土地增值稅懶人包 永慶房屋說明「這條件」至少省一半稅金

永慶房產專家提醒，土地增值稅有10%自用優惠稅率，但須符合相關條件。示意圖/永慶房屋提供

房屋通常包含建物與土地所有權，因此出售房屋時，土地增值所得就得要報稅，也就是我們常常聽見的土地增值稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，土地增值稅是一種「漲價歸公」的概念，因爲社會進步使地價上漲，所以土地增值所得應讓大衆共同分享。內政部在每年1月1日會由公告土地現值，作爲計算土地增值稅的依據，算出土地從買進到賣出期間的漲價總數。

爲了降低土地自用者的負擔，土地增值稅又分爲10%的自用稅率，以及20~40%累進制的一般稅率，意即自用比一般用途的土地節省至少一半稅金，且一般稅率按漲價倍數來決定稅率，也就是土地增值越多稅率就越高！

目前10%自用優惠稅率的土地增值稅有兩種優惠條件，包含「一生一次」與「一生一屋」，建議消費者可以先確認是否符合相關條件。陳俊宏補充，「一生一次」優惠稅率，除了出售的前一年內沒有提供營業或出租使用，還要符合地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；同時都市土地面積未超過3公畝(約90坪)，或非都市土地面積未超過7公畝(約211坪)；最重要的是一人一生以使用1次爲限。

陳俊宏建議，如果符合自用條件，可評估優惠稅率用在哪一戶最有利，或是選擇把土地贈與配偶再出售，因配偶間贈與可以申請不課徵土地增值稅且不計算贈與稅，就有多一個「一生一次」可使用。如果擁有多戶自用住宅且符合條件，也可以選在同一天出售與申報，可多戶同時享用「一生一次」優惠。

而「一生一屋」優惠則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。不僅要在出售前5年內沒有提供營業或出租使用；並符合土地所有權人或配偶、未成年子女設有戶籍連續滿6年、持有自用住宅滿6年；還要出售時沒有該自用住宅以外房屋；同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)，或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

另外，陳俊宏提醒，若房屋有租賃行爲就應按一般稅率申報。不要以爲承租人沒有申報租賃支出或沒有設籍，就可以申報爲自用稅率。因近年來政府推動租屋補助，承租人不須取得房東同意即可申請，也是另個可能被查覈有出租事實的管道。一旦遭主管機關查覈申報不實，除了要補稅再繳納罰款，還可能觸犯使公務員登載不實、僞造文書等刑事責任！

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永慶房屋整理土地增值稅稅率標準，有自用與一般稅率。圖/永慶房屋提供

永慶房屋提醒主管機關最常見查覈租賃情形管道，若有出租行爲不符合土增稅自用稅率。圖/永慶房屋提供