廣東建設國際消費中心城市羣，本土規模商業物管上市公司受益

（原標題：廣東建設國際消費中心城市羣，本土規模商業物管上市公司受益）

近日，廣東省最近發佈的《廣東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，廣東要支持廣州、深圳等基礎條件好、消費潛力大、國際化水平較高的城市創建國際消費中心城市，培育形成具有國際水準和全球影響力的消費中心城市羣，推動國際品牌集聚。消費的繁榮會帶來商業地產的繁榮，廣深本土具備規模、管理優勢的商業物管企業如海印股份(000861)將能獲得更穩定的收入和更高的資本市場認可度。

今年初，國內不少城市已掀起建設“國際消費中心城市”熱潮。據不完全統計，北京、上海、等20多個城市計劃建設國際消費中心城市來推動消費升級，其中，廣東支持廣州、深圳等基礎條件好、消費潛力大、國際化水平較高的城市創建國際消費中心城市。商業地產是居民進行消費活動的主要場所，在當前“雙循環”背景下，消費的繁榮會帶來商業地產的繁榮。

商業地產的繁榮，離不開客流、物流、商流、信息流等消費資源的匯聚，商業地產需要雙向服務商戶和顧客，通過吸引更大客流進場消費、提升商戶承租能力以收取更高租金，因此對運營能力要求更高。優質的商業運營能夠有效提高商業地產價值，保障穩定的租金收入，促進商業地產快速變現的能力。尤其在疫情之後，參與者優勝劣汰，具備規模、管理優勢的企業藉助可持續的持有運營收入跨越週期、良性發展。

以海印股份(000861)爲例，公司在營商業項目超過30個，面積超百萬平方米，涵蓋主題商場、批發市場、購物中心、城市綜合體四大業態，商業物業多數坐落於廣州市核心商圈及地鐵沿線，地理位置優勢突出，客流量較大，物業鋪位整體出租率較高，保證較高的盈利水平。海印股份旗下多個主題商場在華南地區運營30年，經多年的積累，已經建立起地區品牌知名度，形成良好的聲譽。近年來，海印股份通過自主構建 “海印生活”線上平臺，依託線上服務和會員體系，賦能線下商業物業，實現線上引流、線下反哺的高效運營模式，進而爲旗下商業物業資產增值。

據2020年報顯示，海印股份目前還有在建的商業地產項目3個，分別是上海·海印又一城、珠海·海印又一城、茂名大廈，地處長三角、珠三角核心地段，也擁有巨大發展前景。值得一提的是，海印股份在去年9月與廣州市番禺區人民政府簽署《戰略合作協議》，全面推進南站海印又一城項目建設工作。隨着廣州南站商務區建設的提速及大灣區建設、廣佛同城化的加速，該地區迎來了發展的黃金期，海印股份提前參與到南站商圈的建設當中，無疑是一次極大的機遇，不僅能在規模上進一步擴張，也能夠對疫後的發展帶來較大的提振作用。

由於具備專業優勢、可促進資產保值增值，所以不管是在存量項目拓展還是新開發項目，優質的商業物管企業均能獲得更好的發展。海印股份近幾年營收也呈現穩步增長，其中商業物業運營業務（不含地產業務）近三年的營收佔總營收約爲60%，是主要的利潤來源。

參考發達國家房企的發展路徑，證實商業地產能獲得更穩定的收入和更高的資本市場認可度。有市場分析人士稱，如果從歷史估值看，海印股份屬於被低估的。過去5年，海印股份的年平均營收21.6億元，按照其市銷率均值3.33倍，其合理市值72.58億元，合理股價應爲3.12元（當前公司股價2.1元）；從過去10年週期看，其合理價格爲5.6-11.2元；從過去20年週期看，其合理價格爲7.05-12.75元。不管是長期，中期，還是短期，海印股份的增值空間都很大。

平安證券認爲，當前國內多家房地產企業已分拆商業物管板塊上市，並嘗試管理及品牌輸出打破重資金沉澱造成的擴張緩慢瓶頸，在行業空間廣闊、格局分散的背景下，持續看好國內商業物管公司發展。