財訊／房地合一稅上路前夕 該買房？該賣房？
文／林文義
歲末年終，銀行的客戶現在最關心的居然是稅務問題。銀行財富管理部門客戶詢問熱度最高的，就是房地合一的稅務問題；銀行的房地合一稅制說明會，幾乎場場爆滿。客戶最關心的事，是現在要不要買房或賣房？如何課稅？
臺北富邦銀行副總經理黃以孟指出，由於近幾年房價高漲，房子幾乎是絕大多數人最重要且價值最高的資產，因此即將實施的房地合一新稅制，自然引起很多客戶關心。對此，安侯建業會計師事務所會計師張芷指出，明年的房地課稅制度其實是新舊並行，買賣房屋要用什麼稅制，取決於房屋的持有期間。
民衆買賣房屋時，要特別注意兩個時間點，一個是民國103年的1月1日，另一個則是105年1月1日。所謂房地合一新制是指賣房子時，房子及土地出售的所得須合一，全部按實價課所得稅，且奢侈稅同步退場不再課徵；而舊制則是指賣房子時，只以房屋的評定現值按一定比率計算房屋所得課稅，賣土地的所得免稅。
新制的課稅範圍主要有兩個：一、凡屬在105年以後纔買進再賣出的房子，都要按新制課稅。二、103年1月到104年底以前取得，在105年以後才賣的房子，但持有期間不到2年者，也要按新制課稅。除了前述新制課稅的範圍外，103年1月1日以前取得的房屋，只要持有滿2年，賣出時就按舊制課稅。
張芷指出，這個原則看似簡單，其實相當複雜，而且買賣雙方考慮的重點，完全不同。
有些買方的想法很單純，認爲只要在年底前買進房子，就可搭上適用舊制課稅的末班車；但財政部官員表示，財政部已考慮到這點，並用「持有2年」的條件來卡住房市的投機客。也就是說，如果房市投機客在104年12月31日買進房屋，則仍須持有2年，到106年12月30日以後賣出纔可適用舊制；若持有期間未滿2年賣出，還是要用新制課房地合一所得稅。
就賣方的立場來看，若在年底前賣屋，還有一道奢侈稅擋着（持有1年內賣出稅率15％，持有2年賣出稅率10％）；因此，若賣方當初買進的房屋持有未滿兩年，在年底前當然不要輕易賣出，以免被奢侈稅打到；而若賣方的房屋已經持有滿兩年（以目前時間推算，即103年11月以前買進者），則不論是在今年底或明年才賣出，都只須適用舊制課稅，因已持有滿2年，也不必課奢侈稅，此時賣方就不必急着在年底前賣出房屋，而是要等待時機看房市的行情，找到合理價位再脫手比較合適…(本文截自財訊490期，詳全文)