一線首個細則，配售型保障房

我相信現在剛需們最關注的肯定是配售型保障房了，因爲這是未來至少五年的一個新的樓市賽道和方向了，商品房和保障房未來會兩條腿走路，而廣州在這方面是走在一線城市前列的，就像深圳前段時間的共有產權房還賣的火熱，但是這都是廣州玩剩下的了，共有產權在廣州已經玩不下去了，而配售型保障房纔是地方開始大力鼓勵和推進的，不管你買不買房，至少你要全面瞭解樓市的動態，消除掉信息差，才能在未來需要買房或者賣房的時候掌握到主動權，不然吃虧的最終還是咱們普通人。

就在12月6號，廣州政府正式發佈了配售型保障性住房管理辦法試行版，熟悉廣州樓市的朋友都清楚，之前是發過一版徵求意見稿的，這次相當於是辦法落地了，而且這裡面還有不少改動不仔細的看的話確實看不出來，咱們一個個來聊。

首先是配售型房子的來源，跟以往大家認知的公租房地段垃圾不一樣，後續的配售型保障房會有幾種方式，包括地方劃撥用地、城中村改造、存量商品房改造、企事業單位自建等，而正因爲來源更加廣泛了，特別是存量房的收購部分，會讓配售型保障房在整個城市各個區域內遍地開花，就像廣州後續首個配售型保障房就在黃埔區的蘿崗和苑，地處黃埔區府範圍內，附近有2條地鐵線，7號線和21號線，教育也配套了3所幼兒園和2所中小學，商業配套也是成熟的，而周邊二手商品房的價格都去到了4萬多一平了。

可以看出這放在以前都是不敢想的，而且這還不算最好的地段，像廣州的海珠新滘西、天河奧體新城等核心區域後續都會有配售型保障房，有的離小蠻腰都只有不到5公里的距離，可以說妥妥的好地段上蓋了，所以這部分的房源其實直擊的就是近郊的這些商品房了，因爲拿着近郊的價格就可以享受到核心區的地段，恐怕不少剛需會有所心動了。所以地段方面大家不用擔心了，不會拿遠郊垃圾地段來糊弄了，現在大家經過了這輪樓市的下跌，該選好地段還是垃圾地段，心裡已經跟明鏡一樣了。

第二是面積方面，原則上不超過90平方米的，會以實用緊湊型的兩居室、三居室成套住房爲主。戶型面積比例依具體項目區位、價格、需求設定，這方面我建議大家還是多看看新建的配售型保障房，因爲如果是存量轉化的房源的話，在公攤、質量等方面肯定會有所折扣，現在的存量房都是過去幾年賣的不好所遺留下來的，想想看，都要暴雷的房企了，遺留下的房子建築質量會如何，裡面的用料會如何，這都是大家到時候看房驗房需要多留個心眼的地方。

而新開工的配售型保障房就不一樣了，現在樓市已經進入到交房即交樓的時代了，而且公攤的減少已經是箭在弦上了，就像開發商把套內面積做到了130%去吸引客戶，你想想看，你希望用同樣的價格買到實用面積70%的還是130%呢，價格一樣，但是仔細算下來，買70%的那種就是妥妥的大冤種了，未來在二手市場的競爭力也就被隱型的削弱了，就像瘋狂印鈔一樣，雖然你手上還是1萬塊，但是整個世界多印了100萬億，你的一萬塊就不再值那麼多購買力了，放在樓市中也是一個道理。

第三方面是申請人羣的限制，主要還是分戶籍家庭和人才家庭，但是所有的前提都是本市無房，其他的條件就是要你交12-36個月的社保，申購前三年沒有本市房產轉移記錄，根據情況有所不同，而戶籍50歲以上的人不受社保時限要求。所以我覺得如果是純剛需的話，可以用自己父母的名義去買這類房子，比如儘早安排父母隨遷子女入戶，而且不要買太大的戶型，這種房子就是用來純居住的，那一旦工作變動或者家庭發生其他變化的，要調整方向就不太好了，所以如果有條件的情況下，儘量用父母的名額去買這類房子，自己的名額就保留着或者以待後續觀察。當然，父母也沒有名額又非常需要一套房的話，那就只能all in這一套了，只是要做好未來變動的準備，因爲接下來就要說到退出機制了。

第四就是這類房子是可以交易的，不過封閉期就有3年，然後滿了時間可以掛在指定的流轉平臺出售，對象也是符合條件的保障房人羣，而價格原則上是每年扣減1%的，裝修費是不計入的，一年後如果無人問津，可以向運營機構申請回購，所以差不多就需要至少4年才能賣出去，所以這裡面的時間成本和沉默成本大家還是要算清楚的，關鍵是你還不能出租這個房子、不能設立居住權、也不能做房貸以外的任何抵押、還不能連續空置一年以上，當然懲罰措施沒具體說啊。

不過我估計很多人買了這個房子還是會出租出去的，就像公租房裡面地庫底下都有不少豪車在停着，所以這種差不多等於一買就投入好4%的近五六萬的下跌成本了，在房價這幾年下跌的時候大家會覺得沒什麼，但是一旦樓市回暖很多人心裡又會有想法了，因爲所有的剛需其實也可以轉變的投資客，所有的投資客也可以搖身一變成爲剛需。

最後則是大家關心的售價方面，從廣州黃埔區蘿崗和苑的這個配售型保障房來看，目前是還沒公佈價格的，但是從現場的情況可以看出一絲端倪，因爲周邊的普通二手商品房的價格大概在3.5萬到4萬一平，而蘿崗和苑針對客戶登記來訪問卷中，購房預算調研中最低一檔是100-120萬，最高的一檔選項是200萬，而戶型建築面積是76-93㎡的二至四房，以此按100萬總價推算，最少的一平也要去到1.3萬了，差不多是周邊房價的四折到五折左右，當然，如果賣到2萬一平的，我估計很多人會打退堂鼓的，所以關鍵還是價格香不香，不香的話估計也要走開發商降價的老路了，當然，最關鍵的還是購房者要淡定，現在還是買方市場，此處不留爺自有留爺處。

所以，對需要買房的人來說，配售型保障房是給大家多了一個選擇，也給周邊二手商品房漲價擺上了一刀，因爲一街之隔，可能價差就有一半了，所以普通業主想漲價的話估計難度也會更加大了，這也是真正的居住同權了，當然，現在還沒正式開售，不過未來包括其他一線城市我相信也會加快這個東西的落地了，現在開發商很多都賣不出去房子了，其實也就指望這個操作能緩解一下資金壓力了， 換一種方式打折入市，既不影響普通商品房土拍的價格，又能讓地方解決保障房的供應，何樂而不爲呢。