央行鐵了心打房往死裡打 專家：房市將有加速分歧、碎形化五大現象

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行祭出史上最強打炒房，鐵了心要房市降溫，不僅如外界預期利率按兵不動，並升存準率1碼（0.25個百分點），還宣佈第七波房市管制措施，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，央行此次可說是「往死裡打」，成屋衝擊最大，投資客、中小型建商都也會很慘，預期房市將加速分歧、碎形化的五大發展現象。

美國聯準會（Fed）鴿聲再起，展開2020年疫情爆發以來首次降息，一口氣降息2碼，將基準利率走廊調降至4.75-5.00%。

黃舒衛認爲，相較於近一年美國房市仍維持5％以上的漲幅，道瓊工業平均指數也破４萬點的歷史紀錄，但重啓降息策略，代表經濟走緩的同時，預期累增的債務的壓力恐超越資產價格膨脹的喜悅。

新青安、產業投資拉長臺灣房市戰線

相較於美國降息以降低軟着陸的衝擊，臺灣房市其實早從去年中就透過平均地權條例修正上路前「不溯及既往」的解釋，以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期來解除打炒房警報，打破2022年升息、升準及2023年平均地權條例修正的陰霾，創造升息循環下的另類榮景。

今年六都前八月房市交易年增27.5% 、創11年同期新高，尤其是AI科技島的題材助攻，點燃房價低基期區域的比價效應，形成花開遍地的景象。舉例來說，全國前七個月住宅買賣移轉棟數年增27.9％，但增加最多的是新竹縣市，分別成長45.3％、40.4％，臺南、高雄也成長38.3%、38.2%，全面翻轉過去以北臺灣或臺中爲主舞臺的市場。

黃舒衛指出，激情必須付出代價，從第2季初現端倪、第3季從中古屋延燒，透過央行呼籲減降不動產貸款集中度，以致蔓延到預售市場的全面性錢荒。

房市交易缺乏資金動能帶動的流動性，形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後，即便主管機關三申五令沒有限貸令，且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」，但觀望的房市將加速分歧、碎形化的五大發展現象。

現象一、房價易漲難跌，但交易量能逐漸收斂。今天央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，須注意的是量縮幅度深且廣。

現象二、信用資源有限，加大投資風險。受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。

現象三、購地、推案需求不減。全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾戰利品。

現象四、商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓。商用營運或是投資者要同時掌握全球經濟走緩的處分需求，及降息後的資產價格揚升段，價量走勢不再雞犬升天，但換牌、套現、併購的商機反而大增。

現象五、商用租賃市場逐漸放大。因應房價漲、貸款難、租用物件量增，無論商辦、旅館、零售的租金收益率都節節敗退，再加上ESG浪潮帶動產品需求升級，「以租代買」在限貸環境下，大口分食「置產抗通膨」大餅。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖／業者提供