長租公寓的“殼”要破了嗎

“蛋殼”要破了嗎？

這個當下蛋殼不願意回答的問題，或是接下來長租公寓市場必須直面的問題。連日來，蛋殼深陷“爆雷”“跑路”風波，引發公司股價震盪，長租公寓市場風聲鶴唳。

危險的氣息，在時間和地域上都早有徵兆。年初，因爲免租的矛盾，蛋殼與業主的矛盾開始暴露。隨後，公司風波不斷，資本市場新秀變得起伏不定。赴美上市的長租公寓公司青客公寓也被曝出資金週轉困難，甚至險些關門。長租公寓爆雷頻發於多個城市之際，整個行業已是雞飛狗跳。

長租公寓有一套自己的運營邏輯。“高付”租金給業主，再以“低價”給租客，這一模式看似違背“低買高賣”的市場規律，卻在長租公寓市場成爲基本操作。若要維持資金鍊，只能“長收”租客一年的租金，再按月“短付”給房東，利用時間差週轉資金。

而租客租金又多來自於租金貸等金融產品，提供租金貸的貸款公司通常不是正規銀行，有些是網貸公司或非正規金融機構，利用租戶信用借貸搭建資金池，放大了風險。這種玩法的長租公寓，更像是罩在房地產外殼下的資本遊戲。而時間和金錢之間，往往爭分奪秒，危險藏在頃刻之間。

疫情可能是擊垮資金鍊的稻草。但無論疫情存在與否，長租公寓的腳上一直綁着“雷”。在業內，長租公寓模式一直爭議很大，房地產大佬們各執一詞。幾年之間，嘴仗不斷，爭吵不休。潘石屹直言“這個生意是虧的”，王石力挺，馮侖態度謹慎，他表示要看租金水平也要看房地產金融產品創新。從實際行動看，萬科、龍湖等龍頭企業則接連佈局，中介系、酒店系、創業系，長租公寓市場爭奪戰愈演愈烈。

樓市邁入存量房時代，“租售並舉”的政策背景下，租房改革政策頻出，房企將租賃看作“樓市下半場”的入口。各路勢力爭相進入租賃市場，長租公寓順勢站上風口，火熱看似有章可循，又難掩一廂情願。

資本上頭，往往就剩下速度與激情了。跑馬圈地，上車佔坑，藉助租金貸瘋狂收房、極速擴張之後，有事兒就不是自己說了算了。在遭遇市場風險和變動的情況下，仍要按約定繳納租金，巨大的經營壓力之下，再火的市場都會遇到最冷的結局。

微利行業，需要細耕慢做，放長線看遠期。長租公寓在市場前期需要重資本投入，如何利用金融工具，解決資金沉澱、回報週期長以及現金流需求，監管如何介入，既要管住錢又要給予金融支持，是置身其中各方要解決的當務之急。

脆弱的殼，還打不了長期的仗。