租金「愈小愈貴」！ 東京微型辦公室炙手可熱 每坪月租上看6千元

直擊東京A辦，微型辦公室炙手可熱！租金「愈小愈貴」！每坪月租上看6千元。圖爲「虎之門之丘」商業大樓。圖／蔡惠芳

直擊日本東京的街頭，由於疫情後，辦公族紛紛重返辦公室，加上日本企業積極督促員工重回辦公室辦公的生活型態，使得不少企業紛紛把辦公室大升級，搬到環境更優質的辦公室、或擴大原本的辦公室，小坪數的微型辦公室炙手可熱，尤其租金表現有「越小越貴」的趨勢！當地房地產業者透露，目前15~30坪小型辦公室，每坪月租達2.5萬日元、約達5,187元，尤其微型商辦最高上看6千元，仍一位難求，遠高於面積60~100坪辦公室的4,879元。

東京都宅地建物取引業協會、株式會社住吉商事代表取締役社長富永哲銘今（5）日表示，東京辦公市場的最新趨勢是，小型辦公室正快速崛起，不但很多投資者使用、同時有些大面積辦公室也紛紛「大改小」，提供給客戶，因爲租金單價表現更具效益、遠比大面積辦公室還要高。

富永哲銘表示，「2024年，是東京辦公市場最瘋狂的一年！」漲幅爲歷年罕見。

日本大型商辦仲介商三鬼商事（Miki Shoji）2024年12月12日公佈統計資料指出，因企業爲改善工作環境，搬遷、擴張辦公室的動向活絡，帶動2024年11月東京市中心商業辦公大樓空置率爲4.16％、較上月底改善0.32個百分點，連續第6個月呈現改善，空置率連續第4個月低於被視爲供需平衡的指標「5％」、創約四年來（2020年10月以來、3.93％）新低水準 ; 11月東京商辦每坪的平均租金較前月底增加0.3％至20,243日圓、約新臺幣4,300元，連續第10個月呈現揚升、創逾兩年來（2022年8月以來、20,250日圓）新高水準。東京微型商辦夯，東京15-30坪微型辦公室，一位難求、炙手可熱，商辦越小越貴，租金上看新臺幣約6,640元。

富永哲銘表示，據東京房產協會的最新數據統計，2025年1月份，東京商務區辦公租金行情每坪約達20,368日元、換算約新臺幣4,226元，比2024年1月的平均每坪19,730日元、約新臺幣4,094元，上漲3.23％；至於平均空置率，2025年1月平均約3.83％，較2024年1月的5.83％，下降2.00個百分點，顯示辦公市場需求正快速回暖。

富永哲銘表示，東京商務核心區包括千代田、中央區、港區、新宿區、澀谷區等五區，租金上漲趨勢更爲顯著。

至於仲量聯行日前最新公佈的調查也顯示，東京辦公租金市場供不應求，空置率已明顯壓低。

據仲量聯行董事總經理侯文信表示，據仲量聯行日本東京分公司的調查，2024年底東京中央五區的A辦大樓市場，平均每坪月租包括服務費及共同區域服務費，達230.72美元、約35,042日圓，季漲1.2％，年漲4.4％；至於平均空置率方面，僅2.8％，明顯比臺灣約7％的水準要低。

富永哲銘分析，拉長時間軸來觀察，東京在這3年以來，租金漲幅相當可觀，租金收益率也隨之攀升；尤其面積30~50平方公尺的微型商辦，每年平均達4~5％，也遠高於大型商辦的3％水準，因此吸引買家趨之若鶩。

富永哲銘表示，東京新興崛起中的微型商辦產品，已成爲新創事業、初創企業等買家最青睞的產品，行業別則涵蓋有新興能源、電子科技、AI相關產業等。

富永哲銘表示，東京中央核心區商辦市場租金最高區域在港區，而新興崛起的「虎之門」，則是港區中的A辦領頭羊。以區內地標「虎之門之丘」商業大樓」（Toranomon Hills）的來說，微型商辦租金行情表現最令人驚豔，每坪月租最貴，平均要2.5萬日元、約新臺幣5,187元，遠高於東京平均水準新臺幣4,226元，有「愈小愈貴」的趨勢。