天津張家窩產業勾地"大躍進":以產業之名拿工業用地 行商品房開發之實
以產業項目立項獲批工業用地指標，再以準商品房形式對外兜售別墅、寫字樓、獨棟廠房，津西小鎮張家窩的產業勾地“大躍進”愈演愈烈。虹吸效應下，天津市西青區張家窩鎮近年來吸引了萬科、旭輝、華僑城、聯發等品牌房企的青睞，除了競相深耕傳統房地產開發地塊外，一批有着產業園區運營背景的聯東、天安數碼城、深福保等地產商則在該鎮多個工業地塊下着另外一盤大棋。5月17日，中國房地產報記者在天津市西青區張家窩鎮轄區內的天津高泰科技產業園、天安科技創新產業園、福保產業園及天津南站高新產業園等地走訪時發現，工業用地上“長”出的別墅、寫字樓、獨棟廠房正以準商品房形式對外宣傳與銷售。這類以產業之名拿工業用地的項目，在獲得政策加持後，被統一貼上產業地產（工業地產）標籤，行商品房開發之實。
"瓏園"聯排別墅銷售接近尾聲
“上述地產項目有着共同的建設屬性和開發模式”。亦有知情人士指出，每個產業地產項目均匹配在一個對應產業園區裡面，並以產業項目立項獲批工業用地指標，建設產業綜合體、產業配套等,進而實現曲線開發商品房目的。
但在長期致力於研究京津冀產城融合課題組的成員郭東看來，產業地產與園區不應盲目的一哄而上，要摒棄以往跑馬圈地思維，走出複製項目越多越能成功的誤區。未來將主要是客觀和務實地看待其發展，將更多精力放在區域的深耕發展，與園區的深度資源整合、深度運營，提供更有價值的服務，這對產業地產本身才是最重要的。“未來產業地產和配套園區數量肯定不會少，但是運營商的質量和品牌度會越來越集中。”郭東表示說。郭東認爲，產業地產作爲複合型地產，其建設經營的難度與風險遠高於傳統地產。這就需要開發商、運營商既要練好內功，又要做好打持久戰的準備。因爲產業地產本身就不是一個短期牟利的暴利行業，要遵循自身發展的規律。從長遠看，項目穩健與可持續性不是簡單的賣掉了多少廠房、寫字樓，而是通過與園區深度融合，培育了多少家優秀企業，扶持了多少新興產業等。
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獨棟、雙拼廠房披“馬甲”無證銷售
“聯東U谷·雲創中心”，正成爲張家窩鎮產業地產開發熱潮下的一個縮影。塔吊林立、 機器轟鳴、裝御車輛來往穿梭、工人們正在緊張作業，工程建設如火如荼……記者在位於西青區張家窩南站高新產業園內的“聯東U谷·雲創中心”施工現場瞭解到，該項目總佔地面積76001平方米，新建產業綜合體11.4萬平方米，總投資8億元。項目將建成集總部獨棟、科技研發、高端製造、 配套服務等多功能爲一體的產業綜合體。項目建設單位爲聯東集團旗下天津聯東金詠實業有限公司，項目一期工程由天津潤東嘉成建築工程有限責任公司負責承建。
雖然項目主體工程建設剛起步，但僅與施工現場一路之隔的“聯東U谷·雲創中心”營銷中心卻早已悄然運營。記者從該項目“營銷中心”瞭解到，所謂“產業綜合體”實際爲獨棟、雙拼廠房集羣,正在以商品房形式對外銷售。根據營銷中心設置的項目沙盤顯示，該項目共規劃建設獨棟、雙拼廠房共計31棟。但記者從該項目獲批的《建築工程施工許可證》中發現，“聯東U谷·雲創中心”建設內容爲1#—3#廠房、9#—14#廠房、15#設備用房、16#—18#廠房，建設規模56914.99平方米。對此，有“營銷中心”工作人員向中國房地產報記者解釋稱，目前獲批建設的14棟爲“聯東U谷·雲創中心”一期工程。
此外，記者從該項目獲批的《建設用地規劃許可證》（地字第2020西青地證申字0015號）等相關批覆手續中還了解到，該項目土地用途爲工業用地，使用期限爲2020年11月03日至2070年11月02日。
福保產業園將巨幅售房廣告懸掛在了樓頂
另據“營銷中心”工作人員介紹，“聯東U谷·雲創中心”所建廠房全部均以商品房形式對外出售。只不過，該中心現階段重點營銷主流爲12棟獨棟和少量雙拼，單體建築面積爲1200-2500平方米，3層到頂，首層挑高爲7.2米。這位工作人員還告訴記者，該項目獨棟廠房均價6000元/平方米，單元式廠房均價5900元/平方米，可貸款（首付三成起），可辦理大產權房本。自今年初該項目舉行開工奠基儀式以來，“營銷中心”相繼設立並對外公開發售項目房產，現已售出7、8棟廠房，今年底前有望獲批《商品房銷售許可證》（以下簡稱“銷許”）。
這也意味着，“聯東U谷·雲創中心”營銷中心自正式營業以來是在未取得“銷許”前提下，進行着該項目“商品房”銷售。那麼，該“營銷中心”又是怎樣做到的呢？前述“營銷中心”工作人員表示，因暫時沒有獲批“銷許”，項目所售廠房現只接受企業認購，先一次性交納5萬元意向金後，再行簽訂認購協議。經查閱“營銷中心”提供的相關票據後發現，凡是交納過意向金的購房者，均由天津聯東金詠實業有限公司負責爲其開具收款收據。
“商品房開發過程中，對未取得‘銷許’便擅自組織銷售項目房產屬於典型‘無證售房’違規行爲，理應立即予以叫停。”5月19日，天津市西青區住建委房屋市場管理科相關負責人電話裡向中國房地產報記者表示，由於該科沒有具體執法權，需將這一涉嫌違規預售商品房現象反饋給西青區住建委有關執法部門，一旦查實會及時將查處情況向媒體進行反饋。截至發稿前，記者並未接到西青區住建委等相關單位回覆。
值得一提的是，聯東集團作爲在產業園區運營領域積累豐富經驗的品牌地產商，近年來對產業地產開發青睞有加，尤其是發力天津的投資佈局。據統計，除了投資興建“聯東U谷·雲創中心”外，聯東集團在天津境內先後投資建設有“總部大觀”“雙創中心”“研創園”“濱海科技港”“科技企業港”“信息產業園”等數個開發體量相當的產業地產項目。“單個項目動輒投資數億元，佔地上百畝，所建成的工程主體多數爲50年使用年限的工業廠房和寫字樓，並對外統一以商品房進行銷售，其中不乏也有無證售房現象。”前述知情人士如是說。
郭東分析認爲，產業地產開發“變味”，背離了地方發展產業園區初衷。因爲產業園區不是一個獨立個體，而是一個搭載產業集聚平臺。這意味着“地產式”產業園區或會失去市場，剩下的產業園區將逐漸“去地產化”，專注運營、賦能價值，真正迴歸產業本質。這將倒逼單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“產業培育”轉變。
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50年產權“辦公別墅”公開叫賣
距“聯東U谷·雲創中心”北行約3公里處的天安創新科技產業園內，一處50年產權、名爲“天安總部小鎮”的樓盤同樣在熱銷。與前者銷售廠房不同，該“小鎮”所售房產爲獨棟和雙拼別墅。有資料顯示，該項目是由天津天安數碼城有限公司（以下簡稱“天津天安數碼城”）於2017年開發建成，31棟獨棟總部樓、地上建築面積5.5萬平方米。其中，1-4號樓爲總部大廈，5-31號樓爲獨棟與雙拼辦公別墅。值得注意的是，“天安總部小鎮”僅是天津天安數碼城開發的子項目，位列整體項目——天安數碼城B區，爲31棟獨棟、雙拼別墅（含4棟產業樓）；A區爲天安瓏園別墅洋房，共有50棟高層（含多層）住宅和7棟雙拼、聯排別墅；C區爲天安創新廣場（4棟產業樓組成）建築面積11萬平方米；D區爲高端集中式產業，產品類型同樣爲多層產業樓，建築面積4萬平方米，目前處於待開發狀態。“四區”累計佔地面積882畝，總建築面積150萬平方米。
寂靜的“小鎮”門可羅雀
5月20日，中國房地產報記者以購房者身份到天安瓏園營銷中心進行諮詢。一位劉姓工作人員向記者表示，由於B區（產業區）——天安總部小鎮辦公別墅已建成多年，其房產銷售工作及辦公已合併到A區的瓏園營銷中心。也就是說，在瓏園營銷中心購房者既可諮詢天安瓏園小區裡純住宅和別墅（70年大產權），也可瞭解天安總部小鎮裡的辦公別墅（50年產權）等房產購買事宜。不過，天安瓏園和天安總部小鎮所出售房源均是獲得了“銷許”的正規商品房。
爲佐證這一說法，劉姓工作人員還向記者出示了相關樓盤的多份“銷許”。記者從“天安總部小鎮”獲批的“銷許”中發現，天津天安數碼城在位於西青區張家窩鎮安福道1號開發建設的天安創新科技產業園三區（又稱B區）1—31號樓，於2020年8月21日獲得“銷許”，批准銷售面積爲55235.5平方米，用途爲工業。該“小鎮”獨棟辦公別墅建築面積分別爲661平方米、671平方米，雙拼辦公別墅建築面積分別爲1197平方米、1204平方米。這些辦公別墅對外宣稱以企業名義購買，均價1.1萬元/平方米。
聯東U谷將"雲創中心"售房廣告佈滿了周邊街道
雖然“小鎮”與“瓏園”裡的別墅在同一地塊開發，相比之下，“天安總部小鎮”辦公別墅售價遠低於“瓏園”小區裡的別墅（售價爲2萬元/平方米），每平方米便宜近萬元。“兩個樓盤的別墅之所以出現價格差異化，主要是由土地開發性質決定房產市場地位，前者爲50年產權工業建築，後者則是70年產權住宅。”劉姓工作人員對記者說。
“這是今年‘小鎮’房價經歷微調後的小幅度浮動，而在此之前，該樓盤別墅售價每平方米不足萬元”。據劉姓工作人員向記者出示的一份《天津市商品房買賣合同》中顯示，天安創新科技產業園三區10號樓-1棟辦公別墅，設計用途爲工業，建築結構鋼混結構，建築層數爲3層，建築面積661.40平方米，土地使用年限自2010年12月28日至2060年12月27日止。有購房者曾在2019年初，以641.558萬元總價房款購買了該套別墅，摺合售價9700元/平方米。“出示已簽約（購房）合同目的，是想明確告訴意向性購房者，房價每年都在漲，錯過了時機只能被動接受高房價。”劉姓工作人員示意記者，尤其是別墅今後勢必會成爲稀缺產品，升值潛力無限。
毗鄰福保產業園一期工程的“聯東U谷·雲創中心”項目建設正酣
對於別墅類用地的嚴控，由來已久。早在2003年，國家有關部門發佈《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》要求，優化土地供應佈局和結構，停止別墅類用地的土地供應。此後，別墅類用地的管控持續升級。國務院於2008年發佈《關於促進節約集約用地的通知》，根據“通知”要求，各城市在土地利用總體規劃中要將這一限令寫入並從嚴執行，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批進一步控制。同時，全國要嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應。國土資源部、住建部於2010年發佈《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定，“嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。”此外，根據現行《限制用地項目目錄》，各地應明確禁止對別墅等低密度住宅供地。
爲收取訂購”聯東U谷·雲創中心“意向金開具收據
“按照規定，各城市規劃中不能存在新增別墅用地供應，即便是巧打‘擦邊球’的類別墅（雙拼、聯排）等低密度住宅項目也將禁止開發建設。”在張家窩鎮從事房地產建築施工的某企業負責人徐友春，提及“天安總部小鎮”和“瓏園”裡的別墅時困惑不已。衆多新建別墅項目的用地究竟從何而來？記者在試圖採訪張家窩鎮政府時卻被告知，需徵得西青區委宣傳部同意。“上述房產項目對外以別墅宣傳肯定是不對的，但只要獲批'銷許'就可以銷售。”在接受採訪時，西青區住建委相關部門工作人員對中國房地產報記者說。
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衆房企豪賭過後“一地雞毛”
“貌似樓市火爆實則是張家窩鎮產業地產躍進下的另類繁榮”。徐友春分析認爲，短期內面對多個產業地產項目的扎堆涌入，當地有限的剛需市場被瞬間擠爆，過飽和供應勢必帶來庫存高企，加劇樓盤去化風險。
營銷中心所售“瓏園”項目是以產業配套而建
一位熟知張家窩鎮轄區產業園運營規律的陳先生向中國房地產報記者透露，因“天安總部小鎮”盈利前景不容樂觀，天津天安數碼城或放緩了對當地項目的投資步伐，天安數碼城D區已開工且建至三層建築目前處於停擺狀態。這一現狀，讓天津天安數碼城投資陷入低谷，還讓天津天安數城碼歸屬母公司——天安數碼城集團同樣始料未及。作爲在產業園區運營領域深耕數十年，有着31年間在14個城市運管23個產業園區美譽的行業翹楚，天安數碼城集團將天津首個產業地產項目落子張家窩鎮，無不釋放對當地產業地產抱有強烈投資意願和興趣。彼時，該集團曾描繪出未來遠期發展願景，並將視“天安總部小鎮”市場反應爲今後戰略支點，一旦成功將會在天津周邊快速複製延伸。
“現在看來，‘天安總部小鎮’市場反應預期並不理想，這讓天津天安數碼城在當地投資進退維谷”。陳先生向記者表示，天津天安數碼城目前在張家窩鎮發展較成熟的項目爲B區“天安總部小鎮”和C區“天安創新廣場”（4棟產業樓），從“小鎮”別墅銷售到“廣場”產業樓綜合利用率，兩個產業地產項目經營趨於慘淡。
遭長期停擺的天安數碼城D區工程記者經實地走訪後發現，除了天津西青區檔案館、中國中鐵十局集團第八工程有限公司、天津環城城市基礎設施投資有限公司、震坤行工業超市、迅達成鼎源消防、天津辛迪加能源環境工程有限公司等單位入駐“天安總部小鎮”的樓宇已啓用外，其餘多數獨棟和雙拼別墅處於封閉和未啓用狀態。據“瓏園”營銷中心銷售人員介紹，“小鎮”房產銷售已持續近4個年頭，目前31棟總部樓中還有一多半房源在出售。
此外，“天安創新廣場”4棟產業樓空置率相當突出。除4號樓被中國平安整棟佔用外，1號樓和2號樓入駐企業利用率較低下，根據每棟樓一層大廳懸掛的企業名錄顯示，每棟層高達11、12層的大樓裡現僅有辦公企業10多家，不少樓層辦公間被空置。此外，3號樓於2019年被張家窩鎮政府攜手世聯行紅璞公寓共同打造天津南站高新人才公寓配套（紅璞公寓）。但該公寓樓現如今對外整體出租率並不盡如人意，儘管負責紅璞公寓招租業務的韓先生向記者表示，目前整棟樓內可供出租的公寓已所剩不多，大約僅有5、6間。但記者從該公寓樓5層逐一走至12層後發現，仍有大量公寓房間長期空置，甚至部分樓層整層空置。
不僅如此，在福保產業園二期（西區），由深圳市深福保（集團）天津實業發展有限公司利用工業用地開發建成的4棟“產研辦綜合體”（辦公樓），雖已建成多年，但至今仍有部分房源（寫字間和底商）在銷售。或已意識到這一點的張家窩鎮政府，正着手在當地招商引資中附帶解決產業地產去庫存問題。據統計，2018年張家窩鎮政府以示範工業園區現有廠房爲招商載體，重點引進了廣州智能機器人等多個項目。以天安、福保等樓宇爲載體，重點引進了中鐵十局區域總部、遠洋科技等項目，消化樓宇近3萬平方米。
政企合力打造的人才公寓難覓租客身影
“但這依然扭轉不了產業地產在當地發展頹勢，其項目在租售市場表現出的水土不服，與自身短板有很大關聯。比如之前開發商會對外宣稱將來會將土地‘工轉商’，以實現產權分割，但如果要轉土地性質，現在已不是補繳出讓金那麼簡單了，需要重新進行土地出讓。事實上，工業用地上整個建築產權不能分割成塊，除非整體一起轉讓。”在徐友春看來，對購房來者來說，購買產業地產要比住宅、商住地產複雜且有風險。一方面，房產買賣的交易環節往往不籤正式銷售合同，取而代之的是跟開發商籤“購房協議”，付款也爲一次性支付和分期付款兩種方式；另一方面，開發商當初給出的水電費以及物業費標準，遠遠高出預期。
“產業地產空置率和空置週期雙向上升，項目本身負面影響會逐步顯現”。郭東建議，這需要對寫字樓、廠房的租售轉變成真正的招商。只有更加註重發揮每幢樓宇自身優勢和功能定位,搭建產業公共服務平臺，集聚創新創業團隊,全面提速助推經濟發展形成若干增長極，最終讓地產熱潮必將成爲歷史，實業終將務實。然而，已是產業地產“圍城”下的津西小鎮，卻仍然走不出熱衷房地產開發的“怪圈”，目前張家窩土地多個待整理儲備地塊依然被衆房企虎視眈眈。誰會是繼深福保、天安數碼城及聯東之後下一個入局者，或許只是時間問題。（應採訪者要求，文中徐友春爲化名）