理財週刊／從64X、1.57%、45% 解讀房市景氣
文／莊孟翰
最近全球房地產指南(Global property guide)公佈2016年第三季全球92個高房價城市房價、租金與收益率統計資訊，臺北市房價租金比64倍，全球排名第一，其次，租金收益率1.57％則系全球最低，因此被評爲一顆星之亞洲最不具投資價值城市。請問您如何就「64X、1.57%、45%」這三個數據解讀未來臺灣房市景氣？
臺灣這一波房價自2003年以來逐漸攀升，主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素，及至2014年七月一日，臺北市率先大幅調漲房屋稅稅基與稅率，在稅制結構急遽改變下，市場景氣隨之逆轉並呈每況愈下之衰退趨勢。
至於「64X、1.57%、45%」對於整體房市景氣之影響，則分述如下：
一、64X、1.57%、45%與全球主要城市之比較
根據全球房地產指南數據顯示，長期以來臺北市房價租金比一直高懸於64倍，全球排名第一，亦即投資64年才得以還本，其次，租金收益率1.57％則系全球最低，因此被評爲只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市。
至於2016年一月一日房地合一稅四五％之邊際稅率，亦是全球最高之一，由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下，自2015年景氣急遽轉折，2016年價跌量縮，2017年則依舊是持續向下探底之衰退趨勢。
最近幾年臺灣房市泡沫危機的陰影一直揮之不去，亦即「紅色警戒」已持續存在相當長一段時間，如就筆者根據多年累積經驗所擬定的十項泡沫評量指標來加以評估，例如房價所得比早已超標；其次，房貸本息超過家庭收入三分之一也超標，房貸餘額佔GDP比重超過40％，也是超標，年收益率低於5％─超標，房價租金比超過二十倍─超標，按2016年第三季臺灣房價租金比64倍，等於64年才還本。
另外，房價漲幅超過GDP漲幅也是超標，短期漲幅超過30％─超標，投資性需求超過20％─超標，開工率大於銷售率─超標，空屋率大於5％─超標，由以上所彙整十項指標皆呈現紅色警戒加以探討，市場景氣漸趨低迷亦乃預料之事。
時至今日，房市景氣逆轉，大概只有房價漲幅超過GDP漲幅、房價短期漲幅超過30％與投資性需求超過20％這三項略有轉變，整體而言，房市景氣還是處在紅色警戒階段，縱然房價無泡沫破滅危機，卻仍有超額供給隱憂，因此，不動產開發業當務之急應是儘早出清餘屋，俾免出現流動性風險。
最近四年之買賣移轉數量，已由2013年37萬1892棟，2014年32萬598棟，2015年29萬2550棟，逐年下降至2016年24萬5396棟，而創下二十五年新低(1990年23萬6396棟，1991年28萬9503棟)，此一逐年遞減之趨勢，顯示市場景氣低迷還有一段漫漫長路要度過。
此外，如再就《住展雜誌》北臺灣預售與新成屋統計數據，推案金額由2013年之13467.06億元逐年下降至2016年之7956.49億元，並且銷售率亦由77.98％大幅降至28.8％，據此即可充分了解在當前交屋潮屆臨，預售屋、新成屋與中古屋競價求售，其間所顯示景氣衰退之經營困境。
四、房地價格均告下跌
根據房仲業者調查，五個豪宅聚落區近三年房價變化，以高雄美術館特區漲9.6％居冠，跌價最多的爲北市信義計劃區，值得關注的是，一向都是豪宅指標區的信義計劃區房價，亦由2014年每坪117.5萬元，驟跌至2016年之98.6萬元，跌幅高達16.1％。
此外，根據內政部最近發佈的第四十七期(2016年九月三十日)全國都市地價指數，其中臺北市下跌1.8％，跌幅最大，並且全市十二行政區均告下跌，其中又以南港區跌幅3.02％最高，文山區跌幅2.72％次之。
另外，根據最新實價登錄資料顯示，近二年臺北市各行政區成交價，以中山區跌最多，達12％，新北市則以板橋區18％之跌幅最高。
如再根據房仲業者就實價登錄資料之彙整，雙北十大蛋黃區，松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重，二年來房價全數下跌，其中又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大，跌幅都超過10％。
由於近年地價稅大幅調高，使得信義計劃區的大坪數指標性豪宅「臺北花園」地上權住宅租金亦告大幅飆漲，由十四年前每月三萬多元，一路飆到十二萬多元，亦即一年就要繳付一百五十萬元的地租，而令住戶苦不堪言。
此外，最近有關地上權開發案首見嘉泥公司解約情事，而將大安區地上權土地歸還政府，其次，日勝生「仁愛本真」開發案，擬變更爲飯店用途，吉美建設「吉美璞立」與志嘉建設「志嘉水曜」也都規劃轉爲商用不動產。
另外，位於板橋區的「昇陽寓見」，雖分拆年限以二十五年期進行銷售，亦告失利；至於高雄市永信建設的「R5新世界」，也同樣面臨銷售與貸款的困境。
影響所及，國產署於去年十一月二十一日開標，全臺共十四筆地上權標案全數流標，就連衆所矚目的中山區長春路標案，同樣是流標收場。
由以上分析可知，最近幾年臺灣房地產不僅在國際市場不具競爭力，今後國內市場將會在「Ｕ型谷底」盤整階段，呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況，而在理性購屋時代屆臨之際，相關業者也必然面臨買方市場另一艱辛的考驗。
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