漲到停牌！REITs一漲一跌，後續怎麼走？

日前，在REITs整體行情連漲三日後，有基金公告，年後首個交易日將停牌一小時。

上一次多隻REITs基金公告暫停交易，還是年初下跌行情中的穩定市場情緒之舉，V形反轉還是短暫企穩仍需後續行情驗證。

去年下半年，多隻FOF基金公告將REITs產品納入投資範圍。據相關研報統計，截至去年四季度末，FOF對REITs總持倉規模爲3195萬元，且以倉儲物流、保租房、高速公路、水務REITs爲主，還有兩隻FOF基金十大重倉基金中出現了REITs身影，有FOF基金經理在投資策略中表示：“考慮到信用評級比較適合公募的信用債票息已經低於3%，補充了少量類似債券但預期回報率更高、波動更大的REITs類資產。”

REITs漲至停牌

春節前最後一個交易日的盤後，國泰君安資管發佈公告表示，國泰君安東久新經濟REIT當日二級市場收盤價爲2.965元/份，較前一交易日收盤價漲幅達6.27%，近3個交易日的收盤價累計漲幅達11.38%。爲了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2月19日上交所開市起停牌1小時，並於當日10:30起復牌。

上一次多隻REITs基金公告暫停交易還是因爲年初下跌行情中，相關產品跌幅過大，一漲一跌的背後是REITs走勢的轉折以及春節前連續三日的升溫，2月6日到8日，中證REITs指數分別上漲0.24%、0.83%與2.22%。

此外，作爲專業買手，去年下半年多隻FOF基金公告將REITs產品納入投資範圍。據中金研報統計，截至去年四季度末，FOF對REITs總持倉規模爲3195萬元，且以倉儲物流、保租房、高速公路、水務REITs爲主。

其中，匯添富添福鑫添益均衡養老目標三年持有和天弘睿享3個月持有選擇重倉佈局，前者將平安廣州交投廣河高速公路REIT買至第七大重倉基金，持有比例達4.3%，後者則重倉了三隻，分別爲紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和華夏北京保障房REIT。天弘睿享3個月持有基金經理王帆總結這一策略時表示：“考慮到信用評級比較適合公募的信用債票息已經低於3%，補充了少量類似債券但預期回報率更高、波動更大的REITs類資產。”

不僅如此，王帆持倉的三隻產品均爲保障房類REITs，背後有何深意？截至目前，已上市的公募REITs產品共有33只，其中5只爲保租房公募REITs。從四季報數據來看，保租房項目平穩運行，出租率整體穩定。根據中金公司測算，保租房公募REITs產品在2023年累計營收超2.8億元，累計EBITDA超2億元。同時，有可比數據的三隻產品，期內營收均實現了同比正增長。此外，可供分配金額上，前述產品期內完成率均超100%，超額完成預期。

公募REITs權益屬性進一步明確

爲明確公募REITs產品的權益屬性，推動建立符合產品特點的會計處理方式和投資邏輯，2月8日，中國證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，根據該規定，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認爲權益屬性產品。

新規明確並表原始權益人的基礎設施REITs其他方持有份額的權益屬性。新規指出，並表原始權益人合併財務報表層面對於基礎設施REITs其他方持有的份額，列報爲負債還是權益，主要取決於原始權益人是否存在無條件避免交付現金或其他金融資產的義務。如發行人已依照相關法規要求說明符合條件的現金分配、終止上市和擴募延期安排，則發行人不存在不可避免的支付義務，並表原始權益人在合併財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報爲權益，其他投資方持有的REITs份額在性質上亦屬於權益工具投資。

中金公司解讀政策時認爲，持有的份額列報爲權益，實現了不出表、保留資產控制權的同時增加權益資金、降低資產負債率，有利於提升此類原始權益人推動優質資產首發、擴募上市的積極性，助力REITs市場持續擴容。

中金公司認爲，後續機構投資者可選擇FVOCI會計計量方法，這應當有利於鼓勵和增強長期持有投資邏輯，降低市場波動性。若採用FVOCI計量方法，持有REITs期間收取的現金分配計入當期損益（損益類科目），反映在利潤表；持有期間的公允價值變動計入其他綜合收益（所有者權益類科目），反映在資產負債表。考慮到部分REITs投資者的考覈可能主要基於利潤表，選擇FVOCI方式對公募REITs進行會計計量，或有助於增強此類投資者的持有穩定性，減少短期價格波動可能爲其帶來的一些被動交易行爲，這有利於提升市場運行的穩定性，進一步吸引長期配置型資金入市。

因此，在上述規則下，中金公司認爲，當前高分派率的REITs標的可爲投資人兌現更爲確定的財務收益，但資本利得仍會影響資產負債表的權益項，建議投資人根據自身投資條件綜合判斷。

中金公司表示：“中長期來看，我們認爲該規則有利於提升REITs持有穩定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關注：1）估值調整後當期分派較高的能源類和部分高速、二線產業園、廠房及物流倉儲項目；2）經營基本面穩健的保障房和環保類項目。”

責編：羅曉霞

校對：王蔚