“深”走訪提質量第7期丨助推高質量發展 萬科引領深市房企積極探索房地產發展新模式

編者按：部署走訪上市公司工作、推動上市公司高質量發展全國視頻會議1月29日召開後，連日來，多地緊鑼密鼓組織專班調研走訪上市公司，調研內容普遍以推動解決上市公司發展中面臨的具體困難和問題爲導向，助推轄內上市公司高質量發展。爲呈現深市優秀上市公司高質量發展的新景象，證券時報開設《“深”走訪提質量》專欄，聚焦深市企業如何激發創新活力，有助於高水平科技自立自強、加快建設現代化產業體系，助力中國經濟高質量發展。

證券時報記者 吳少龍

進入深度調整期的房地產行業，如何加快構建發展新模式、政策與企業如何同向發力呢？

2月7日，深圳市中小企業服務局呂哲局長、深圳證監局陳劍副局長和深圳證券交易所李輝副總經理帶隊赴萬科走訪，傳達國務院關於“部署走訪上市公司工作、推動上市公司高質量發展全國視頻會議”的精神，瞭解萬科經營情況，傾聽企業訴求，協調解決企業發展難題，要求有關部門加大對深圳優質上市公司支持力度，助力公司高質量發展。

作爲行業引領者，萬科企業股份有限公司是一家同時在深交所和香港聯交所上市的公司，成立於1984年，經過近四十年的發展，已成爲國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，目前位列第178位。

爲上市公司高質量發展提供更多機制保障

無論在什麼時期，萬科都在對房地產行業的發展作出引領性的判斷。

萬科始終堅持爲普通人提供好產品、好服務，通過自身努力，爲滿足人民對美好生活的各方面需求，做出力所能及的貢獻。目前，公司所搭建的業務體系已初具規模：在住房領域，公司始終堅持房住不炒，堅持“爲普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，2023年1—12月，萬科實現合同銷售金額3761億元，行業排名第二。在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務已延伸至商業、長租公寓、物流倉儲、酒店與度假等領域，並在多個業務領域取得了領先地位，爲更好地服務人民美好生活需要、實現可持續發展奠定了良好基礎。

數據顯示，上市32年以來，萬科年營業收入複合增長率約25.7%，淨利潤複合增長率約24.4%。公司連續31年現金分紅，平均分紅率33.4%，累計分紅1030.3億元，是歷年股權融資金額的2.81倍。深鐵入股萬科共耗資633.7億元，累計獲得現金股息分紅達215.7億元。2023年，萬科在全國共納稅533.7億元。

會上，萬科提及，近期各層級政府密集出臺各類有助於房地產市場的政策，呈現出多角度、多部門、更靈活、更積極的態勢。比如，自《關於做好經營性物業貸款管理的通知》發佈以來，部分房企經營貸環境有所改善。

公司還表示，去年三季度以來，深圳相關部門加大力度支持萬科發展。面對複雜的國際形勢和資本市場可能出現的非理性行爲，深圳國資委和深圳地鐵堅定支持的表態，對萬科被做空的情況給予了正面的有力回擊。接下來，萬科將積極落實相關要求，積極銷售，努力做好經營，繼續努力探索房地產發展新模式。

深圳市中小企業服務局呂哲局長表示，深圳市已建立針對上市公司的“一對一”定點聯繫機制，未來將結合這一次國務院會議精神，進一步把聯繫機制做實做透，加大對優質上市公司支持力度，爲上市公司高質量發展提供更多機制保障。

積極探索房地產發展新模式

當下，房地產業進入高質量發展的轉型期，而房地產新模式的探索是一項系統工程，新舊模式的轉換顯然是一個漫長而痛苦的過程。

早在6年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進入轉型期。

值得注意的是，在行業轉型的艱難時期，萬科保持穩健，財務狀況良好，經營性現金流已連續14年爲正，銷售規模保持在頭部陣營。

在2023年10月20日的萬科媒體交流會上，萬科開發業務負責人張海認爲當前行業環境已發生較大變化，客戶已成爲最寶貴的資源。在張海看來，萬科這些年的種種探索與實踐，都是“推動變化，併成爲變化”的過程。

鬱亮持同樣的觀點，“沒有成功的企業，只有時代的企業。”在他看來，每個企業都要適應時代的變化，做時代需要的事情，纔可能做到成功。

鬱亮認爲，住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。

深市房企呈邊際改善跡象

近一段時間，資本市場股債齊發力，房企融資環境持續改善。伴隨支持房企合理融資需求的積極信號持續釋放，房企的風險出清逐步轉入新階段，爲後續復甦不斷積聚動力。

以深市爲例，股權融資方面，2023年2家深市房企完成再融資，1家公司獲證監會同意註冊批覆。

行業融資趨勢回暖。根據克爾瑞地產研究數據，2024年1月65家典型房企的融資總量爲414.54億元，環比增加25.5%，新增債券類融資成本3.33%，環比降低0.36個基點（pct），同比降低0.78個基點。

支持房企合理融資需求的積極信號不斷釋放，上市房企基本面持續改善。

披露業績預告的深市上市房企中，15家公司預計盈利，預計累計實現淨利潤最高合計45.83億元，其中5家公司預計實現盈利增長，津濱發展預計盈利5億元至5.5億元，同比增長超90%，沙河股份預計實現淨利潤4.6億元至5.5億元，同比增長超85%。

4家公司預計扭虧爲盈，其中榮盛發展在“保交樓”政策支持下，公司業績實現扭虧爲盈，預計2023年度盈利4億元至6億元，同比增長約102%，*ST新聯因公司2023年完成破產重整，公司業績實現扭虧爲盈，預計2023年度盈利3億元至4.5億元，同比增長約109%。

此外，9家公司預計虧損大幅收窄，其中金科股份預計減虧136億元以上，中南建設預計減虧42億元以上，華僑城A預計減虧37億元以上。

華泰證券表示，1月以來，隨着監管層對房地產支持力度的強化，地方政府也紛紛積極配合，加大需求端政策支持力度，並推進監管層扶持政策落地，期待政策能夠推動行業信心修復，爲板塊提供估值修復空間。繼續看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩健的優質房企。

平安證券表示，近期地產政策密集出臺，除一線城市相繼優化限購外，全國首批城中村改造專項借款發放，房地產融資協調機制亦逐步推動落實。一方面融資端政策支持有利於緩解行業短期流動性壓力，另一方面新一輪地方政策優化有望帶來區域樓市量價企穩。