中海北京兩公司座次重排：北京新城公司153億拿下北京總價地王，半年銷售額超過中海北京公司

北京市場難得在年末推出的巨無霸地塊，讓急需補倉的中海地產完成了一記絕殺。

11月29日北京正式拍賣的一宗組團捆綁巨無霸地塊，由酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊組成，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平方米，起拍價高達153億元。

153億，這個數字註定會被刻在北京土地拍賣的歷史上，一同刻下的，還有拿下這塊地的中海地產。

0.21%的溢價率，銷售指導價分別爲12.5萬元/平方米、8萬元/平方米以及7.9萬元/平方米，中海戴上了“總價地王”的皇冠，也一舉在北京拿地榜衝到第一。

“流速和利潤可能是比較大的挑戰。”一位開發商人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

今年前十個月，中海在北京的銷售額爲378億元，以超過百億的優勢領先第二名華潤。但權益拿地金額卻只排在前五。而去年同期，中海在北京拿地排名第二。

關鍵城市上海也是面臨相似的情況。

前十月中海在上海的領先優勢更大，444億元的銷售額超過第二名華潤200多億，但在土地市場只拿了一塊地，被華潤大幅甩在身後。

拿到北京巨無霸地塊的前一天，中海在上海以36.45億元拍下楊浦區N090602單元K8-05地塊，成交樓面價73288元/平方米，溢價率16.33%。上海中原地產資深分析師盧文曦分析：“楊浦這個地方，很多金融行業的人在買，因爲他們在陸家嘴工作，但那邊的價格太貴，其他地方又太遠，楊浦正合適，所以從去化和購買力上看，應該沒問題。”

兩天時間，中海在關鍵城市拋出近200億補倉。不僅能大幅扭轉前十月權益拿地五名開外的局面，同時對於維持頭部地位吃下了一顆關鍵的定心丸。

內部“賽馬”衝出黑馬？

在北京，中海有兩個公司。

由張欣領銜的中海新城公司和由倪健剛領銜的中海北京公司，兩家兄弟公司在北京施行“賽馬制”，同臺競爭。過去五年，中海一直是北京市場的銷冠，跟這種“賽馬制”不無關係。

這次拿到153億地塊的，是中海新城。中海新城2007年在石景山紮根，之前業務一直在石景山，主要業務的方向是城市運營。

“中海新城做了一些大片區的城市開發，所以它不是傳統意義上的開發商，跟中海北京形成了業務上的互補。中海北京就是傳統的開發商，目前主力項目，一部分在豐臺，還有海淀和昌平，所以兩個業務領域之間是有明確劃分的。”合碩機構首席分析師郭毅向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

她分析，酒仙橋、十八里店和小紅門其實都是片區開發，處在起步的階段，需要像中海新城這樣的城市運營公司參與。不僅僅是住宅開發和銷售，更多的是把整個片區域的配套提升，“它不是一般開發商的業務邏輯”。

2022年，中海北京公司銷售額超過400億元，中海新城僅有100多億元。

局面在今年出現了變化。

中海新城開發的豪宅項目中海京華玖序在今年6月30日入市，項目開盤當天網籤175套，總成交金額62億元，平均每套3400萬元，去化率接近八成，位列上半年北京項目銷售金額榜第一。截至目前，項目網籤數據上升至239套，簽約面積4.2萬平方米，按照成交均價17.5萬元/平方米計算，其銷售額達到了75億元。

中海新城上半年項目網籤金額112.8億元，超過了中海北京公司。

與之相比，儘管中海北京公司旗下樓盤數量衆多，目前有10多個項目在售，但上半年累計網籤金額合計86.6億元（全口徑），其中有部分項目的銷售情況並不太理想。

比如，中海公園裡項目，東方雨虹在2023年10月8日拿地，後來轉手給了中海。該地塊成交金額高達40.135億元，溢價率15%，樓面價大約是4.89萬元/平方米。住宅銷售指導價卻高達7.8萬元/平方米，直到2024年3月1日纔拿到預售證，目前僅簽約了30套房源。

153億地塊拿到手後，中海在北京市場實行了多年的“賽馬制”，恐怕真的要衝出一匹黑馬了。

年底密集補倉

年底的集中發力對於彌補中海在覈心城市的貨值，保證明年的銷售至關重要，特別是巨無霸地塊。

“除了這幅巨無霸地塊，萬泉寺地塊大概率也要被中海北京公司拿下。”上述開發商人士對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

11月4日，位於北京豐臺西南二環外萬泉寺村的一宗宅地正式“轉正”，起始價110.54億元。值得注意的是，在這宗地塊的出讓文件中，並未提及是否設置合理土地價格上限和銷售指導價。

據悉，上述地塊具體爲豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊，位於豐臺區太平橋街道，土地性質爲R2二類居住用地，用地面積6.37萬平方米，建築控制規模17.83萬平方米；預計將於11月28日9時起開始競價，截止時間爲12月12日15時。

“雖然體量大，地塊都不錯。年底別家都沒錢了，中海和區裡談，更容易獲得優惠條件。”上述開發商人士表示。

今年，中海的拿地規模有着明顯的縮量，從前十個月拿地情況看，中海的權益金額才209億元，排名第七，新增貨值477億元，排名第六。

去年同期，中海權益拿地金額已經達到了897億元，排名第一，這巨大的差距，說明了中海今年的投資策略也趨於保守。

“中海現在的投資紀律性非常強，就是集中拿核心區域的核心地段，”一位中海內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

而從投資區域看，中海在京津冀拿地排名第三，在長三角和大灣區均跌出前十，特別是在上海僅拿了一塊地。

盧文曦表示：“中海在上海的公開市場沒啥收穫，主要也是運氣不好，幾次熱門地塊都沒有搖中。”

剛剛結束的土拍，10幅地塊中海報名了7幅，僅次於華潤，然而僅有一塊入賬。

從北京和上海兩場土拍看，中海和華潤的“龍虎鬥”逐漸升溫。

北京的巨無霸地塊就是兩個直接競爭對手的對決，北京資深地產評論人澤龍表示：“這不是一場簡單的土拍，這不是一次常規的對決，這是起始價153億的大佬門閥遊戲。”

而在上海，華潤報名了8幅地塊，中海則是7幅，雙方也有數次直接競爭，最終華潤勝出，拿下了三幅地塊。

北京前十月的銷售額，中海以378億元，以超過百億的優勢領先第二名華潤；而在上海，中海的領先優勢更大，444億元的銷售額超過第二名華潤200多億。

年末中海與華潤在京滬兩地土拍市場掰手腕，顯然無力扭轉今年的銷售排名，而明年的競爭或許已經在此刻打響了。