第129章 【地產調整】(打賞加更!)
12月底。
林祖輝在新時代地產的辦公室工作,腦海裡卻不時浮現李佳欣的曼妙身姿;
他現在終於知道:前世大劉爲什麼後悔年輕時太好玩了,這TMD傷身體啊!
他決定,平常在飲食上注意一下,爭取能玩到八十歲!
“老闆,人都到齊了,該開會了!”助理走了進來,恭敬的說道。
“好,我馬上到!”
林祖輝拋掉腦海裡不健康的想法,決定還是要趁着年輕,多賺一點錢。
等將來自己年齡大了,投資環境也不好了,那時候想賺錢都困難了。
來到會議室裡,新時代地產的高管紛紛坐直身子,眼睛隨着林祖輝移動而轉移視線。
林祖輝來到董事長位置上,嚴肅的說道:“會議開始!樑董事先向大家彙報一下——公司的情況!”
樑真勳點點頭,他早有準備,公司的各種信息熟記於心,這就是迎合老闆的作風,開會效率一定要高。
‘****股災’後,地產整體下跌25%至30%,但是約一年不到便反彈回去(82暴跌差不多用了四年才反彈上,期間萎靡兩年多時間)。
至於剩下的5000萬資金,又分了兩家小銀行進行貸款。
“首先,我會在最近聯絡各家銀行提供約2億的貸款,我們要增加公司的土地儲備。雖然目前價格看似上漲了不少,但比起一年後,兩年後,我們今天購買的物業,那就是相當划算。”
接下來,剩下的幾位高管也紛紛發言,找公司的茬!
高毅沒有因爲自己分管收租物業,而不顧公司的大局。
林祖輝不僅僅是上市公司新時代地產的董事長,如今又增加了一個頭銜——上市公司萬輝傳媒的董事長。
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林祖輝一隻手按照本子上,一隻手拿着一支筆,語氣平靜的說道:“大家來說說公司目前的問題有那些!”
這是因爲東方報業和天天報業雖然銷量極高,但是這種大衆化報紙其實不賺錢,吸引不了廣告商。
陳斌率先說道:“我來說說發展物業的問題吧!新時代地產雖然今年有七個地盤在發展,在中型地產商中也算上游水平,但是我們公司的土地儲備和舊樓盤不足,若是公司的大方向是發展商,那就需要現在開始增加土地儲備.土地成本越低,開發樓宇的成本越低,將來我們纔有更大的競爭力。”
“看來今天這個會議開的很及時,找出了不少公司的問題!大家說的很有道理,正好我們來制定以下明年的發展策略。”
第二條是很有必要的,新時代地產光是從偉益置業,就接過來一批收租表現不好的物業(物業本身價值有增值,少量獲利),再加上前面購買的收租物業(分散,住宅爲主),清理掉這些收租物業,不但可回籠兩億資金,還能降低公司運營成本,最後還能獲利不菲。
只要是在1987年5月份以前,都值得買入土地和舊樓盤,增加公司的土地儲備。
李國寶誇獎道:“林先生不虧商界新晉大亨,這份戰略佈局我亦是非常贊同。作爲新時代地產的最大債權銀行,以及合作盟友,我們這次批准了你們的一億貸款,利息爲12釐。”
林祖輝本人和銀行談貸款,有一個最大的好處,那就是銀行其實是先看人,再看公司發展前景,最後決定貸款與否。
1985年的最後一天,林祖輝在新時代地產的辦公室裡,有些感觸。
新時代地產的成功,他除了藉助前輩的經驗外,還有人脈的幫助、對未來的地產發展的熟悉,最重要的是,他的超前信息。比如狙擊愛美高,從大劉身上搞了2300萬;比如做空美元/日元,又獲利3600萬。
他之所以鍾愛東亞銀行貸款,是想結交李國寶;屆時,自己收購華人置業時,獲得他父親李福樹的倒戈。
兩人閒聊了一陣,林祖輝便起身告辭,他不敢說要邀請李國寶父親吃吃飯什麼的,以免打草驚蛇。
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“其次,我打算在明年(1986年)二月份,清理一批住宅物業及收租表現不好的物業,回籠約2億的資金。”
林祖輝聽完大家的發言後,笑着說道:
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他們再也沒有顧慮,便紛紛看好林祖輝,這時候年輕又成爲了一個優勢。
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在銀行家看來,一個優秀的領頭羊,決定着這家公司的前景,所以他們樂意貸款給優秀的領頭羊。
“李生放心,貸款一到,我們立馬買入優質土地和舊樓,不做其它投資項目!”
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萬輝傳媒的成功,他歸根於自己盜竊了前輩們的創意,正好《男人幫》和《GOOD》雜誌又是闖進了處~女~地,成爲了第一個吃螃蟹分人,率先佔據了市場。若是讓他去辦日報,大概率是撲街的份。
新時代地產之所以減磅收租物業,是因爲林祖輝知道,他能收穫華人置業這個公司。屆時,一個母公司注重地產開發,子公司華置注重收租物業,至於中娛則在八七股災後私有化。
2億的組合貸款,竟然在1985年最後一天,全部談妥,林祖輝都有些驕傲自己的魅力了。
畢竟年輕取得一些成績,他們覺得可能是運氣好;一旦擁有兩家上市公司,總市值已經逼近20億後(18億),那些人便紛紛認爲你是天才,你是商界奇才。
而萬輝傳媒的GOOD卡每月淨利潤都可以達到100萬,更何況《男人幫》和《GOOD》雜誌深受廣告商喜歡,堪稱吸金利器。
“林先生,昨天我看了一下你們遞上來的資料!發現伱們新時代地產今年的非經常性盈利爲1.5億元,這個多少讓我非常意外!”
“當前,新時代地產內部資產重估爲16.5億,債務爲5.12億,債務率爲三成。旗下正在發展的樓盤是七個,可提供住宅面積爲71萬平方尺,計有1300多個住宅單元收租物業資產值佔公司的62%,而且收租物業分散且很雜,運營成本高.公司的土地儲備在中型地產商裡,屬於一般水平.公司目前市值爲13.9億,已經排名香江地產上市公司的第25名,發展迅速.”
這時候,高毅也說道:“公司的收租物業也有一些問題:商場、寫字樓佔比不足,住宅佔比太大,單個物業價值偏低、分散,運營成本偏高我們可以嘗試出售一些住宅物業,去增加公司的土地儲備。”
林祖輝連忙表示了感謝,東亞銀行一次性能承接一半的貸款,顯然是非常好的消息。
“最後,元旦過後,我們開始分批少量銷售旗下的住宅物業,你們要做好手續工作。”
會議散去過後,林祖輝還在想着新時代地產的事情,新時代地產在二月份清理收租物業後,下半年還得清理一些物業,去用於購買土地,減少收租物業。
今天這個會議可不是來唱讚歌的,他已經發現新時代地產的潛力不足,和一些突出的問題。因爲他對新時代地產要求很高,所以絕不會滿足躋身一家中型地產商。
總結起來,沒有1982年的大暴跌40%以上,五成負債率完全可以接受,就是七成也不至於破產。當然了,前提是銀行肯借款,這就需要一些花言巧語了。
而萬輝傳媒目前市值4億,年盈利規模可達4000萬以上,在香江傳媒界僅次於星島集團(8000萬年盈利)、明報集團(6500萬年盈利)、玉郎集團(4800萬年盈利,未上市),和東方報業(4000萬年盈利)差不多,比天天報業(1500萬年盈利)高。
林祖輝點點頭,沒有表態。
這裡涉及到一個大方向的問題,陳斌也說了,就看老闆你是想收租爲主呢,還是發展地盤爲主呢!
衆人紛紛點頭應是,並在本子上記下老闆的講話。
林祖輝點點頭,說道:“發展之初,我們採取這樣的冒險投資,也是無奈之舉。目前我們公司在調整策略,那就是重心移到開發物業上,這次舉債就是爲了增加土地儲備。爲了減輕公司壓力,明年我們會陸續拋售一些收租表現不良物業,以及開始銷售住宅期房。”
林祖輝的第一個動作就是王炸,現在香江的地產商剛剛經過地產大暴跌,沒有哪家地產公司敢將負債率接近五成。
他大概知道這些銀行家的想法,以前他覺得自己年輕是劣勢,但是一旦你做出很大的成績後,那些人便紛紛改變自己的想法。
炒樓花的那一筆,也被劃爲非經常性盈利。所以就是狙擊愛美高0.23億、做空美元/日元0.36億(241點下跌至213點)、狙擊大生地產0.36億、炒樓花0.5億,總計1.45億的非經常性盈利。
但林祖輝敢,因爲他知道後面沒有大暴跌了;
‘八七股災’後,地產整體下跌10%至15%,新界換地證下跌三成;
這次新時代地產的兩億貸款項目,他主動嘗試和中銀接觸,居然非常順利的貸款到5000萬資金;貸到錢倒是其次,畢竟新時代地產有很多選擇,主要是林祖輝打算開始和在港的中資銀行、中資公司接觸,爲進入內地做準備。
聽完樑真勳的話,一些高管本想高興的拍掌,不過一看林祖輝的臉色,就知道不合時宜。
林祖輝來到李國寶的辦公室,商談貸款事宜。
東亞銀行。
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今晚還有四更!
這次對手是白粉馬家族!
(本章完)