貝殼研究院閆金強：後浪來襲，居住消費新勢力正崛起
（原標題：貝殼研究院閆金強：後浪來襲，居住消費新勢力正崛起）
在12月16日2020第一財經數據盛典上，貝殼研究院客戶研究負責人閆金強分享了《2020新青年居住消費趨勢報告》，對新青年的居住消費特點進行了分析，同時對未來的消費趨勢進行了展望 (點擊“閱讀原文”查看盛典專題)。
圖爲貝殼研究院客戶研究負責人 閆金強
何爲新青年?閆金強解釋說，在居住領域， 新青年是指緊跟主力軍80後，且已初露頭角的90後新面孔。 他們代表着新的消費力量，有着新的生活追求和價值主張。
根據研究，新青年的購房壓力整體呈下降趨勢，不過還是有很多人認爲自己的購房壓力很大。對於這些到了適婚年齡的新青年來說，他們的花銷很大，對住房有着剛性需求。相比於80後對於居住品質的看重，這些新青年在購房時更看重周邊的配套情況，比如教育、地鐵、醫院等。
而隨着城市羣的迅速發展，以及受限於一些城市的高昂房價，新青年對於跨城上班這件事也更能接受。爲了避免在大城市留不下去，同時又回不了家鄉的尷尬局面，他們也會在外地購房，比如選擇家鄉所在省會城市或者經濟比較發達的城市。
對於剛踏入社會不久的新青年，租房成爲大多數人的首選。閆金強介紹，今年新青年的租金花費相對變少，租賃的住宅面積也變小。無論是租房或者是買房，他們也更偏好通過線上來完成。
對於新青年的居住狀態，閆金強還介紹了一個重要的現象：獨居正成爲不可逆的發展趨勢。究其原因，和女性社會地位的提高、婚姻觀念的轉變、社交網絡的極速發展等因素有關。根據研究，超過六成的人表示將來會選擇購房獨居，而很多人的理想獨居面積是50-80㎡。
閆金強認爲，未來住房消費的主力人羣會更趨向年輕化，“她經濟”也會持續走強。消費者不僅希望“有其屋”，還更盼望“優其屋”，對居住品質將提出更高的需求，而住房消費行爲也會更加向理性迴歸。
以下爲演講全文：
大家下午好!我是貝殼研究院客戶研究團隊的負責人閆金強，今天很榮幸在這裡跟大家分享一下我們新發布的《2020新青年居住消費趨勢報告》，我會對報告中所羅列的幾個核心發現跟大家做一下簡要的論述，同時我會對消費者在居住領域方面的消費趨勢做一下展望。
首先，什麼是新青年?當然不同的羣體從不同的角度，肯定會給出不同的回答。在居住消費領域，我們所說的新青年是指緊跟着現在的購房主力軍80羣體的90後新面孔，因爲他們代表着新的消費力量，有着新的生活追求和價值主張。
下面我會對報告裡面幾個核心發現跟大家做一下簡要的總結。
“望樓興嘆”，新青年成爲重負者
2020年以22個城市爲研究樣本，包括一線城市、新一線城市、二線城市，我們統計了新青年羣體的薪酬數據，以及貝殼平臺上二手房的成交數據，通過計算得到房價收入比數據。
從數據來看，22個城市在2017年房價收入比的均值，我們說的是算數平均數，大概是8.2之間，到2020年這個比值穩中下降到了7.8。從總體來看，新青年的購房壓力是有下降趨勢的，我們所說的房價收入比是比較寬泛的概念，描述的是消費者在住房方面的支付能力，當然這個跟他們的購房意願是不直接相關的。
比如說這個城市的房價收入比高，並不意味着消費者的購房意願就會低，反之亦然，這可能跟90後也好、新興青年羣體也好，他們的主觀感受是有一些區別的。比如生活在一線的90後羣體，他們認爲購房壓力很大，當然了我們也做過相關的研究。我們以一線城市的90後羣體爲受訪樣本，回採一下他們對於90後購房壓力是不是更大的回答。可以看出， 特別是90後，超過70%的人表示購房壓力比較大。
有一個很重要的原因，我們所計算的房價收入比是均值，但是有一個特別明顯的變化，房價收入比在城市之間的分化趨勢是十分明顯的。對於那些在一線城市，或者是頭部的新一線城市打拼的新青年，這些城市的房價是相對來說比較高企的狀態，而且房價與城市經濟基本面發展的趨勢是逐漸相互剝離的狀態。
對在這些城市打拼的新青年而言，無論從客觀數據來看，還是說從主觀感受上來看，他們的購房壓力是比較大的情況，但是對於一些房價收入比不是那麼高，比如說我們所說的以長沙爲代表的城市，或者是惠州也好，他們的房價收入比不是那麼高，當然這些城市生活的新青年，他們的主觀感受會有不同的區別。
跨城職住，新青年想得更開
隨着城市羣，包括目前所說的大都市圈的迅速發展，同時受限於一些城市，特別是一線城市相對高企的房價。新青年在跨城職住分離這件事上，他相比於80後而言的接受意願更強了。也就是說， 他們願意在都市圈的核心城市工作，同時在周邊的微型城市生活，這種跨城職住分離的現象會愈發明顯。
同時，新青年羣體或者90後羣體，爲了避免在頭部城市留不下去，同時又回不了自己家鄉所在城市的尷尬局面，他們會有一個選擇，會選擇在家鄉所在省會城市，或者經濟比較發達的城市，或者都市圈中核心城市的微型城市也好，把購房作爲必然的選擇。
新青年購房勢力正在崛起
我們是以30個城市爲研究樣本，統計了不同年齡段人羣在2017年到2020年二手房成交交易的百分佔比情況。相對於80後，這個羣體比較明顯的變化是，他們依舊是我們的購房主力軍，這一點還沒改變，但是這個趨勢是隨着年份的增加，在逐漸地降低。
相對應的， 新青年羣體的購房佔比在迅速增加。 我們知道80後羣體，在31-40歲之間，這十年正是他們的財富迅速積累的年齡段，這一羣人的購房目的，更追求的是居住品質的提升。而對於21-30歲之間的90後而言，這個年齡正是結婚成家、婚戀嫁娶的十年，也是花銷比較大的十年，90後羣體購房的主要目的是以剛需爲主，他們在購房的時候更看重周邊的配套情況，相對於房屋的居住品質而言不是那麼的強烈要求。比如他們購房的時候， 更看重的是周邊的配套，比如教育、地鐵、醫院等。
新青年婚房一起買
對於90後羣體而言，他們處在婚戀嫁娶比較集中的年齡段，談到結婚，婚房始終是一個繞不開的話題，新青年居住消費領域對於婚房的態度是什麼樣?我們通過調研數據發現， 超過50%的受訪新青年樣本表示，不接受租房結婚。
也就是說，我要結婚，買房是一個必要條件。至於房屋歸屬的問題，多數新青年表示，無論這個房子是誰出資來買，他們還是建議房產證上要寫上夫妻雙方共同的名字。錢從哪兒來?我們也看到多數的新青年表示，資金可以是雙方家庭一起來出資購買，特別是在一線城市或者是頭部的新一線城市，相對高企的房價，已經打破傳統的婚房由一方或者男方購買的傳統。
線上化趨勢明顯，
對服務質量要求更高
新青年羣體，無論是在租房，或者是買房的交易過程中， 他們的線上行爲佔比更高， 比如說他們會在線上帶看、線上諮詢，這個相對於其他年齡的人來說更高，同時他們對於AI講房等這種新的科技接受能力也是更高的。
同時我們發現，在每一筆成交單的背後，新青年對於經紀人服務的質量會提出更高的要求。怎麼說呢?平均每單新青年諮詢經紀人的數量，隨着年份的迭代在迅速地增加，同時每個經紀人被諮詢的次數在減少。這說明了什麼?說明新青年交易的過程中會頻繁地更換經紀人，如果經紀人想留住客戶、反過來推動他，要提供更好的服務來留住他們的客戶。
租賃選擇：省錢是王道
首先我們回答一個問題，對於90後羣體而言，他們在租和買的意願選擇上，有沒有大的區別?根據我們的調研數據發現，在一線和新一線城市生活和工作的新青年羣體，68%表示將來一定要買房。也就是說買房成爲他們居住的必要選擇。
回到租賃方面，2020年租賃跟2019年相比有什麼大的變化?我們可以以30個城市爲樣本，計算了每個城市的套均租金、單位面積租金，以及租賃的面積有什麼明顯的變化。可以發現，無論是資金還是說租賃面積上，2020年都呈現穩中有降的趨勢，但我們發現這個降不是滑坡式的下降，它的降幅總體保持在5%的範圍之內，也就是說是可控的區間。
同時，我們發現在租金的方面，在經濟比較發達的城市，比如以北上廣深杭爲代表的城市，他們的租金會比較表現出更強的韌性。大家知道，租金受什麼因素影響?主要受供需關係的影響，只要你的需求存在，這個城市的租金會表現出一定的韌性。 總體2020年，新青年在租賃方面花的租金更少了，同時他們租賃的面積相對來說也比較小了。
租房人面對的痛點
對於剛從院校出來，踏入社會不久，同時在一線和新一線城市打拼的新青年而言，租房成爲大多數人的第一選擇，當然在租賃交易過程中，難免會遇到各種坑。比如受到欺騙也好，我們把痛點羅列出來做了研究，諮詢租房者在租賃過程中遇到的痛點。
我們羅列出前十個，其中最明顯的情況就是虛假房源，對假房源的感受是最不好，其次是安全隱患，特別是對女生而言，在租賃過程中遇到人身安全的問題。他們在工作過程中，頻繁地進行搬家，因爲每次搬家都會耗費精力。
青年獨居漸成趨勢，
理想住房50-80平米
大家都知道當今隨着女性同胞社會地位的提高、婚姻觀念的轉變、社交網絡的線上極速發展，以及社會保障體系不斷地完善， 這些主動獨居的人會更多，同時會有人口失衡、房價上漲、工作變動所帶來的被動獨居。 無論怎麼說，獨居已經成爲目前不可逆的長期發展的趨勢，我們做研究調研發現，針對於新青年羣體，大概有七成的人表示，獨居會成爲長期不可逆的發展趨勢。
同時，我們發現大概有50%多的新青年，他們有過獨居經歷的，平均每次獨居時間是2.2年，至於爲什麼會選擇獨居，對新青年羣體而言，我們大概總結了三個原因：
(1)他們處於婚戀嫁娶的階段，有一部分人本身是處於單身的狀態而去獨居;
(2)他會選擇享受相對自由的空間、相對自由的生活，選擇主動獨居;
(3)因爲工作的變動而選擇了被動獨居。
目前租賃獨居成爲他們租房的主要形式，但是我們發現超六成的人表示，將來他們會選擇購房獨居。
以上是對於這次報告發布的八個核心觀點做的簡單闡述。
下面我對消費者在居住領域長期的趨勢 做一下簡單的展望，大概羅列出了五點：
1、住房消費作爲最大的內需引擎，未來順應消費升級的趨勢，以北京、上海、廣州、深圳、杭州爲代表的頭部城市，這些頭部城市多數已經進入了存量房市場，這些存量房市場未來的改善性消費需求會有一個迅速的增加，而不是剛需，是 改善性的換房的需求 會有明顯的增加。
2、在人口流動趨勢分化越發明顯的情況下，住房消費也會在城市之間，甚至說在城市內部的城區之間也會 呈現出比較明顯的分化趨勢 ，那些具有產業優勢的城市羣、城市會不斷地吸引高端人才的引入，伴隨着人口的引入，會帶來住房需求的增加。
3、消費趨勢會從“居者有其屋”向“居者優其屋”升級， 消費者對居住品質提出更高的要求， 特別是今年長期的居家辦公生活，進一步觸發了原有一羣人的換房需求。之前他本身有換房動機存在的，只不過他沒有切身感受到自己長期在家生活會帶來各種不便。比如說房屋面積太小、衛生間的數量不夠，長期的居家辦公生活會進一步觸發他們的換房動機。
4、90後正在逐步地取代80後，成爲居住消費領域的主力軍。主力消費人羣年輕化的趨勢會愈發明顯，它主要是指在一些二線或者是新一線城市。但是在一線城市而言， 購房年齡正在有一個略微的滯後狀態， 因爲一線城市的房價高一些，他們的購房年齡有一些延遲也是正常的。同時我們發現女性購房佔比呈現比較顯著的增加趨勢。
5、一些城市，特別是一些二線城市在今年的二級市場，仍存在結構性過熱的情況，但是在 “房住不炒” 的宏觀政策影響下，這個理念已經深入人心了，同時在市場平穩預期的影響之下，我們預計消費者在購房消費方面，他們的消費觀念會 進一步向理性迴歸。
關於第一財經商業數據中心
第一財經商業數據中心(CBNData)成立於2015年，是由阿里巴巴集團和第一財經共同發起成立的，面向品牌企業提供數字化增長解決方案的大數據服務商。
依託阿里巴巴和第一財經的優勢資源，以全球最大的消費數據庫爲核心競爭優勢，充分發揮全媒體勢能，以AI技術爲驅動，以多元場景爲延展，面向品牌企業全面輸出數據應用、內容運營、整合營銷、銷售轉化等數字化增長服務。業務場景已覆蓋傳統零售與電商、互聯網消費、內容社交、醫療教育、金融理財等多領域。