去年地方賣地收入約4.87萬億,專家預計今年降幅收窄
受房地產市場持續調整,地方土地出讓收入連續第三年明顯下滑。
財政部數據顯示,2024年地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入(下稱土地出讓收入)48699億元,比上年下降16%。這是自2022年以來連續第三年這一收入出現兩位數降幅,且2024年降幅較2023年(13.2%)有所擴大。2024年地方土地出讓收入與2021年的高位相比,少了約3.8萬億元。
受居民購房意願不足和房地產開發商資金緊張等影響,房地產市場和土地市場持續低迷,土地出讓收入量價齊跌。
國家統計局數據顯示,2024年,全國房地產開發投資比上年下降10.6%,新建商品房銷售面積同比下降12.9%,房地產開發企業到位資金比上年下降17%。
粵開證券首席經濟學家羅志恆告訴第一財經,2024年地方土地出讓收入繼續縮量,但四季度在房地產增量政策支持下降幅明顯收窄。土地出讓收入走勢與商品房銷售景氣度相關性較高。房地產“止跌回穩”增量政策實施後,樓市已出現多重積極信號,一線城市等核心城市土地市場回溫明顯,供給側源於各城市增加核心區域優質地塊供應,需求側源於房企拿地信心得到提振。
羅志恆表示,從全年看,2024年土地出讓收入相較於2021年高位累計下降44.1%,接近於商品房銷售額近三年的累計降幅。從季度節奏看,9月中央政治局會議定調推動房地產“止跌回穩”,四季度商品房銷售和土地市場成交明顯回暖。四季度土地出讓收入同比-6.3%,降幅較前三季度(-24.6%)大幅收窄18.3個百分點。
“其中12月當月土地出讓收入同比增長0.7%,年內首次增速轉正。一線城市地價止跌,10月、11月、12月一線城市住宅用地成交樓面價同比分別上漲29%、79%、20%。”羅志恆說。
受經濟下行、房地產市場低迷、減稅等影響,去年地方稅收收入普遍下滑。而土地出讓收入連年下滑,也一定程度上減少地方可用財力。
爲了緩解地方財政收支矛盾,各地加大盤活存量資產資源,這使得非稅收入出現較快增長。另外去年中央允許地方動用4000億元結存債務限額,來補充地方綜合財力,支持地方“保基本民生、保工資、保運轉”。
此前多位財稅專家告訴第一財經,在“房住不炒”基調下,從中長期看,土地市場難有大幅反彈,土地出讓收入下滑趨勢難以扭轉。比如,按羅志恆團隊測算,到2035年爲止的住宅用地“成交土地出讓金”收入規模,年均金額爲3.59萬億元。
2025年地方土地出讓收入形勢如何備受關注。
羅志恆認爲,2025年,地方政府對土地市場預期有所好轉,或將通過加快優質地塊供應、加快存量土地盤活等手段支持土地市場。但考慮到房地產仍處於調整轉型期,土地市場成交或將繼續築底,預計2025年全國土地出讓收入仍延續負增長,同比降幅有望收窄至個位數。
他表示,今年商品房銷售有望回穩利好土地市場。2025年商品房銷售有三個有利因素:一是通過貨幣化安置等方式實施城中村改造和危舊房改造,加快存量房去庫存;二是充分使用3000億元保障性住房再貸款,專項債使用範圍擴大,加快收購存量房;三是北京、上海等一線城市房地產銷售回暖,可能會有帶動效應。
“不過土地成交和房地產投資的修復可能相對偏慢,2025年仍面臨兩個不利因素。一方面存量閒置土地開發難度大,擠佔企業現金流。另一方面,個別大型房企債務風險尚未全面化解,仍會制約企業拿地信心持續好轉。”羅志恆說。
目前地方對今年土地出讓收入形勢判斷分化較大,這從一些省份2025年以土地出讓收入爲主的政府性基金收入預計增速可看出。
比如,賣地收入規模居全國第一的江蘇省預算報告數據顯示,2025年預計政府性基金預算收入爲6674億元,與2024年執行數相比下降約17.6%。河北省今年預算報告數據顯示,2025年當地政府性基金收入預算安排2809億元,這相比2024年實際執行數增長約50%。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴第一財經,不少地方提出持續用力推動房地產市場回穩,支持房地產穩定的政策層面力度會更大,房地產開發商資金面也將更好,所以今年整體土地出讓收入可保持一定樂觀。從今年1月份來看,杭州等地出現單價新“地王”,也一定程度上說明一些企業仍看好房地產開發投資。