亞洲貨幣戰開打 國際房產專家訪臺剖析美日實況

日圓重貶亞洲貨幣戰開打，美國矽谷、西雅圖及曼哈頓住宅爲何成爲高資產族資金最佳避險工具？圖/FUNWOO德載國際不動產提供

先前不少人看到日圓貶值，紛紛出手累積日圓資產，結果卻是愈買愈貶。日本央行總裁植田和男在四月底公開表示，日圓疲軟「對基本物價沒有重大影響」，這樣的言論導致市場人士預計日本央行短期內不會升息，而會持續容忍日圓弱勢。國內的經濟學家認爲，假設日圓「跌跌不休」，可能引發亞洲貨幣市場的不安！近幾年來臺灣人瘋日本置產，不少金融機構提出要留意匯率風險，投資人在置產海外不動產前應該審慎幾項評估：第一是匯率走勢，第二是選定區域並留意當地經濟體質，包括就業率、GDP成長、產業未來性、租金市場穩定性及租金水平。關於海外置產，此刻真的是一個穩妥的投資嗎？以三年前投資日本資產或美國資產，現在的結果看來，在房價不變的情況下，光匯率的影響，美國投報即高於日本 50％。

投資人紛紛憂心手中的資產該如何配置，5月9日臺灣知名國際房產公司 FUNWOO德載國際不動產，邀請到旅居海外的資深國際房產專家抵臺，在臺北慕軒飯店，對投資人及媒體展開海外趨勢房產情況分析。分享會中提到：「日本置產須留意兩大重要迷思：一、日本不動產易跌難漲，臺灣人赴日本投資不動產，要留意是否小賺租金卻賠了房價的風險，此外還有稅的問題。二、根據日本總務省今年4月30日公佈的調查，截至2023年10月，全日本總計有900萬戶空屋，空屋率來到 13.8%，相較於 2018 年調查數據，日本空屋增加了50萬戶，野村綜合研究所估計，日本空屋數其實將近1,100萬戶，且預計十年內空屋率將會攀高到30%以上，而這背後的根本問題是：日本鄉村人口外移，加上許多人繼承了房地產，卻無法或不願意居住、整修、甚至是拆除；另外，相比有建物的土地，沒建物的土地在日本會徵收更高的稅，這也加重了拆除房屋的經濟負擔，進而導致有些人拋棄繼承。

會中也將會分享相關美國房地產資訊：「美國七大科技巨擘及 AI 等科技公司營收及股價不斷攀升，直接帶動了西雅圖及矽谷地區房地產市場，以四月份美國房產網 Redfin 數據來看，房屋平均在市場上不到一週即售出，成交房價的中位數也不斷攀升 ; 第三是租金，曼哈頓整體空置率僅有 2.4% 左右，甚至還出現租約競購戰，尤其是兩房的需求最爲強勁，租金來到 8,000 美元，另外套房租金可租至 4,000 美元，此外，西雅圖貝爾維尤一房租金也有 2,500 美元，因爲這些區域的員工有着高科技業的高薪資報酬，讓他們有能力也願意支付更高的租金來租房。」

根據 Redfin 網站數據，曼哈頓全現金購房比例在去年第四季來到 63%，高房貸利率也阻擋不了富裕的曼哈頓買家以全現金支付買房，除此之外，去年 9 月全美現金銷售佔市場比例已高達 34%，爲十年來最高，而今年預計更將創歷史新高。當地高於預期的消費者物價指數 (CPI) 和就業率強勁成長，反映了房屋需求強勁，房屋供給量也達歷史新低，即使目前美國房貸市場利率平均升至 7.17 %，房利美（Fannie Mae）預測銷售交易量仍比去年同期增加許多。

美聯儲主席鮑威爾表示不太可能再升息，而他對降息時機的看法爲目前還不清楚聯準會最終何時開始降息，但鮑威爾表示，有多種情況可能會是開始降息的徵兆，包括在經濟和就業市場依然強勁的狀況下，通膨恢復放緩的情況，他表示，目前經濟持續強勁，加上通膨持續停滯，只會導致聯準會推遲降息，此外，他也補充說到：「勞動力市場意外疲軟，可能會加速刺激降息。而當前就業市場整體依然強勁，失業率仍低於4%，僱主仍在繼續僱用工人。」

FUNWOO執行長曾意婷產表示：「美國西雅圖、舊金山矽谷灣區、紐約曼哈頓就業量體強大，根據美國就業發展局報告，今年一月全加州共新增 58,100 個就業崗位 。灣區委員會經濟研究所執行主任貝里薩里奧（Jeff Bellisario）表示：『我們認爲 2024 年的經濟比 2023 年要穩定得多。』這樣的就業率強勁成長，樂觀後市」