這幾年日本房價漲了不少，對我們有哪些啓示？

很多朋友關注當前房子的價格，例如人口出生率明顯下降，中國已經進入老齡化社會，經濟增速趨緩，許多朋友就認爲中國的房子可能再也不會有未來。我認爲這樣的判斷有些武斷。今天我們用幾分鐘時間觀察日本房地產市場價格最近10年的走勢。這些走勢變化可能會給我們帶來啓示。

首先我們查看這份數據來自於國際清算銀行，也是官方數據。從2020年新冠肺炎疫情發生後的一季度末到2024年的二季度，大約4年的時間。這4年時間日本全國住宅平均價格累計漲幅爲18%，請注意日本全國平均住宅價格。

我們再觀察日本東京的房價，在過去的4年中上漲26%，比全國平均房價的18%多漲10個百分點。另外，日本的房價實際上是從2020年第一季度新冠肺炎發生之後開始上漲。

從2009年到2020年大約十一二年的時間裡，日本的平均房價呈橫盤走勢，沒有再下跌，也沒有出現再度上漲，真正上漲的時間是最近4年。

如果我們轉向觀察東京的房價，可能會有明顯的區別。東京的房價從2013年開始累計上漲了10年。截止到2024年的二季度末，東京住宅的平均價格累計漲幅達到63%左右。

以上兩組數字爲我們帶來啓發。你會發現，對於日本這樣的國家，房地產走出底部開始上漲並非是因爲日本經濟增長強勁或者人口出生率發生變化、老齡化變輕以及收入水平明顯提高。

而是什麼原因？

我認爲日本貨幣政策極度寬鬆，低利率甚至負利率。

從2016年開始，日本奉行負利率，在我的印象中是全球第一家。所謂負利率是基準利率爲-0.1%。實際上是從1999年開始日本奉行的零利率，到2016年開始利率水平進一步下降，變成了負利率。負利率一直持續到2024年一季度，相當於實行了大約8年的負利率。

在負利率的環境中，日本東京的房價率先開啓上漲。從2014年年初開始，日本東京的房價已經開始明顯上漲，到2024年的二季度，漲幅累計達到60%左右。

從日本東京的房價、日本全國的房價以及日本貨幣政策之間的關聯度可以得出以下幾個結論。

首先，房子的價格具有周期性。儘管與人口老齡化、出生率、經濟發展、收入以及城鎮化和房屋自由度等因素密切相關，但是同時受到貨幣政策極度寬鬆的影響。如果貨幣政策極度寬鬆，量變到質變，積累一定時間，包括房子在內的資產價格必然上漲。這是第一個我們觀察到的情況，無論是日本全國還是東京的房價都遵守這樣的規律。

第二，東京房價與日本全國的對比，我們發現一旦房地產市場出現反彈，如東京這樣的大都市或首都特大城市，房價將率先走出底部，開始反彈。

第三房地產市場在價格下跌和上漲之間很難出現V型反彈。總體來看，房地產是相對沉重的資產，上漲和下跌都有一定的慣性。

例如日本的平均房價在2009年進入底部，然而在底部徘徊到2013年，2014年，大約徘徊了十三四年平均價格纔開始走出底部，開啓新一輪上漲。

東京的房價也不例外，大約在2008,2009年進入底部.到2014年開始走出底部反彈，大約用了五六年的時間。沒有出現像股票市場那樣V型反彈的情況。因此我認爲房地產市場和股市之間存在很大的分別。