深圳取消普通住宅標準 “豪宅稅”退場

繼京滬取消普通住宅標準後，深圳成爲第3個取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市。

11月19日，深圳市住房和建設局、深圳市財政局、國家稅務總局深圳市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準。

個人將購買兩年以上住房對外銷售免徵增值稅

《通知》提到了以下三點調整:

一、取消本市普通住房和非普通住房標準。

二、對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》(財政部　稅務總局　住房城鄉建設部公告2024年第16號)有關規定執行。

三、對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅覈定徵稅，以轉讓收入的1%覈定應納個人所得稅額。

根據《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》規定，在個人出售住房增值稅方面，深圳市取消普通住房和非普通住房標準後，個人將購買兩年以上(含兩年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

在個人購買住房契稅方面，深圳市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

換房交易成本降低 中大戶型新房迎來更多關注

據瞭解，普通住宅標準的推出要追溯到2005年，政府出臺了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)。根據通知，廣東省界定了最初的享受優惠政策普通住房的標準:容積率1.0以上、套內120平方米以下或建面144平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。

隨後20年時間裡，深圳的普通住宅標準歷經多次調整。在此次新政前，深圳的普通住宅標準爲:①住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；②單套住房套內建築面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建築面積144(含本數)平方米以下。

只要不符合兩者中任一條件，都屬於“非普通住宅”，尤其在福田與南山，衆多房源都屬於“豪宅”。這類房產此前即使夠買滿兩年也無法享受增值稅免徵的優惠，要交5個點的增值稅。並且非普宅所交的個稅覈定徵收率比普宅要高，因此被稱之爲“豪宅稅”。

而稅費徵收標準不再界定是否“普通住宅”後，此前爲“非普宅”的增值稅、增值稅附加稅和個稅都會有大幅度的減少。樂有家測算，以深圳過戶價1500萬的二手住宅爲例，可以節省66.64萬元的稅費。

對於契稅與豪宅稅的接連減免，樂有家研究中心認爲，對樓市是直接利好的。一是，有助於降低交易成本，尤其是持有期超過兩年的“原非普宅”交易稅費大幅度減少，能直接降低購房者及業主的整體負擔；二是，利好改善需求的置業羣體，賣房與買房時都能享受到政策利好，進一步激活改善需求、豪宅需求的釋放。

另外，政策對深圳樓市整體都將形成託舉，交易量的持續穩健助力房價止跌回穩。改善客羣的入市不僅影響中高端市場，也會間接利好普通住宅的交易。同時對於新房市場來說，因爲未來換房時交易成本降低，因此中大戶型的新房也會迎來更多購房者關注。

採寫:南都·灣財社記者 孫陽