突發｜美的何享健給地產平臺築“防火牆”
藍鯨新聞6月24日訊（記者 陳業 崔陸鵬）2018年10月才正式登陸港交所的美的置業，最終以剝離房地產重資產的方式，正式結束了其在房地產市場拿地擴規模的發展時代。
6月23日，美的置業公告宣佈，將剝離房地產開發業務這一重資產至控股股東美的控股，未來自身將轉向輕資產運營。不過，根據規定，此次剝離動作仍需在特別股東大會上獲得通過。
在當下房地產發展市況下，此舉無疑能最大限度將房地產開發業務的潛在風險與美的置業進行切割。即未來美的置業房地產開發業務帶來的各項不確定性風險，將由美的控股承接。
受這一消息影響，6月24日，美的置業股價開盤大漲67%，由前一交易日的約3.75港元每股，漲至約6.28港元每股，整體市值由53.83億港元升至90億港元。
匯生國際融資總裁黃立衝表示，美的置業剝離地產開業業務後，能簡化監管要求，使地產開發業務獲得更合理的估值，並在地產業務出現財務問題時，更容易進行重組。
“對美的置業而言，也可以更專注於其核心業務，而不受地產開發業務波動的影響，從而提高運營效率和專注度。”黃立衝稱。
不過，美的置業在將其核心資產剝離後，其業務發展未來將如何聚焦，其經營情況如何保證，仍都是市場關注的問題。
剝離重資產
據悉，美的置業此次股權重組分爲多步走。首先是，將開發業務進行內部重組，由私人持有該業務，同時組建私人公司集團，最終將私人公司集團從美的置業剝離。
在重組過程中，美的置業將選擇以實物方式分派，即將其持有的房開業務產權線作爲特別股息分派給上市公司的全體股東。
此次分派提供了現金選擇權，即持有美的置業股票的股東如不參與房開業務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派。每股現金分派金額5.9港元，相比公告前一日收盤價溢價57.33%。
“如果是小股東的話，或會選擇現金分派，預期未來房地產市場很難有所表現，因此這塊資產短時間無再上市可能，進而套現不了，這個股權沒有太大意義。”黃立衝稱。
最終，美的置業控股股東美的控股將全面收購房開業務的剩餘股權至100%持股，即房地產開業務將從上市公司的子公司，調整爲上市公司的兄弟公司，相應地房開業務也從上市資產變爲了非上市資產。
此次美的置業將房地產開發業務剝離，相當於變相將該業務進行了私有化。而美的控股作爲擁有該業務超八成以上的股東，一旦未來該業務發生潛在風險，其都是擔責主體。
“將房地產開發業務剝離後，未來該主體發生風險都與上市公司無關，反之，未來美的控股作爲私有化主體的控股股東，在扶持該主體上也不受太多監管規則的約束，對其發展也是有好處的。”上述接近美的置業方面人士稱。
截至2023年底，美的置業有息負債爲380.7億元，同比下降21.4%；淨負債率35.8%，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%。
2023年報顯示，2024年，美的置業一年內到期的有息負債爲122億元；據其5月業績簡訊顯示，今年1-5月份，美的置業連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約169.4億元。
截至2023年12月31日，美的置業涉及的開發業務及319個物業開發項目，土地儲備的總建築面積約2650萬平方米。該等物業開發項目大多爲住宅物業，分佈於大灣區、長三角經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區等中國五大區域。 集團重組後，私人公司集團將繼續主要從事房開業務，包括但不限於項目投資活動。
過去五年，美的置業持續在“瘦身”。據其2023年報顯示，2019年至今基本停止在低量級城市新增拿地。作爲少數在公開市場拿地的民營房企，2023年，美的置業分別在廣州、長沙、佛山等城市先後獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70億元。總可售土儲面積2591萬平方米，土儲面積權益比爲71%，二線及以上城市的土儲面積爲1735萬平方米，佔比67%。
轉向輕資產運營
系列重組完成後，美的控股將持有100%非上市房開業務產權線和81.13%美的置業股權。
與此同時，美的置業將專注經營性業務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建築和內裝開展業務，以及承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。
美的置業也表示，“此次重組意在探索經營管理及業務運作不受影響的上市公司重組新模式，控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理，仍由現有經營團隊繼續承接。”
換而言之，上述股權重組後，美的置業正式剝離了風險較大的房地產開發業務，未來轉向輕資產運營。
一位接近美的置業的人士表示，此舉與當下房地產行業發展現狀不無關係，“在收支不平衡的情況下，公司必須提前做好應對措施，而將重資產剝離出去相當於大股東選擇‘兜底’了，而上市公司未來只負責做好輕資產運營。”
公告中，美的置業也表示，儘管截至2023年末維持了健康的財務比率，並設法滿足“三道紅線”的要求，但公司仍須承擔沉重負擔及債務以支持房地產開發業務。把房地產開發業務剝離，將可減少公司負債和與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險，併爲股東提供變現其在公司部分投資的選擇權，減少其與公司股份相關的房地產開發業務投資風險。
美的置業表示，此次重組之後公司經營業務實質、管理體制及業務運作未有變化，不受影響，經營團隊保持不變，仍由現有團隊統一開發、運營、銷售、服務，並輕裝上陣，摒棄傳統快週轉模式。
不過，在剝離重資產後，未來美的置業的業績構成將發生根本性變化，未來其如何在資本市場走出一條新的、能創造業績的路徑成爲關注焦點。
根據美的置業披露的財務數據顯示，2023年美的置業的總收入爲735.64億元，其中，其物業開發及銷售的收入貢獻超過了九成以上，爲716.79億元，而物業管理服務、商業物業投資及運營收入分別爲15.21億元、3.63億元。
何享健家族兜底
在美的置業此次剝離重資產動作中，大股東美的控股扮演了至關重要的角色，若透過股權關係，則不難發現，實際上是背後實控人何享健家族操刀了這一切。
從股權關係來看，不管是重組前後，美的控股都是持有美的置業超八成以上股份的絕對大股東，其他股東僅佔美的置業18.87%的股份。此次股權重組或也正是以控股股東的意志爲基礎。
公告中透露，盧德燕女士，即何享健的兒媳，直接持有美的發展控股(BVI)有限公司、美恆有限公司和美域有限公司各自的全部股權，而此等公司合計持有美的置業已發行股本的81.13%。其中，截至公告日期，控股股東何享健和盧德燕分別持有美的控股94.55%和5.45%權益。
同時，根據控股股東盧德燕與何享健於2018年5月14日簽署的一致行動契約，彼等爲一致行動人士，即彼此享有共同享有權益，但他們並不在美的置業內擔任任何職務。
據悉，美的置業於2018年10月在港交所上市，其主要業務也是從何享健家族的美的系中分拆而來。在外界眼中，其也是背靠何享健家族的“富二代”。
事實也如此，僅何享健家族當前爲第一大股東的美的集團市值就達4464億元。僅以公開信息來看，按何享健與盧德燕透過美的控股有限公司直接持有美的集團31.12%的股份計算，其持有的美的集團市值也超1200億元。
而在前一股市交易日，置業的市值僅有53.83億港元，處於歷史低點。對於背靠龐大何享健家族的美的置業而言，這也是其相對其他民營房企，重資產能私有化的優勢所在。
於美的置業而言，或也是其從長遠發展來看，最優選擇之一。相關業內人士表示，目前房地產市場銷售情況未有明顯好轉跡象，如果不做出新的選擇，誰也無法預判企業未來發展，是否會承受更大的資金壓力。
“當下對房企有利的相關政策，諸如房地產白名單機制、政府收儲政策，在實際操作中，或多或少都存在執行障礙，短期內無法扭轉房企根本性發展態勢。”上述業內人士分析稱。
上述分析人士進一步表示，“白名單機制基本上需要相應抵押物爲前提，而且抵押物資本要求不低，有關收儲政策，即便上報相關收購項目，最終項目估值預估都需要打折，而且力度也不會小。部分合作項目往往存在合作方出險的情況，即便被收儲，不但流程複雜，而且估值也會大打折扣，企業將面臨虧損，這是企業無法接受的。”上述業內人士分析稱。