寫字樓首季吸納超去年全年 期貨交易所進駐珠江新城
據戴德樑行近日發佈的2021年第1季度廣州房地產市場報告顯示，大量新增供應刺激租賃需求，甲級寫字樓市場整體成交活躍，本季度錄得淨吸納量達19.6萬平方米，爲去年全年吸納量的兩倍之多。珠江新城迎來備受矚目的期貨交易所，金融地位進一步鞏固。零售物業市場態勢持續向好，全市空置率環比下降0.6個百分點至5.5%。“留穗過年”倡導刺激消費，零售業和餐飲業需求活躍。展望未來，年內甲級寫字樓市場還將有超90萬平方米新增供應入市，租金水平及空置率承壓。優質零售物業市場整體租金有望小幅回升。廣州得天獨厚的“國貨土壤”將推動新國貨成爲未來拓店亮點。
甲級寫字樓供應及吸納量井噴 首季超越去年全年
本季，廣州環貿中心、寺右萬科中心及銘豐廣場投入使用，帶來共計28.7萬平方米新增供應。單季度供應量即已超過去年全年，推高全市存量至547.3萬平方米。戴德樑行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，大量的新增供應刺激市場需求，加之去年受疫情壓抑的需求在本季持續釋放，市場錄得多宗大面積成交，淨吸納量達19.6萬平方米，爲去年全年吸納量的兩倍之多。其中琶洲商務區表現更爲亮眼，佔全市總淨吸納量近40%。在市場新供應及經濟增速放緩壓力下，全市整體空置率環比上升1.2個百分點至9.3%，租金環比下降1.0%至每月每平方米178.6元。從需求端看，本季度仍然以內資企業需求爲主，外資企業需求有所恢復。TMT、金融類和專業服務類行業仍爲本季度甲級寫字樓租賃三大需求主力。
表1：廣州甲級寫字樓市場及空置率
數據來源：戴德樑行研究部
珠江新城萬科中心迎來期貨交易所 金融地位再添砝碼
備受矚目的廣州期貨交易所落子珠江新城的寺右萬科中心，爲珠江新城的金融版圖再添重量級成員。除金融領域外，TMT企業在珠江新城也頗爲活躍，如金蝶軟件在廣州周大福金融中心租下3,000平方米辦公面積。多個大面積租賃成交推高珠江新城淨吸納量超5萬平方米，但在新供應的影響下空置率環比上升0.8個百分點至7.8%，租金則下降0.6%至每月每平方米196.5元。琶洲商務區在總部經濟集聚效應的帶動下，持續吸引企業進駐，如名創優品在銘豐廣場租下27,000平方米辦公面積。高品質的物業吸引衆多TMT企業匯聚，琶洲甲級寫字樓保持較低的空置水平，但新項目的入市結構性拉高了片區的空置率，本季度琶洲空置率微升0.8個百分點至11.7% ，租金則在新項目的影響下環比下探1.3%至每月每平方米143.9元。
表2: 2021年第一季度主要租賃成交
未來展望：新增供應放量，租金水平承壓
年內，廣州甲級寫字樓預計還將有超90萬平方米新增供應入市，其中近8成來自於新興商務區琶洲。寫字樓市場下半年將迎來集中供應，短期內全市寫字樓空置率料將上升，預計業主將提供更多優惠政策以便留存和吸引新客戶，租金水平因此承壓。然而隨着廣州金融和TMT行業的發展，多家頭部企業相繼落戶廣州，將有望帶動甲級寫字樓需求上升。
表3：廣州甲級寫字樓新增供應
零售市場態勢持續向好
本季廣州迎來兩個位於非核心商圈的新購物中心，分別爲黃埔佳紛天地和嘉禾金鉑天地，爲廣州市新增18.0萬平方米優質零售物業，推高全市優質零售存量至451.2萬平方米。得益於就地過年的倡議，春節期間零售餐飲消費較爲旺盛，租戶開店熱情有所提高，一季度廣州商業市場空置率環比下降0.6個百分點至5.5%。租金方面，受到消費信心增強和新入市項目低於整體租金水平的結構性影響，零售商業租金環比上升0.9%，同比下降2.7%至710.8元每月每平方米
“留穗過年”激發需求，零售及餐飲業趁勢拓張
在留穗過春節的倡導下，廣州消費市場活力充沛，零售業和餐飲業需求較爲活躍。盲盒潮玩熱度不減，延續擴張態勢，如Top Toy在天河城和正佳廣場開出兩家分店。在旺盛的需求刺激下，餐飲業態也發力拓展，如特色正餐品牌新增了海底撈和胖哥倆肉蟹煲等新店；與此同時，甜點飲料類企業快速擴張，如來自香港的The Coffee Academics在K11開出廣州首店；咖啡品牌M stand分別在K11和天環廣場開設了店鋪。同時，兒童類業態有所恢復，季內錄得多家兒童培訓類新店。
新國貨成未來拓店亮點
廣州作爲“新國貨之城”，在紡織服裝、美妝日化、箱包皮具、珠寶首飾、食品飲料等都市消費產業基礎雄厚，有得天獨厚的國貨土壤，誕生了完美日記、卡姿蘭、例外等知名品牌。戴德樑行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端介紹，近年來新國貨風潮熱度不減，今年更是迎來爆發契機。年輕羣體對盲盒潮玩和國貨新潮流青睞有加，如完美日記、Top Toy和Bosie等國貨美妝、盲盒及設計師品牌，陸續獲得融資，預計將是未來商業擴張的新亮點。
未來展望：非核心商圈迎來供應高峰
2021年廣州共有七個項目入市，將帶來73.3萬平方米優質零售空間，爲2015年以來的供應高峰。其中有61.2萬平方米位於非核心商圈，將提升板塊內的商業氛圍。租金方面，全市整體租金有望小幅回升，預計位於核心商圈且運營良好的購物中心租金持續小幅增長；而非核心商圈購物中心將承受較大的租金和招商壓力。
表4：廣州優質零售空間歷年新增供應