一手成交季軍南沙區的尷尬:二手成交量還是全市墊底
文/羊城晚報記者 樑棟賢
1月29日,南沙東涌鎮和靈山島尖兩宗地塊公開拍賣,經過3個多小時的激烈爭奪,最終被中海地產和越秀地產奪得,剔除配建面積後,樓面地價分別是1.65萬元/平方米和1.72萬元/平方米,再次刷新南沙地價紀錄。
和土地市場一樣,南沙一手樓市行情也比較活躍。最近一段時間,南沙區的網籤量屢屢位列全市前三,本站房產監控的網籤數據顯示,2017年,南沙區一手住宅成交量僅次於增城和黃埔,位居第三。然而,這個一手成交季軍很尷尬:二手成交套數在全市十一區中墊底。
有人這麼形容如今的南沙樓市:“看似樓價漲了不少,很多早期買樓的業主已經有了翻倍的利潤,但實際上,要把南沙的房子賣出去並不容易。”
缺乏二手承接力的南沙樓市,是否就意味着有價無市?要真正做到有價有市,南沙樓市還要守多久?
●土拍市場現新紀錄
本週一,南沙出讓的兩宗宅地分別位於東涌鎮、橫瀝鎮,出讓總面積接近20萬平方米。
在土地市場方面,南沙近期是明星。廣州中原研究發展部的數據顯示,2017年南沙共成交了41.9萬平方米商住用地,在全市位居第三,排在增城和番禺區後面。
●一手樓市發展迅猛
南沙的一手住宅成交也不弱,本站房產監控的網籤數據顯示,2017年南沙共成交了14179套、1488088平方米、217.88億元一手住宅,無論成交套數、成交面積還是成交金額,都僅次於增城和黃埔區,排名全市第三。
這種熱度也反映在近期的一手住宅供應量上,臨近春節,南沙的新貨供應仍較爲充足,最近一個半月,南沙區新獲批千餘套一手住宅新貨,新品分佈在黃閣、南沙灣、進港大道等板塊,產品包括洋房、複式、類別墅等類型,如此集中的推貨,這在過去的農曆新年前並不多見。
隨着地鐵4號線南延線的開通,加上南沙配套日漸完善,南沙樓價也已不復當年的水平。去年年初,南沙仍有不少售價2萬元/平方米左右的一手房,部分“翻生”的歷史項目單價更不到“1萬+”。如今,雖然南沙仍有少數單價“1萬字頭”的一手住宅,但這些產品要麼是毛坯交樓,要麼戶型較大,主流售價已經在2.5萬元/平方米左右,甚至出現了3萬元/平方米的報價。
●二手暴增難掩尷尬
緊隨土地市場和一手市場的風光,南沙二手樓市似乎也開始“抖起來”。廣州市房地產中介協會的數據顯示,2017年南沙區由房地產中介企業共促成成交了3287套二手住宅,成交面積爲42.04萬平方米,比2016年增長了171%,成爲2017年二手成交增長最快的區域。
南沙二手住宅成交快速增長,既有地鐵4號線南延段開通、海港經濟區建設及生活配套進一步完善等原因,而更主要的原因是——南沙2016年的二手住宅成交基數太小。2016年,南沙區二手成交套數和麪積均爲全市中最低;2017年,南沙二手成交面積略超黃埔,成爲倒數第二,但成交套數仍爲全市最低。
從個盤的網籤量中,也可以看出南沙二手樓市的尷尬。在南沙區成交前十名的二手樓盤當中,排名第一的樓盤年成交量只有300多套,排名第十的樓盤年網籤量不足百套。而番禺區排名第一的樓盤,二手網籤量爲3000多套。
由於二手樓市成交量小,中原、鏈家等大型房地產中介企業目前尚未進入南沙開設地鋪。在南沙二手網籤量排名前十的中介公司當中,排名第一的成交量也不足500套,上榜企業中不乏以一手成交爲主要業務的公司,還有做按揭服務、物業服務的企業,這也從另一個側面反映出南沙二手樓市的尷尬。
南沙樓市還要守嗎?
專家這樣睇——還要守!
守三五年是新常態
整體上看,南沙值得被看好。粵港澳大灣區的規劃和發展中,南沙的地位很重要,只不過現在南沙還沒怎麼發力;政府對南沙產業着重考慮,未來南沙產業發展將更加迅速……最近南沙幾批土地拍賣都受到商家爭奪,說明開發商同樣看好南沙後市。
但是,目前南沙的各種配套尚未落成,二手樓市的承接力也有限,所以買房用以理財、投資的人士,要清楚地認識到,在眼下這種環境裡,房子的週轉率會變慢,這也是調控後的新常態。南沙樓市起碼還要守三五年,等自貿區真正成熟的時候,南沙樓市整體均價能上3萬元/平方米。但是現在,只能再等等。
要做好3-5年堅守準備
1月29日,南沙兩宗公開出讓地塊均以高溢價成交,寓意南沙土地市場“開門紅”,國企、央企強勢佈局南沙,也讓南沙樓市吃下了“定心丸”。作爲粵港澳大灣區的內地雙核之一,廣州樓市的基本面正被高度看好,擁有自貿區利好的南沙更是兵家必爭之地,發展前景毋庸置疑。
南沙目前房屋空置率高,二手房交易活躍度一般,但該區的人口和經濟還有很大的提升空間,所以這裡的物業適合作爲中長線的資產配置,投資者要做好3-5年堅守的準備。
周峰(廣州鏈家研究院院長):
南沙還要守4年,鏈家暫無開店計劃
廣州鏈家目前在南沙沒有開設門店,今年內都暫時沒有在南沙開店的計劃。南沙樓市起碼還得守4年,只有當區域的新房都賣得差不多了,交易主體陸續轉入二手市場時,南沙樓市纔會得到合理的認同。
2017年南沙區二手住宅網籤量超過3400套,比2016年增加1.4倍,增速明顯。但從縱向來看,南沙樓市仍處於起步階段,整個區域居住氛圍不足,現狀仍是投資客居多,房產空置率不低,這樣的市場不太適合進行二手房門店佈局。只有當南沙的交通、配套、醫療等各種配套設施逐步完善時,南沙二手住宅的交投活躍度才值得期待。
黃韜(中原地產項目部總經理):
更看好未來兩三年後的機會
最近五六年南沙樓市的波動較大,升得快也跌得快,和政策、概念有關係,南沙樓價自成一體。
這兩年南沙樓市供應量增大,樓價漲得快,並不是好事,很多非自住買家需要等,我看好南沙的長遠發展。開發商其實也不是看好現在,而是更看好未來兩三年的機會。自貿區、粵港澳大灣區等大手筆規劃落地,南沙將會受益,國企、央企佈局在此就是這個原因。
中原地產目前還沒有進入南沙開設二手地鋪,因爲南沙二手住宅成交量還不大,暫時還不是一個很好的二手市場。
林先生(南沙某中型房地產中介公司經紀):
大約3年後,會有更多人關注二手樓
我們公司在南沙有不少分店,不過,不好意思,南沙的一手樓行情我比較瞭解,對二手樓行情其實我不是特別瞭解。
南沙成爲國家級新區和自貿區以後,這邊推出了很多一手樓,買家也很多,近幾年我們公司大約80%的營業額都來自一手樓業務,來我們地鋪買樓的人多半也是買一手樓。我們已經算是南沙成交量很大的公司了,但一年買賣的二手樓不到500套,比一手樓少太多。
雖然南沙目前的二手樓業務量不大,但未來不會有價無市,特別是南沙核心區和地鐵沿線,未來的土地供應量會越來越少,當一手樓都賣得差不多的時候,就會有更多人關注二手樓,我相信大約3年後,就會出現這樣的情況。
趙卓文(廣州同創卓越房地產顧問有限公司總經理):
南沙樓市並不是賺快錢的地方
1月29日,南沙土地受到激烈爭奪,說明南沙土地資源比較缺,開發商看好後市。粵港澳大灣區規劃利好以及即將開通的港珠澳大橋、深中通道等重大項目的落地,將令位處珠三角幾何中心的南沙受益。加上南沙近幾年的產業發展速度超預期,給房地產行業帶來了新需求和新預期,房地產投資需求已提前啓動,南沙樓市正處於新一輪上升前夜。
當南沙房價上升到高位後,下一步面臨的就是入住問題。過度依賴投資需求,並不能維持南沙樓市的長期繁榮。只有當樓盤有實實在在的入住率,才能長期發展。在短期內,南沙樓市並不是一個賺快錢的地方,投資南沙樓市,需要有守的心態,預計南沙樓市在2022年左右會到達新的高峰。
韓世同(業內知名房產專家):
從區位等先天條件來看,南沙有條件發展成爲粵港澳大灣區的核心,不過目前地位仍然尷尬,因爲南沙還僅僅是廣州的南沙,而並未成爲廣東省甚至珠三角的南沙,南沙雖然有大灣區核心的定位,目前實力還有差距。
另外,儘管自貿區起到了強力拉動的作用,但目前南沙樓市整體以度假旅遊、投資需求爲主,並沒有形成充分的自住需求,人氣不足。由於路途遙遠,南沙很難成爲廣州上班一族的日常居所。
如果現在購買南沙物業,更多是博一博南沙的未來,在我看來,不如購買東部板塊的房子會更現實一些。
即刻買!
鄧浩志(業內資深專家):
今年買入,價值上升立馬可見
南沙樓市目前入手正得其時,有以下五個理由:
一、南沙是利好政策出臺最頻繁的區域,基本上兩年出臺一個大的、方向性的政策,利好很多。
二、南沙引入很多產業,產業人口大幅增加,如果說,2012年-2015年僅是停留在概念上的南沙,那麼2016年-2017年的南沙則已經進入利好兌現期。
三、在樓市成交方面,2017年南沙二手樓成交量上漲速度最快,超過110%。這說明南沙的居住需求在增加,投資屬性在弱化。一句話:南沙越來越適合自住了。
四、其實近幾年南沙的土地市場並沒有放量,從當下土地拍賣的形勢來看,南沙樓市未來幾年的機會更大。
五、預期粵港澳大灣區的具體規劃會在今年內公佈,南沙肯定是核心之一,今年南沙的利好還會加碼。
所以,對南沙樓市來說,2018年可能不一定是抄底的機會,但確實是淘房的機會,因爲樓價相對平穩,買家可以選到更合適的節點入市。至於需要守多久,今年買入,價值上升馬上就能看到。