北京土拍攬金178億元 中海摘得朝陽區“巨無霸”組團地塊

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

11月29日，北京2宗地塊順利出讓，共計攬金177.665億元。其中，朝陽區年內第二宗組團地塊上架競拍，中海以153.32億元價格摘得該宗“巨無霸”地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄。

《中國經營報》記者瞭解到，在本次出讓前一日，北京2024年度第六輪擬供應商品住宅用地清單發佈，其中海淀朱房2宗地塊不限地價，不設置銷售指導價，且沒有配建要求，引發市場期待。

又一組團地塊出讓

此次出讓的組團地塊包括北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊，以及十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。

組團地塊總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模39.4萬平方米，起始總價153億元，土地合理上限價格175.95億元，競買報價達到土地合理上限價格時，轉爲現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

其中，酒仙橋地塊位於朝陽北部地區，地處四環與五環之間，面積約2.8公頃，規劃建築規模約7.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地，起始價50.22億元。

小紅門地塊位於南四環內，臨近地鐵10號線成壽寺站，面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地，起始價23.95億元。

十八里店地塊位於四環與五環之間，緊鄰地鐵17號線十八里店站，位於北京市71個軌道微中心範圍內，用地面積約9.35公頃，規劃建築規模約25.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地，起始價78.83億元。

該組團地塊於10月15日發佈預申請公告，前期吸引了華潤和中海兩家房企報名，最終中海以153.32億元價格成交，溢價率0.21%。

此次出讓的組團地塊是北京市今年第二次以跨區域不同業態捆綁形式推出地塊。據瞭解，今年6月13日，北京土地供應迎來新形式，首宗“住宅+產業+配套”組合供應用地成交，中建智地聯合體以112億元底價競得，該組團地塊包含位於朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區3宗地塊，出讓價格也打破了當時北京土地出讓歷史紀錄。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，6月份朝陽區首次嘗試以組團形式供地時，市場觀望和質疑聲音不斷。不過，隨後組團地塊中的酒仙橋項目——北京宸園首期開盤即售罄。

據悉，此次爲了能夠順利出讓，組團地塊的控高、建築規模等指標均進行了優化修改。例如，將酒仙橋、十八里店地塊建築高度局部提高至80米；降低十八里店朝陽港地塊配建規模，由原需配建“4500平米機構養老設施、1500平米社區居家養老設施”調整爲“不少於1000平米社區居家養老設施”；允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉讓等。

張凱指出，這些調規都對拿地企業更加友好，保證其利潤空間前提下，減輕商業運營壓力，幫助資金快速回籠，同時建築高度增加後容積率就會降低，也能給購房者提供更加舒適的居住體驗。

據瞭解，此次出讓的組團地塊中，酒仙橋項目即與北京宸園相鄰，銷售指導價也和之前一樣，即12.5萬元/平方米，具體價格可上下浮動8%。

此外，十八里店地塊與近期備受矚目的北京隅·東序也僅有一路之隔，在其與雲築一、二期之間，地塊西北側爲商業綜合體和九年一貫制的朝陽人大附。銷售指導價也是7.9萬元/平方米，具體價格可上下浮動8%。

張凱表示，十八里店板塊承接國貿-雙井-大望路的改善置換需求，近地鐵17號線十八里店站，換乘方便。板塊界面全新，人大附也施工在即，環線+板塊+教育+臨鐵，幾大要素疊加對購房人羣有較強的吸引力。目前，周邊競品金隅雲築一期、二期、三期網籤率均已超過70%，保利朝央和煦今年1月開盤推出394套房源目前已網籤341套，幾個項目網籤價格方面在7.4萬—7.7萬元/平方米，和銷售指導價相差不大，充分說明購房者對於該板塊的認可。

相比之下，小紅門地塊“存在感”相對稍弱，項目銷售指導價爲8萬元/平方米，具體價格可上下浮動8%。雖然地塊位於三環和四環之間，但板塊界面老舊雜亂，主要是老舊小區、汽配城、城外城家居，以及難以拆遷的龍爪樹村，再加之配套不足，掩蓋了其環線優勢。目前，周邊在售項目中建·星光裡去年7月初開盤，距今已經15個月，推出全部322套房源，目前網籤221套，網籤率68.6%，去化速度並不理想。

第六輪供應清單發佈

除了上述組團地塊外，當天出讓的另一宗地塊——豐臺新宮NY030（南區）-01地塊由福州裕誠房地產有限公司（以下簡稱“福州裕誠”）以總價24.345億元摘得，溢價率0.1%。

天眼查顯示，福州裕誠由福州匯成佰悅投資有限公司（以下簡稱“福州匯成佰悅”）全資持股。此前，福州匯成佰悅曾多次以小股東身份出現在建發房地產集團有限公司（以下簡稱“建發地產”）所開發的項目中。

比如北京去年6月1日的土拍中，被45家房企圍獵的順義新城19-69地塊最終由福建雄旺房地產開發有限公司（以下簡稱“福建雄旺”）競得，拿地後福建雄旺便引入建發地產、匯成集團三方合作，由建發操盤。其中，福州匯成佰悅即作爲匯成集團子公司持有項目公司15%股份，該項目後定名爲建發·觀雲，於去年9月底取證入市。

據張凱介紹，本次出讓的新宮地塊是一宗“回爐重造”地塊。該地塊原計劃是9月20日競拍，但因故終止出讓。地塊信息也發生變化，原本地塊分南北兩個地塊整體出讓，但本次南側地塊又拆分爲兩個小地塊，本次出讓的是01地塊，土地面積從原來的5.39萬平方米調整至3.04萬平方米，起始價從52億元下調至24.32億元，容積率從2.5降至2.0，起始樓面價保持穩定，從4.02萬元/平方米調減至4萬元/平方米。

該地塊位於豐臺南苑街道，北側200米是地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站，區域內競品項目建發·璟院基本已清盤，網籤均價7.9萬元/平方米，銷售指導價8.3萬元/平方米。

在本次出讓的前一日，北京市規劃和自然資源委員會網站披露了2024年度第六輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及6宗地塊，土地面積約26公頃，建築規模約60萬平方米，計劃於2024年12月中旬前供應。

記者瞭解到，本輪供應的地塊中，中心城區項目佔4宗，其中海淀區2宗，豐臺區、石景山區各1宗；多點地區項目2宗，分別位於大興區及經濟技術開發區。

其中，海淀朱房2宗地塊關注度最高，土地總面積約8.2公頃，建築規模約20萬平方米，規劃用途爲二類居住用地，起始價格分別爲78億元及72.3億元。2宗地塊均不限地價，不設置銷售指導價，且沒有配建要求。地塊預申請截止日期爲12月26日，預計春節後即明年2月底或3月初進行土拍。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）