國泰君安：房地產行業韌性明顯 銷售數據均好於龍頭房企表現

智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研報稱，統計局公佈前2月的行業數據，其中，較爲關注的銷售金額/面積表現均好於龍頭房企的表現，房地產行業體現出明顯韌性，長尾風險可控。疊加當前正在有的保障房，預計未來將形成期房、現房、二手房、保障房共同組成銷售型供給側。繼續關注行業的重組進展和小盤價值，重組類受益標的旭輝控股集團(00884)、融創中國(01918)等，同時建議挖掘小盤價值機會，並繼續推薦園區公司，包括中新集團(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，龍頭房企推薦保利發展(600048.SH)。

市場關注較高的銷售數據明顯好於預期，前2月銷售金額/面積同比增速爲-29.3%/-20.5%，顯著好於克而瑞監測的房企數據，表明行業韌性仍在。根據克而瑞監測數據，前2月，頭部房企銷售金額下滑幅度大多在40%左右，而行業下滑幅度爲29.3%，顯著好於頭部房企，隱含尾部房企表現較好。考慮到尾部房企均爲地方性企業，也表明，此前行業的風險主要集中於快速擴張的全國性房企上，隨着風險的釋放，當前行業更多的體現爲韌性。

數據調整有顯著改善，預計退房、非銷售型抵押房將減少，數據擾動持續變小。和2023年全年一致，仍有一定程度的數據修訂，例如，按照銷售面積同比增速回溯調整2023年銷售面積，則2023年同期會減少約832萬方，但相較於目前11369萬方的面積，調整幅度並不大，也小於2023年對2022年的調整幅度。因此，行業因退房、非銷售型抵押房等現象在逐步改善。

投資開發是亮點，同比降幅開始收窄。國泰居安認爲，是土地拖累減少，快速下行期結束，但需要考慮隨着銷售持續下降所帶來的未來可施工面積減少的影響。地產投資中，主要是實物量投資佔比高，但由於過去兩年土地成交邊際變化較大，導致低佔比、大變動，隨着土地成交佔比的進一步下降，邊際影響變小，相對有韌性的實物量投資能夠支撐2024年地產投資降幅逐步收窄。再考慮到保障房的增量，預計地產投資將是主要指標中表現較好的一個。

待售面積快速增長，預計後續住房在供給端將有四大類，包括期房、現房、二手房、保障房，預計現房將在2025年形成一定規模。當前待售面積爲7.6億平方米，其中住宅爲4.1億平方米，分別同比增長15.9%和23.8%，若繼續保持當前增長態勢，疊加銷售可能的下滑，對應到去化週期上，由待售面積所代表的現房將構成住房供應的主要部分之一。

風險提示：市場需求加速下行。