盤活存量資產，金隅首隻城市更新公募REIT募資11億元

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

在政策大力推動盤活存量資產、擴大有效投資以及城市更新的大背景下，金隅集團也搭乘上公募REITs東風。

2月26日，全國首隻城市更新公募REIT——華夏金隅智造工場REIT（508092，簡稱“金隅智造”）在上交所掛牌上市，成功募資11.356億元，完成4億份發售份額，發售單價2.839元/份。發行期間，其備受投資者青睞，戰略、網下和公衆投資者總認購金額達403.871億元，網下詢價認購倍數71.83倍，公衆發售認購倍數288.787倍。

公開信息顯示，金隅智造底層資產爲金隅智造工場產權一期項目。金隅集團旗下的北京金隅文化科技發展有限公司自2018年開始負責運營金隅智造工場產權一期及二期項目。

分析人士指出，公募 REITs 底層資產類型進一步多元化，爲首單以城市更新項目爲底層資產的公募 REITs成功發行提供了客觀條件，國內存量資產盤活越來越活躍。金隅集團自1997年起佈局投資物業業務，深耕該領域27年，是北京地區最大、業態最豐富的投資性物業持有者與管理者之一。這類型的房企手中持有優質資產，可通過另類融資，減少對銀行貸款及發債融資的依賴度。

公募REITs 底層資產多元化

得益於金融業發展，近期，基礎設施公募REITs利好不斷。2月7日，證監會發布《關於資本市場做好金融 “五篇大文章” 的實施意見》，支持新型基礎設施、科技創新產業園區及養老領域項目發行REITs，促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造；支持符合條件的健康、養老等銀髮經濟企業股債融資。

與此同時，國家發展和改革委員會發佈的《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，推動項目常態化發行，簡化審覈程序，優化了政策環境。

同時，近期基礎設施公募REITs市場表現及需求也十分亮眼。比如春運帶動交通基礎設施REITs業績增長，去年以來二級市場的良好表現提升了投資者預期。2025年1月-2月春運期間，華夏中國交建高速REIT、易方達深高速REIT等7只高速公路REITs的底層資產車流量和過路費兩大指標顯著提升，年內9只高速REIT的二級市場均實現上漲，其中有5只累計漲幅超過10%。

加之國債利率下行，而公募REITs分紅穩定、投資性價比高、與傳統資產相關性低，因而受投資者熱捧。此外，開年新申報項目增加，如2月25日中金中國綠髮商業資產封閉式基礎設施證券投資基金申報，進一步豐富了市場資產類型。

市場擴容正當時。某諮詢機構估值部門數據顯示，2024年，公募REITs一級市場快速擴容，新增29只產品，發行規模655億元，資產類型擴展至消費、水利基礎設施，降低市場風險，且滿足多元投資需求。

利用城市更新項目叩開資本市場大門，既進一步豐富了公募REITs市場的資產種類，使 REITs市場的資產類型從交通基礎設施、倉儲物流等傳統領域，擴展到城市更新領域，也爲投資者提供了更多樣化的投資選擇，滿足了不同投資者的風險偏好和投資需求，有助於吸引更多資金進入REITs市場，提升市場的活躍度和規模。

爲什麼是金隅？

金隅智造通過發行REIT上市，改變了以往房企做城市更新項目過度依賴傳統債務融資的局面。而金隅智造爲何能拔得頭籌，成爲全國首單？

一方面，進入資本市場，可以倒逼底層資產運營提升。從底層資產質量角度看，金隅智造工場前身是金隅天壇傢俱生產基地，2017年改造後於2018年6月開始運營，現處於穩定運營期。據基金公告披露，2021年至2023年，金隅智造工場的都租金收入複合年均增長率4.17%。

另一方面，房企尋求新的利潤增長勢在必行。金隅集團2023年年報數據顯示，在實現營收1079.56億元，同比增長4.99%的同時，該公司利潤呈現明顯下跌趨勢：全年歸母淨利潤2526.28萬元，同比下降97.92%，扣非淨利潤虧損20.28億元。2022年同期，這一項指標爲虧損5.40億元。2023年，金隅集團經營活動產生的現金流量淨額卻僅有71.41億元，同比下降48.87%。

2023年淨利潤與經營活動現金流淨額差距過大，暴露出金隅集團盈利質量問題，改善經營模式與財務結構成爲大勢所趨。

2024年三季報的數據顯示，金隅集團2024年前9月實現營收770.37億元，同比增長6.12%；歸母淨利潤爲-4.37億元，同比減少4212.65%；期內經營活動產生的現金流量淨額爲-94.57億元，同比減少205.12%。

而過去一年，該公司在土地投資和多元化收併購中還花了不少錢。據2024年中報數據，金隅集團房地產開發業務在集團營收佔比僅兩成，但梳理公開信息可見，2024年金隅集團拿地金額仍超過百億元。包括以63.8億元競得北京朝陽區十八里店兩宗地、27億元競得豐臺區中關村科技園地塊、12億元競得通州區地塊，拿地金額超過百億元，新增土儲金額較2023年增長約55%。

與此同時，金隅集團在其多元化產業之一的水泥行業展開多宗收併購。2024年12月，金隅集團以7.06億元收購了雙鴨山新時代水泥有限責任公司、聞喜鑫海天混凝土有限公司和運城市海鑫海天混凝土有限公司。2025年1月，金隅集團宣佈擬約4.28億元收購遼寧恆威水泥集團有限公司、遼陽市弘光礦業有限公司、本溪永星新型建材有限公司三家水泥企業。一個多月內，金隅集團在水泥行業的投資超過11億元。

截至2024年三季度末，金隅集團的有息負債規模1498億元，其中長期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。

由此可見，通過資產證券化盤活存量資產，對於金隅集團而言，是適用的融資途徑，因爲該公司自持資產裡有不少寫字樓與產業園區。

從金隅智造上市兩天來的表現可見，該只REIT頗受資本追捧。2月28日，金隅智造收報3.686元/份，微漲0.05%。對比2.839元/份的發行價，上市兩天，金隅智造累計上漲了29.83%。

不過，從持倉信息來看，金隅智造目前資產總和佔淨值比例超過100%，這是因爲存在應付款或債券質押槓桿交易所致。從底層資產屬性及運營模式來看，金隅智造工場主要的收入來源爲租金，存在應付款問題不足爲奇。

另外，據基金髮售公告，金隅智造工場產權一期的經營情況在2023年取得不錯的業績增長，2024年能否持續這一態勢還有待考研。數據顯示，2020—2023年及2024年1-9月，金隅智造工場產權一期項目營收分別爲8595.08萬元、11603.18萬元、8220.16萬元、12592.26萬元和9635.31萬元，淨利潤分別爲4334.79萬元、5716.84萬元、2853.27萬元、5040.37萬元和3125.50萬元，出租率分別爲82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。

值得關注的是，在出租率較高的2022年與2023年，對應的營收與淨利潤水平卻有較大差距。比如，2022年97.61%的出租率比2023年略高，但這一年的營收與淨利潤水平等核心財務數據卻低於2023年。分析人士認爲，由於商業運營的複雜性，造成這一反差情況的原因會有很多，其中可能包括租金下調及經營活動帶來的現金流淨額的減少。

此外，金隅智造工場產權一期土地使用權終止時間在2046年12月2日，剩餘期限不到22年。在一些機構眼中，剩餘25年以上的資產才更容易在大宗交易中可快速成交。

換言之，發行城市更新公募REIT上市，僅是房企融資第一步。隨着公募REITs走向常態化發行，資產運營能力的提升纔是產品在資本市場表現的一大考驗。