷抵押品，它只會以最穩妥的價值來判定。以此同理，卻不同證於房地產的借貸行爲。
當銀行以房地產作爲抵押對象時，其中就包含了生產價值與剩餘價值，但卻不會因爲剩餘價值的風險性而降低，反而常常會依着炒作後的總價格來做爲借出的資金計算〈甚至剩餘價值常常都佔其總金額的大部分〉，這無形中就大大增加了房地產借貸的業務風險，表示其風險評估能力遠不如當鋪。所以當現代的銀行體系其主要資產都是落於房地產部位時，就代表着現代的銀行體系是充滿着風險的體系，一旦遭遇經濟泡沫化或是嚴厲的打房措施，就會遭受嚴重的衝擊，甚至可能導致一國金融體系的崩潰。
各國的銀行體系本身不是不知道他們體系的最大弱點，因爲經歷過廿世紀三O年代的經濟大蕭條、九O年代的亞洲金融風暴，擁有房地產就可能遭受嚴重貶值的後果，其實他們各個都心知肚明。但爲什麼他們依然故我、不懂得規避風險呢？因爲房地產的高價特性使其借貸利潤也顯得異常誘人，一旦把這項業務視爲次要或不重要業務時，他們將無法獲得鉅額的利潤。
但也因爲銀行業和房地產價格的命運共同體關係，所以即便有過去的前車之鑑，銀行也會不惜一切力量來穩住、甚至炒高房地產，以降低其貶值風險。最顯而易見的，就是銀行通常借貸給房地產開發商的門檻都不高，因爲只要房地產開發商不斷炒作新房價格，同一地區舊房的剩餘價值也會跟着提高，那麼擔負着剩餘價值高風險的銀行體系，就可以因爲高房價的態勢依舊而暫時高枕無憂了。
以此兩者價值胡亂運用的，還包括臺灣當前引發爭議的都市更新行爲。因爲都市更新在進行權利變換時，往往會用都更後的增值價格作爲使用坪數的分配依據，但這樣無疑是把剩餘價值當作生產價值來分配。這也就使得在權利變換的過程中，原來房子的使用價值遭受到未來剩餘價值的影響而低估，像原來一坪20萬，但因爲未來會增值爲30萬，那麼在實際分配時就會損失1/3的使用坪數〈總值是一樣的，建商沒有義務免費幫你增值〉。如此荒謬之價值錯用，導致了人民的權益在都更時遭受到重大危害，因而造成許多血淚都更的慘痛案例。
所以要真正把房地產問題做一個根本性的處置，就必須制度化的讓銀行僅根據生產價值來貸款，而不是以生產價值加上剩餘價值一同貸款，這樣就會把剩餘價值的風險留給貸款人自己。如此一來，當經濟產生泡沫化現象或因打房而使房地產價格貶值時，銀行業所受到的衝擊就會大爲降低。當政府執行打房措施時，金融體系就會處於較爲健全的狀態下，當局就可以毫無顧忌的去進行政策執行，也惟有如此，才能提高相關政策的執行效能。
對於買屋者來說，此舉也意味着買房必須自負剩餘價值的資金與其風險，當剩餘價值沒有銀行做後盾時，買房者自然會顧慮其風險、資金壓力等因素而放棄炒作。另外，當開發商因爲生產價值被明確標示，剩餘價值也就會跟着透明，民衆買房自然就會殺價購入，提高了開發商炒房的難度。長此以往，即便不進行嚴厲的打房措施，房價也會慢慢的回到它的基本面─實際生產價值的價格〈土地+營建成本+折舊〉。也惟有如此，人們也纔會真正開始重視建物的生產價值，且訂定各種維護計劃以延長使用，讓建物獲得最有效率與最爲永續的使用狀態。
(注一)：其實土地同建物的情況一樣，也會有生產價值和剩餘價值。土地的生產價值主要因「地目」而有所差異，像建地、農地、工業等用地因爲土地使用目的不同，也有其生產價值的差異，但基本上都是可以進行客觀估價的。所以一旦掌握住土地的生產價值，其剩餘價值便無所遁形，抑制土地的炒作也就相對容易。目前臺灣因爲土地價值認識不清，也造成土地增值稅、土地徵收等價格基準難以服衆而產生諸多問題。其實，只要依據物價水平、農作成本、營建成本等參考依據，每隔數年去估算不同地目的生產價值，就可很容易確認出其生產價值與剩餘價值分別爲何。
●作者張世鋒，圖文工作者 東海建研所畢業，以文字和漫畫切入社會議題，「人耕食共同體」撰稿羣。本文言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多參與，投稿請寄editor@ettoday.net