北京兩宗地攬金178億，“巨無霸”組團地塊破單筆出讓金紀錄

一天內，北京兩宗土地均微溢價成交，攬金177.665億元。11月29日，朝陽第二宗“巨無霸”組團地塊現場競拍，最終由中海地產以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%，打破北京單筆出讓金紀錄。隨後，豐臺新宮村“回爐重造”地塊，由福州裕誠以0.1%的溢價率摘得。

今年6月，朝陽首個組團地塊以112億元成交，如今再現“巨無霸”組團地塊。業內人士認爲，這說明組團供地在當前市場行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未來一段時間，朝陽土拍可能會出現“酒仙橋+X”的組合。

153.32億元！打破北京單筆出讓金紀錄

朝陽第二宗“巨無霸”組團地塊具體爲，朝陽區酒仙橋舊城區改建項1019-0014地塊、小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。此次報名企業包括華潤置地、中海地產。最終，中海地產以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%，三個地塊的銷售指導價分別爲12.5萬元/平方米、8萬元/平方米、7.9萬元/平方米。

該組團地塊於10月15日發佈預申請公告，打包酒仙橋、十八里店、小紅門3宗地塊並且整體推出，起始價高達153億元，還未開拍，就打破了北京單筆土地出讓金紀錄。這也是繼今年6月朝陽首次推出組團地塊之後，又一個以組團形式出現的“巨無霸”地塊。當時，由酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區3塊地組成的組團地塊，被中建智地聯合朝陽城開以112億元獲得。

對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，今年6月，朝陽區首次嘗試以組團形式供地時，市場觀望和質疑聲音不斷。如今酒仙橋的北京宸園首期開盤即售罄是對質疑聲最好的迴應，也論證了組團供地在當前市場行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未來一段時間，朝陽土拍可能會出現“酒仙橋+X”的組合。

據悉，爲了此次能夠順利出讓，朝陽第二宗“巨無霸”組團地塊較預申請時，控高、建築規模等指標進行了優化修改。例如，將酒仙橋、十八里店地塊建築高度局部提高至80米；降低十八里店朝陽港地塊配建規模，由原需配建“4500平方米機構養老設施、1500平方米社區居家養老設施”調整爲“不少於1000平方米社區居家養老設施”；允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉讓等。

在張凱看來，這些規劃調整都對中海地產更加友好，在保證其利潤空間前提下，減輕商業運營壓力，幫助資金快速回籠；而且建築高度增加的同時容積率就會降低，也能給購房者提供更加舒適的居住體驗。

酒仙橋項目銷售前景被看好

從“巨無霸”組團具體地塊來看，酒仙橋地塊爲純住宅用地，無任何配建。建設用地面積約2.8公頃，規劃建築面積約7.8萬平方米。由於酒仙橋地塊所在區域已有北京宸園首期開盤即售罄的業績引領，此次又有調規加持，其銷售也被業內看好。

值得關注的是，此次十八里店朝陽港地塊與金隅新項目北京隅·東序僅有一路之隔。朝陽港地塊建設用地面積約9.35公頃，該地塊規劃建築規模約25.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地，配建較多。

十八里店朝陽港板塊界面全新，環線+板塊+教育+臨鐵，幾大要素疊加對購房人羣有較強的吸引力。周邊競品金隅雲築一期二期三期網籤率均已超過70%，保利朝央和煦今年1月開盤推出394套房源，目前已網籤341套。同時，這幾個項目的網籤價格在7.4萬元-7.7萬元/平方米之間，和銷售指導價相差不大，這也說明購房者對於該板塊的認可。

相比之下，小紅門地塊的“存在感”稍弱，建設用地面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米。雖然位於三環和四環之間，但板塊界面老舊雜亂，主要是老舊小區、汽配城、城外城家居，以及難以拆遷的龍爪樹村，再加之配套不足，完全掩蓋了其環線優勢。周邊在售項目中建·星光裡去年7月初開盤，距今已經15個月，推出全部322套房源，目前網籤221套，網籤率68.6%，去化速度並不理想。本次有中海地產的新項目入市，可能會帶來一定的去化壓力。

豐臺新宮村“回爐重造”地塊微溢價成交

當天成交的另一宗地塊是豐臺區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）。由於現場沒有開發商取號參加競拍，因此未進入現場競價，而是以網上最高報價即第二手報價成交，溢價率0.1%。由福州裕誠房地產有限公司（簡稱“福州裕誠”）以24.345億元成交拿下，成交樓面地價約4萬元/平方米。

據天眼查顯示，福州裕誠由福州匯成佰悅投資有限公司100%持股，背後的實控人爲薛葉光，薛葉光旗下公司此前與廈門建發有過很多合作，其中包括北京建發·觀雲在內。2023年，福建雄旺拿下建發·觀雲地塊後引入建發、匯誠集團三方合作，最終由建發操盤。

此次成交的豐臺新宮村地塊用地面積約3.04萬平方米，建築規模約6.08萬平方米，容積率爲2.0，該地塊未來商品住房銷售指導價爲8.3萬元/平方米，具體價格可浮動8%。

值得一提的是，豐臺新宮村地塊是一宗“回爐重造”地塊。該地塊原計劃是9月20日競拍，但因故終止出讓。再次出讓時，地塊信息也發生變化，原本地塊分南北兩個地塊整體出讓，但本次南側地塊又拆分爲兩個小地塊，本次出讓的是01地塊，土地面積從原來的5.39萬平方米調整至3.04萬平方米，起始價從52億元下調至24.32億元，容積率從2.5降至2.0；起始樓面價保持穩定，從4.02萬元/平方米調減至4萬元/平方米。

據張凱分析，新宮村地塊位於豐臺南苑街道，北側200米是地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站，西側是大悅春風裡，北側是槐房萬達。與“森與天成”項目相比，地塊更加規整，軌道內穿帶來的噪音震動感也會小很多。而區域內另外一競品項目“建發璟院”基本已清盤，項目網籤均價7.9萬元/平方米，銷售指導價8.3萬元/平方米；森與天成受地鐵上蓋影響，目前去化率僅爲17.5%，網籤均價7.5萬元/平方米。本次福州裕誠拿地，趕在建發璟院清盤的節點，時機比較成熟。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐