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豐臺區的改善大平層——中海豐和叄號院

▲2023年中海土拍詳情

中海豐和叄號院（郭公莊614地塊）是在2023年10月31日的北京土拍中，由中海以54.4億元競得。彼時，中海的拿地價約爲6.25萬/㎡，銷售指導價9.2萬/㎡，上下浮動8%，按照向上浮動的行情來說，項目最高售價接近10萬。中海的第五代產品憑什麼賣這麼貴？

作爲叄號院第五代藏鋒系列的豐叄（①甲叄、②京叄、③興叄、④和叄）升級純改善產品，均爲精裝四居大平層，2023年3月底已正式開盤，開盤兩天的銷量還是不錯的，市場的反響不錯。

項目基本信息

①總佔地面積：3.95萬㎡

②總建面積：13.1萬㎡

③容積率：2.2

④綠化率：30%

⑤東區4棟25層高層+3棟8層洋房

⑥樓間距：42-80米

⑦車位數：852，車位配比1:2

⑧產品類型：四居

200㎡-262/242㎡-225/185平米（25層）

168㎡-249/178平米（8層洋房）

⑨指導價：9.2萬/㎡

⑩物業費：8.88元

⑪交付時間：預計2026.9.30日

⑫開發商：中海地產

⑬產權年限：70年住宅

⑭裝修情況：帶裝修（可選豪裝）

⑮總戶數：412戶

項目區位

▲項目區位圖

「一線總部 兩大高能級產業中心加持」

豐科總部基地：作爲北京九大產業總部中心，集30年發展大成，形成高端產業、雙軌交，雙商圈、三甲醫院頂尖配套城市綜合體。豐和叄號院項目與總部基地一路之隔。

兩大高能級中心：麗澤商務區（約8km）和豐臺TOD(約4KM)麗澤商務區是北京市政府重點打造的國家級、全球性的金融商務區。

豐臺TOD是北京西站、北京南站、北京豐臺站、麗澤航站樓“三站一樓”爲重點的“超級TOD示範區”。打造科技創新、金融商務、文化體驗爲一體的內城TOD綜合體。

▲豐科園總部基地·實景圖

「便捷交通-三橫四縱雙軌道」

中海豐和叄號院售樓處電話：400-8118-334【官方】項目位於郭公莊北街與福慧路交叉口，約1.5公里上四環，快捷到達城市中心：約8公里到達麗澤商務區，約15公里到達金融街以及國家中央政務區。約12公里可以到達北京西站、北京南站，約10公里到達五棵松華熙。

▲地鐵郭公莊站

「路網情況」

三橫：南四環路、六圈路、五圈路

四縱：豐科路、樊羊路、豐葆路、京開高速

雙軌道：9號線/房山線（郭公莊站），可換乘1、4、6、7、10、14 、16號線。

「豐富商業 繽紛都市生活」

1公里範圍內有豐科萬達距離600米以及永旺夢樂城距離約900米。

5公里內有西紅門薈聚、宜家（薈聚店）、山姆會員店(北京大興店）、花鄉奧萊。

10公里內有五棵松華熙LIVE、凱德MALL·大峽谷。

▲豐科萬達廣場·實景圖

「醫療矩陣 守護家人健康」

天壇醫院（北側2公里）：全國綜合實力排名第五位的醫院，豐臺區第一家大型三甲醫院。

北京口腔醫院：天壇醫院北側，即將遷入全國最好的口腔醫院

豐臺醫院（項目西北側4KM）：首師大附屬全科醫院

▲天壇醫院·效果圖

「全齡教育 優質教育起點」

幼兒園：21世紀幼兒園（項目西側 200 米），豐臺區第五幼兒園、豐臺區花城幼兒園分園、南極星藝術幼兒園。

小學：豐臺第八中學附屬小學、北京市豐臺區怡海小學，北京豐臺第五小學科豐校區與鴻業校區、豐臺五小銀地分校（重點小學）

中學：北京市十二中科豐校區（北京市十二中，是豐臺區唯一的一所市級重點中學）、北京八中怡海分校（直升十二中比例最高的初中）、北京市豐臺區怡海中學，首經貿附屬中學。

「公園環繞 自然涵養宜居」

5大城市公園環繞：世界公園（西側1.4Km）、白盆窯公園（東側1.7KM）、高鑫公園（南側2.5KM），南苑城市森林公園（東側5KM）和世界花卉大觀園（東側5KM）

▲南苑公園·實景圖

大家可能會疑問，豐叄的樓棟分佈如此？

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中海豐和叄號院的樓棟整體佈局是因爲房山線地鐵正線正好從地塊穿過形成了地面的保護區，地鐵車輛段因爲是個車庫，再加上成熟的減震降噪技術，震動噪音會大大減弱，地鐵正線都做了一些減震措施，基本不用擔心。

考慮到地鐵問題之後，其實樓棟排布已經做到最合理化，幾乎沒什麼遮擋，可以保證每棟樓最大限度採光，豐叄有7棟住宅樓，總高8-25層，整體容積率 2.2，包含兩個配套建築和一個下沉庭院。除7棟樓之外，還有3棟四合院，約400平的獨立四合院，有天有地有花園的那種存量較少比較難搶。

具體來看：

1#有3個單元，共計25層

單套面積接近200平米，得房率75.7%；平均售價8.87萬元/平米，最高擬售單價爲9.14 元/平方米；其中一層面積爲165平米，二層面積爲174平米。

2#只有1個單元，共計25層

01戶型爲241平米左右，02戶型爲263平米，得房率79.98%；平均售價9.2萬元/平米，最高擬售單價爲9.49萬元/平方米。

3#有3個單元共計8層

除了一單元01戶型爲178平米，其餘五戶的戶型皆爲249平米，得房率86.26%；平均售價9.63萬元/平米；最高擬售單價爲9.75萬元/平方米。

4#只有1個單元，共計25層

01戶型爲241平米左右，02戶型爲263平米，得房率81.19%；平均售價9.48萬元/平米，最高擬售單價爲9.78萬元/平方米。

5#只有1個單元，共計25層

01戶型爲184.68平米，02戶型爲224.88平米，得房率77.83%；平均售價9.08萬元/平米，最高擬售單價爲9.69萬元/平方米。

6#有兩個單元，共計8層

戶型爲168平米，得房率80.65%；平均售價9.32萬元/平米，最高擬售單價爲9.56萬元/平方米。

7#有兩個單元，共計8層

戶型爲168平米，得房率80.65%；平均售價9.33萬元/平米，最高擬售單價爲9.56萬元/平方米。

在售產品

【限量】412席藏峰高定· 全系改善四居產品

①168㎡| 6-7# 1500W+

②178㎡-7套｜1700W+

③185㎡-25套 | 1650W+

④200㎡-150套 | 1700W+

⑤225㎡-25套 | 2000W+

⑥242㎡-50套 | 2200W+

⑦249㎡-40套 | 2400W+

⑧262㎡-50套 | 2600W+

▲項目平面圖

可以說，在中海豐和叄號院一半園林一半房子。園林設計稱爲藏峰玖宴、杏花春館、茹古涵今、天然圖畫、上下天光、坦坦蕩蕩等，是參照圓明園九洲景區進行設計的。

▲人工湖實景圖

在獨區內打造了一片超幹平米的中央人工湖，在密集的城市業均裡保留一片中靜的生態棲息，出則繁華，入則寧靜，在喧鬧的城市生活節類裡，爲業主提供烏托邦式的靜謐享受，同時考慮到家宅業主多元的精神需求和亨受方式，項目國繞這片靜謐的湖水打造了多個顯觀節點，以景觀的交晉變化；提供手寫的審美層次和對致的臨湖體驗。

產品：東方美學 總部豪宅

豪宅立面：鋁板+玻璃外立面，映射天空，流光溢彩

大湖遊園：師法圓明園，打造千平湖景萬平園林的大湖遊園居住體驗

萬象奢享：建面約168㎡-260㎡四居大平層，奢雅精裝，傳世峰藏

▲外立面·階段效果圖

戶型圖

▲168平

168㎡珅和，經典四葉草戶型，四居改善最主流的市場設計，南側黑科技，北側黑科技，拔高得房率，獨立玄關保障家庭起居隱私，也提供了豪宅應有的進深感，北向次臥與次衛相鄰，提供套間式的居住體驗，獨立的收納空間，避免生活被雜物與噪音打擾。

▲200平

▲262平

戶型設計了入戶玄關和收納空間，避免了一進門就是客廳的尷尬問題。入戶玄關有石材，鞋櫃都是傾斜的設計，且下面有通風口，上面有除臭精靈。客廳都是落地窗，臥室的門非常厚，且有防撞條，隔音效果還不錯。主衛的浴缸都是半包設計，很好的解決了衛生死角問題，還有很多打動人的細節，看過樣板間之後深有體會。

豐叄十大賣點

①擁有頂級豪宅基因的總部豪宅

中海豐和叄號院售樓處電話：400-8118-334【官方】項目位於黃金四環，是中關村最早的一區三園之一;歷經 30多年的三期開發，已經成爲區域 GDP增長極，與中關村、望京、金融街等並稱爲北京9大總部經濟之一豐科園具備與紐約的上東區、硅谷的門洛帕克、新加坡的濱海區等世界知名總部住區的共同基因。即:產城的首排、便利的交通、優質的生態、優勢的產業以及頂級的圈層。

②四環價格窪地，均價倒掛周邊

四環範圍內，總部經濟板塊豪宅代表作一房難求且單價極高，如:西北四環萬柳萬城華府-均價 18萬出房秒清、亞奧及望京板塊豪宅項目單價12 萬+、東四環國貿朝陽公園融創壹號院-售價 17萬+等,豐科總部豪宅佔據四環核心總部產城,售價僅 9.2萬三公里範圍內，已入夥新房項目葛洲壩中國府、中海甲叄號院，成交價格突破12萬+;二手房首開華潤城(樓齡5年)成交價 9.5 萬、中海九號公館(樓齡 10年)優質房源掛牌價格突破 9.3萬，產品價格倒掛周邊。

③產業+配套，打造頂級職住平衡

中海豐和叄號院售樓處電話：400-8118-334【官方】項目咫尺豐科產業，享醇熟配套。產豐科園現已吸引超2萬餘家企業進駐，國家高新技術企業1105家，並聚集了全區 90%以上的高質量創新資源，擁有高質產業資源;配套方面，項目周邊擁有雙軌交、雙商圈、天壇醫院並計劃引入中海自營頂級養老品牌一中海錦年，作爲南地塊的運營方。是豐科總部人羣的居住首選，實現區域內頂級的職住平衡。

④雙幹億國家級產業集羣持續發力

豐臺產業密度最高、最集中的地方;兩大幹億國家名片“高鐵”、“航天”的最前沿陣地;豐科園中，商業航天相關的科技園、孵化園、上下游企業、國家科工院所遍地開花;軌道交通的國家隊如中鐵、通號等公司選擇豐科爲總部;不僅當下實力硬核，未來領先優勢也在不斷擴大，相繼出臺相關政策支持豐科園主導並優先發展兩大產業集羣。

⑤周邊利好驅動未來發展

三站一樓“推進京津冀、輻射全北京、聯動京西，項目咫尺三站一樓，便利交通暢達各地。五公里範圍內雙增長引擎帶動項目未來。

⑥中海頂級產品系，打造城市塔尖大平層

1、豪宅的打造

郭公莊新作延續甲叄號院藏峰產品觀的匠築精神，專注於對土地價值的挖掘、產品細節的打磨、人居社區的打造、融入美學的設計等。

2、產品的升級

郭公莊新作以新峰致意甲參，項目處於總部基地更醇熟核心的位置;引入皇城勢型、色，琉璃金爲主色建築立面，復刻紫禁城內建築元素，採用純鋁板+大面積玻璃幕牆立面選材，以內含“東韻”、外顯“西型"引領北京豪宅市場。

3、高光的延續

第一座藏峰系-“中海甲叄號院"佔據內城核心資源，首開熱銷 20 億，成爲北京市場唯一僅靠圖紙賣房的頂豪產品。

第二座藏峰系-“中海京叄號院”踩準經開區發展節奏，入市便迎來亦莊“學校劃片“

學區獨立，開創價格不斷走高的豪宅傳奇，2021年項目銷售業績突破百億。

第三座第四座藏峰系“中海興叄號院”與“中海和瑞叄號院”;擇址北京中軸，業績領漲板塊。

本次是北京中海第五座藏峰系產品，在前四座的基礎上進行產品，裝修，社區配套的全面升級，更是對標中海甲叄號院，禮獻豐科的另一個標杆豪宅。

⑦准入門檻高，打造純粹的豪宅社區

僅 412 席藏峰高定，170 ㎡起總價 1500 萬+的純粹改善社區，社區准入門檻高，圈層純粹。集合西貴塔尖人羣與豐科頂流產業人羣。

⑧補位豐科最稀缺生態資源，私享平湖景園境

豐科園內生態資源稀缺，項目復刻圓明九景，打造萬平湖景園林;東宅西園，皇家園囿規制;雙大堂五進歸家，雙會所業主私享。師法京城禮序。

⑨中國物業“第一管家”保駕護航

項目後期選用中國物業第一管家一中海物業，同屬”中國建築"旗下子公司。是香港一司九局二十一個執行部門的御用管家，服務品質受到香港政府的認證。項目經過中海物業的妥善維護，是資產升值的保障。

⑩稀缺供應，第五子藏峰再燃豐科

總部豪宅地供應稀缺-2023 年北京四環內土拍供地、項日入市、新增銷售面積創五年內新低；核心總部經濟板塊近五年0供應;

2023年10月31日，中建八局與北京中海在豐科腹地郭公莊板塊摘地，爲集中土拍後總部基地唯一供地，也是區域內斷供十年來首次供應純粹改善產品。

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