重拳打擊套利！深圳擬停建安居房，共有產權房封閉流轉

本文來源：時代週報 作者：樑爭譽

遲到多年，深圳保障性住房建設管理辦法即將落地。

1月17日，深圳市住房和建設局、深圳市司法局聯合發佈通告，就《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（徵求意見稿）》（下稱“《保障房意見稿》”）、《深圳市公共租賃住房管理辦法（徵求意見稿）》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法（徵求意見稿）》《深圳市共有產權住房管理辦法（徵求意見稿）》（下稱“《共有產權房意見稿》”）面向社會公開徵求意見。

此次發佈的四份文件，即將推出的共有產權住房管理辦法最受市場關注。

根據《共有產權房意見稿》，自施行之日起，深圳不再安排建設安居型商品房。此外，共有產權住房銷售價格按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，申請人需同時滿足以下條件：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購房優惠政策、5年內未在本市轉讓過或因離婚分割過自有住房等。

引發熱議的是共有產權住房將實行封閉流轉制度——購房人僅能面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。

這一舉措被認爲有力打擊了投機套利，讓保障歸保障，市場歸市場。

共有產權住房封閉流轉

共有產權住房是指政府提供政策支持，主要採用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。購房人產權份額按照項目銷售均價佔市場參考價格的比例確定，原則上不低於50%，其餘部分爲政府產權份額。

今年1月6日，深圳市規劃和自然資源局發佈的《深圳市存量住宅用地項目清單》明確指出，“共有產權住房對應我市主導用途爲可售型人才住房和安居型商品房”。

也就是說，2010年推出的安居型商品房和2022年首次入市的可售型人才房，其流轉程序，即將有結果。

根據《共有產權房意見稿》，共有產權住房將實行產權封閉流轉。簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應當向代持機構即市、區住房保障實施機構，申請收購個人產權份額；簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。

轉讓價格方面，未滿五年收購的，收購價格按照購買價格確定；滿五年收購的，收購價格計算公式爲：收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）；滿五年轉讓的，封閉流轉的轉讓價格由買賣雙方協商確定，通過市場參考價格規範轉讓行爲。

過去，深圳的保障性住房未實行封閉流轉，購房人以極低價格購入，持有10年後再以市場價售出，獲利頗豐，由此導致的權力尋租、滋生腐敗，讓保障性住房備受詬病。

以深圳知名經濟適用房僑香村爲例。2022年年初，僑香村限售期滿，這個當年基準售價爲8922元/平方米的經濟適用房，如今的交易價格已突破10萬元/平方米。

此次發佈的《共有產權房意見稿》，明確了共有產權住房將實行嚴格的流轉制度，被認爲能夠遏制投機套利。

一名央企營銷線人士向時代週報記者表示，共有產權住房封閉流轉，將可售型人才房和安居型商品房限制在符合條件的羣體之中流轉，能夠有效避免投資型買家入市，“起碼讓那些想投資人才房的羣體再三考慮套牢時間和獲利空間。”

關於收購價格的規定，深圳一品牌房企人士告訴時代週報記者，回購價格在原價的基礎上補貼了三年定存利息，和通脹速度相比，基本可以忽略不計，共有產權住房失去金融屬性。

“共有產權住房供應規模龐大，也能夠一定程度上平抑普通商品房價格，”前述人士補充道。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，從過去的可售型人才房和安居型商品房的經驗來看，保障性住房對市場的分流明顯較大。“當房價上漲預期減弱，部分購房人會轉向租或買保障性住房，對商品房市場短期內有一個分流，穩定房價，這也是政策希望達到的目的。”

保障性住房用地供應獲傾斜

深圳的保障性住房建設任務頗重。

根據深圳市住建局、深圳市發改委於2022年1月發佈的《深圳市住房發展“十四五”規劃》，期內，深圳規劃建設籌集住房89萬套(間)。其中，商品住房35萬套；公共住房54萬套(間)，包括公共租賃住房6萬套(間)、保障性租賃住房40萬套(間)、共有產權住房8萬套。

在供應方面，深圳規劃供應分配住房65萬套(間)。其中，商品住房31萬套；公共住房34萬套(間)，包括公共租賃住房6萬套(間)、保障性租賃住房20萬套(間)、共有產權住房8萬套。

可以看出，無論是建設籌集，還是供應分配，公共住房的規模均超過商品住房。因此，從此次發佈的《保障房意見稿》來看，保障性住房在用地供應上得到一定的資源傾斜。

《意見稿》指出，編制年度建設用地供應計劃時，居住用地供應量原則上不低於建設用地供應總量的30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供應比例，租賃住房用地計劃單列且原則上佔居住用地供應總量比例不少於10%，優先安排、應保盡保。

用地供應渠道多元，包括新供應建設用地建設；城市更新建設和配建；產業園區配套用地建設；原農村集體用地建設；公用設施、交通設施和軌道交通用地建設；具有居住功能的存量房屋籌集等。

在具體的用地供應方面，能夠看出深圳的保供決心。

《意見稿》提出，在公共配套條件支撐的情況下，工業區塊線一級線外，規劃爲工業的舊工業區，可以通過城市更新建設保障性住房；產業園區配套宿舍原則上用作社會主體出租的保障性租賃住房；住宅、公寓、宿舍以及經規模化租賃改造的歷史遺留違法建築等具有居住功能的存量房屋，符合條件的可以籌集作爲保障性租賃住房或者公共租賃住房。

此外，在公共配套設施方面，《意見稿》也作出詳細規定。

保障性住房應當儘量規劃佈局在軌道交通站點附近、城市建設重點片區和產業園區及周邊等區域。新建保障性住房項目應當按照《深圳市城市規劃標準與準則》配置文化娛樂、體育、社康中心、養老、托幼等設施，並按照完整居住社區建設標準完善周邊基本公共服務、便民商業服務、市政基礎等設施。

李宇嘉表示，深圳的住房類型，包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房，目的是圍繞新市民、年輕人、無房戶、中低收入人羣，建立有租有買、租購併舉、價格低廉、門檻較低的公共住房體系。這類型住房解決了上述人羣短期內低成本在深圳紮根、實現體面居住的需求，是政府構建租購併舉住房體系的重要環節。