誰是房地產下半場競爭主角？
3月底，各大房企2023年財報落地，不出意外，危機繼續蔓延。
根據中指研究院發佈的《2023年中國房地產企業銷售業績排行榜TOP100榜單》， 2023年TOP100房企銷售總額爲62791.0億元，同比下降17.3%。2023年內，銷售突破千億元的房企共16家，較去年同期減少4家，百億房企116家，較去年同期減少14家。
頭部房企集中度進一步提升。
克而瑞數據顯示，2023年1月-12月，前十房企銷售金額在百強房企中的佔比已從2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半數。
雖然，前十房企撐起了樓市的半邊天，但是，銷量整體持續萎靡，導致資本市場對房企的評級及抵押物的估值變得越來越“苛刻”。
克而瑞統計的數據顯示，自2021年出現首次負增長後，房企的融資總量在過去三年持續下滑。
“融資+銷售回款”是房企最基本的財務模型，也是其現金流源頭。
過去三年的行業去槓桿、市場銷量回落，已經說明靠金融紅利高負債建商品的上半場已經結束了，下半場新的行業格局將在將在“商品房+租賃房+保障房”中展開。
同時，規模不再是優勢，能把準消費者的脈搏，擁有充沛穩定的現金流，又能做好持有型物業運營的房企纔是行業下半場競爭的主角。
那麼，如何做？從頭部房企的2023年財報數據和業績會高管發言中可以尋找端倪。
1.主攻大戶型，聚焦核心城市改善需求
2023年財報業績會上，綠城中國管理層認爲，市場在急劇分化，一二線城市及改善型產品韌性較好。未來核心一二線城市以及改善類產品的銷售情況相對可能會更好一些，復甦也是集中在熱點城市以及改善性住房。
聚焦一二線核心城市、核心地段的改善項目也是龍湖的打法。
2022年12月至今，龍湖先後發佈御湖境、雲河頌、青雲闕、硯熙臺等4條高端定製產品線，主要針對改善性購房者。
去年，龍湖四個產品線在西安、成都、蘇州、天津等地的項目開盤90左右基本都達到100%去化。
自7090（建築面積在90平米以下的房屋戶型必須佔據整個樓盤項目的70%以上）政策以來，有能力建設高端產品線的房企已然不多了。
能夠迅速轉型的房企會吃到市場的第一波紅利。
2.擺脫高槓杆 增厚安全墊
房地產不會一直下探。
房地產涉及國計民生，上下游產業鏈非常長，房地產業增加值佔GDP7%左右，建築業、鋼鐵、水泥、玻璃、大型機械、家電、裝修裝飾等都與房地產業密切相關。這些行業涉及到大量就業。
現在，一線城市的限購政策已經正在鬆動，銷售端市場也初現駐底築底回暖跡象。但這種鬆動是緩慢的，過去行業經歷三年，未來呢？
房企必須爲極限情況做好充分的安全墊，這樣纔有餘力爲將來計。
龍湖管理層在業績會上表示，市場掉頭之後，負債是剛性的，資產又無法變現，所以很多企業陸續出險。
去年龍湖的有息負債是從2080億元降到1926億元，下降了154個億。
但同時，龍湖的五個航道經營性現金流均爲正。
龍湖是房企優等生，鮮少有企業和其資產質量相當，但其融資思路和優化債務結構的方法可以參考。
龍湖善於把握融資新政窗口期。自2022年5月，中債增進啓動爲房企發債提供信用風險緩釋工具，龍湖迅速跟進，目前，公司已發行四期中債增進擔保的中期票據。
此外，龍湖及時關注債務合理置換。
2023年年內，龍湖集團淨增174億元經營性物業貸，平均融資成本低至3.65%。
此前，龍湖提前9個月兌付了兩隻約46.1億元的CMBS產品，用的也是經營性物業貸款。
新增的經營性物業貸款置換最直接的作用就是拉長債務久期、降低利息。
萬科管理層曾在業績會上表示，銷售規模每下滑1000億元，可以用50億元的經營性業務收益來平衡。
可見，經營性業務已經成爲房企的必爭之地。
3.搶灘持有型物業
以前經營持有物業是大多數房企想甩掉的包袱，現在，是他們競爭下半場的重要籌碼。
龍湖管理層在業績會上談到，如果經營性收入能夠佔比過半，龍湖就真正完成了高質量發展轉型。
龍湖集團形成開發、運營、服務三大業務板塊。其中，開發業務爲龍湖集團地產開發航道，運營業務板塊由商業投資、資產管理兩條航道組成，服務業務板塊由物業管理、智慧營造業務組成。
運營業務、服務業務也被龍湖統稱爲經營性業務，2023年，龍湖集團實現經營性收入248.8億元，佔龍湖集團收入比例約爲14%，佔歸母核心淨利的比例超過60%。
不僅是龍湖，2024年業績會上，華潤置地、招商蛇口、萬科都經營性業務作爲主攻方向。
如華潤置地的“3+1”業務結構，"3" 包括開發銷售，經營性不動產業務及輕資產管理業務；"1"則是圍繞城市建設與運營的長租公寓、康養等、等業務。
瑞銀在研報中表示，長遠來看，預計開發商每年的合同銷售額上限爲3000億元；大型開發商需要將其業務模式轉變爲商業地產模式，類似於華潤置地、龍湖。
雖然，經營性收入能夠爲房企提供源源不斷的現金流，及低息貸款，但是，運營能力的構建卻非一日之功。下半場，房地產市場的競爭會更激烈。