前四個月百強房企拿地約2850 億 中建華潤建發位居前三

全國樓市新政頻出，但暖意暫未傳遞到土拍市場。

近期，合肥、杭州相繼完成了一場土地出讓，但與樓市氣氛活躍不同，兩地土拍市場因地塊性質等原因，熱度並不算高，拿地企業也多爲國企。

其中，5月14日杭州賣出4宗地，分佈於星橋、下沙東部灣新城、銀湖、鹿山板塊，出讓土地面積26.7萬平米。最終，四宗地塊均以底價成交，出讓金共計38.9億，成交樓面均價10924元/平米，建發和東部灣新城開發建設聯合體等取地。

合肥5月10日賣出4宗地，包括濱湖區科學城2宗、新站高新區2宗，總出讓面積約16萬平米，總規劃建面約21.9萬平米，總起價27.56億。最終，4宗地成交總價近28億，拿地房企均爲合肥國企，被當地業內人士稱爲“史上最冷清土拍”。

對杭州來說，這是樓市新政後首場土地拍賣，但並未引發房企爭搶，業內認爲出讓地塊本身地段偏遠，與政策關聯度不大。合肥也正在醞釀出臺樓市新政，並將加大天鵝湖商務區核心區域、駱崗公園周邊區域、“政務東”區域等稀缺優質地塊供地。

熱點城市近期土拍冷淡，與行業大環境息息相關。近兩年來，隨着房地產市場深度調整，土地市場也進入縮量狀態，根據中指數據，2023年，全國300城住宅用地成交面積降至近十年最低水平，不足2020年高點的一半，部分地區住宅用地零成交。

今年前四個月，百強房企拿地總額2850 億元，同比下降 9.5%。4月雖然部分一二線城市有土地推出，但房企拿地更加謹慎，導致數據出現下降。

市場洗牌之際，央國企成爲當下市場上的主力，民營企業拿地謹慎。前四月重點城市拿地金額TOP10房企中，半數以上爲央企國企，僅少數民企如濱江集團在深耕區域補充土儲。

土拍榜單的座次也出現調整。中指研究院數據顯示，從新增貨值來看，前四個月中建壹品、華潤置地和建發房產位列前三。中建壹品以470 億元新增貨值位於第一，華潤置地以443 億元新增貨值位列第二，建發房產新增貨值規模397 億元。

中建壹品是中建三局旗下房地產投資開發運營平臺，與中建東孚、中建智地、中建玖合等“中建八子”共屬於中建旗下。去年，中建地產平臺共實現合約銷售額1472億元，新增土地儲備750萬平方米，拿地金額740億元，在業內排名逐步攀升。

在“中建八子”中，中建壹品的存在度尤高，去年其實現全口徑銷售金額333.1億元，位於中建幾大局地產公司首位，全年新增土地儲備的貨值也達到194.4億元。今年，中建壹品繼續大手筆拿地，在北京、深圳等多地高價“落子”。

除了公開招拍掛市場，4月25日，中建壹品還表示，已收購上海新瓏坊企業發展有限公司100%股權及其相應債權，間接獲得上海楊浦濱江定海街道154街坊地塊，代價約37.5億元。該地塊位於楊浦濱江東外灘，可售貨值接近60億元。

新增貨值榜中的華潤置地，今年以來動作也較爲積極。5月15日，華潤置地公佈2024年4月拿地公告，披露在三亞、東莞及大連收購了3幅地塊，總樓面面積約82.61平方米，就該等土地收購應付的權益對價約爲人民幣26.7億元。

建發房產今年來則在杭州頻繁拿地，比如之江項目、雲城項目、未來科技城低碳未來社區項目等，加上日前拿下的錢塘地塊，總拿地金額達到186億元。

土拍復甦節奏整體謹慎，背後是我國土地供應節奏正在調整，各個城市將更科學供地。

日前，自然資源部辦公廳發佈《關於做好2024 年住宅用地供應有關工作的通知》，明確要合理控制新增商品住宅用地供應，庫存量大的城市，應暫停新增住宅用地出讓，未來新增土地供給量與盤活存量土地規模高度關聯。

具體而言，商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至去化週期降至36個月以下；去化週期在18～36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，動態確定新出讓宅地面積上限。

中指研究院表示，本次自然資源部明確政策導向，將加快市場實現新的供求平衡，而地方政府“盤清家底”至關重要，只有捋清存量規模才能科學決策，合理控制增量土地供給。

根據中指數據，截至2024年4月末，50個代表城市商品住宅可售面積3.36億平米，按近12個月月均銷售面積計算，可售庫存出清週期爲20.6個月，已達到上一輪“去庫存”以來的出清週期高點，其中部分城市出清週期超36個月。若考慮廣義庫存，週期或更長。

今年以來，已有至少15城發佈2024年供地計劃，多數城市供應規模縮減，整體同比下降約10%。其中，北京、成都2024 年計劃供應量與去年持平，合肥、廣州、上海計劃供應量降幅在一成左右，無錫、長春降幅超三成，蘇州降幅達六成以上。

中指研究院認爲，未來地方政府應結合當地實際情況，落實“以人定房、以房定地”的要素聯動機制，將增量土地供應與城市庫存及實際住房需求掛鉤，並加大存量土地盤活力度。但政策也需避免一刀切，結合市場實際情況合理規劃土地供應。