南山新盤扎堆入市！11月份5盤預售，還有5盤將搶灘入市

深圳樓市從10月份持續火到現在，南山作爲深圳的限購區之一，這兩個月的房地產市場也明顯有變化。

核心區的回暖往往有帶動性作用，這一波南山新盤的熱度雖沒有二手房回暖得這麼明顯，但接下來多盤扎堆入市，依然會吸引購房者的目光。

二手房方面

熱點小區已有明顯上漲趨勢

二手房方面，南山片區一些熱點的小區已有明顯的上漲趨勢，如科技園的華潤城，僅11月份二手房成交了20套左右，價格也有一定的漲幅。

山區成交量最高的是科技園的大沖新城花園，10月共成交了18套，目前成交均價爲6.8萬元/㎡。

其次是成交17套的3個小區：科技園片區的大沖城市花園、華僑城片區的華潤城潤璽二期花園、前海片區的依雲伴山。

南山榜中，成交均價最高的是科技園片區的華潤城潤府三期，成交均價爲12.9萬元/㎡；

均價最低的是前海的月亮灣花園，成交均價爲4.7萬元/㎡。

據中原監測南山區的13個片區中數據顯示，掛盤均價下跌的片區有5個，上漲的片區有7個，上漲片區佔比53.8%，上漲的片區也明顯增加。

掛盤量方面，下跌的片區共有4個，上漲的片區共有8個。掛盤均價跌幅最高的深圳灣片區，目前深圳灣片區掛盤均價爲18.3萬元/㎡，環比下跌3%。其次是科技園片區，掛盤均價爲12.1萬元/㎡，環比下跌1.1%。漲幅最高的是華僑城片區，目前掛盤均價爲11.4萬元/㎡，環比上漲3.7%；同樣漲幅超3%的還有紅樹灣片區，掛盤均價14.9萬元/㎡，環比上漲3.1%。

新房扎堆入市

個盤銷售情況分化明顯

南山新盤近期可謂是扎堆入市，僅11月份，就有赤灣琅玥灣佳園、四海名邸、山海丹華府、天源華府、深業世紀山谷花園先後陸續拿預售。

目前天源華府、四海名邸、赤灣琅玥灣佳園、山海丹華均已開盤，去化率方面，僅四海名邸基本上開盤接近賣完，目前僅剩下幾套房在售，算是南山片區最近賣得較好的項目。

赤灣琅玥灣佳園這次開盤的去化依然不太好，推370套住宅，現在還剩下約245套房在售；

天源華府目前也有備案了，去化率約15.5%的樣子。

桑泰山海丹華推419套房，去化也不理想，目前去化率約10%左右。

南山目前的新房，能否賣得好，也要看項目地段、產品和價格。

接下來的12月份後，預計還有自貿.灣啟紫荊府、縉樾府、望海玥、深鐵熙府GH地塊、翰熙典居、風格城事花園等6個項目或拿證入市。（具體入市以官方信息爲準）

對於12月份的南山來說，開發商的壓力應該不小，對於購房客來說，多個項目可選擇也是一件好事。

深圳市2024年第四季度計劃預售商品房情況部分截圖

最近入市在售的項目情況：

深業世紀山谷花園世家

推342套大戶住宅

深業世紀山谷花園世家項目本批次推售342套純大戶型住宅，位於3棟A/B兩座。戶型涵蓋建面約233/280/386㎡大平層（帶裝修），以及16套建面約420-1080㎡高空複式（毛坯）。

整體備案均價約12萬/㎡，區間備案單價約7.7-19.4萬/㎡。大平層總價區間約1799-5185萬，雲端複式最低備案7028萬起，最高約1.9億。

項目將於12月8日在南山區萊佛士酒店進行開盤選房。

深業世紀山谷·世家位於南山區高新園、華潤城和華僑城之間，坐擁城市尖端地段，享衆多頂格資源要素。

西側緊鄰沙河東路，直通深圳灣超級總部、後海總部基地爲代表的深圳灣CBD。

奢享約3公里資源圈，三大總部基地環繞，世界之窗等三大5A級景區、華僑城文化藝術中心等五大人文配套、萬象天地等六大高端商圈環伺。

項目總建築面積約39萬㎡，分兩期開發，涵蓋天際奢宅、高端公寓、下沉式商業街等多種業態爲一體。

本次入市的深業世紀山谷·世家，包含2棟高約250米的超高層住宅，是南山乃至深圳最高的住宅建築之一。

項目效果圖

深業世紀山谷享有山、河、海、溼地、郊野五重自然景觀資源。本批產品，可俯瞰大沙河生態長廊，東瞰華僑城綠地，近享大沙河公園、深圳灣公園、華僑城溼地公園、燕晗山郊野公園等城市綠野。

地段核心景觀的不可複製，這是深業世紀山谷最具特色和價值體現的資源要素。

項目景觀實景圖（圖源：開發商）

值得一提的是，作爲新入市豪宅，項目價格以7字頭起，與周邊產品價格有一定的倒掛，此外，無論是樓齡、設計風格還是對圈層的格調提升，相較過去的產品，深業世紀山谷·世家的優勢也相當明顯。

項目規劃建設爲Y型結構設計，戶戶大景觀，享高爾夫頭排無遮擋視野；

同時，還設計了約70m寬高定奢闊豪門主入口，約2400㎡主入口環島花園，約1.2萬㎡世家中央園林。

戶型方面，主力產品爲約233㎡/280㎡/386㎡純大平層以及高區少量的約420㎡~1080㎡雲端複式，最小233㎡的起步門檻，使得項目擁有極度純粹的圈層門檻。

數據顯示，南山區、福田區近10年城市核芯區建面約200㎡起步的大平層住宅社區僅佔比全市供應量約0.28%，可謂一席難求(數據

戶型參考：

赤灣：

山海丹華推419套住宅

南山前海赤灣片區又一新盤上線，山海丹華府獲批預售許可證。

本批次備案419套住宅，位於1/2/3/5/6A/6B棟，主推戶型爲建面約98-151㎡三至五房。

區間備案均價約7.2萬/㎡。區間備案單價約6.85-7.71萬/㎡，總價區間約705-1125萬元。

據悉，項目已經於11月23日啓動認籌，認籌10萬開盤當天可享折扣約96*97折。另有開盤折扣待定，預計開盤綜合折扣可以打到9折，即三房開盤約600多萬起。

另有17套建面約170-233㎡超大戶型（位於頂層），以及24套建面約38-76㎡中小戶型（應是回遷剩餘房源，小戶型的位於高層，76㎡的位於中低層），備案均價約285萬起。

山海丹華府位於少帝路與赤灣七路交匯處西南角，距離地鐵2號線赤灣站直線距離約1.1公里。

規劃了小南山隧道連接前海媽灣片區，並延伸打通赤灣山隧道連接太子灣片區。屆時片區和前海核心區及太子灣、海上世界片區的融合度將得到顯著提升。

項目處於南山赤灣板塊，前海拓展區範圍內。片區社區氛圍、人氣配套尚需彌補完善，但整體轉型發展速度可觀。近幾年片區涌現出了不少代表性新盤，如山語海、半山臻境、開雲府、金衆雲山海等。

赤灣片區是“蛇口國際海洋科技創新區”的三大主要承載區之一，正在推進建設赤灣海洋風情小鎮、赤灣海洋科技產業園，將與太子灣片區、蛇口片區共同融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技創新走廊。

山海丹華府爲赤灣舊村舊改項目，前海丹華的二期。總用地面積約2.93萬㎡，總建面約14.3萬㎡，容積率約3.37。

主要由5棟6個單元的住宅1棟幼兒園組成，均爲29-32層高層住宅。規劃總戶數983戶，規劃車位990個。419戶商品住宅在本批次全部推出，其餘的爲回遷房。

項目自建幼兒園規劃爲6班，目前坐落在南二外集團赤灣學校（九年一貫制）學區範圍內（以官方最新公告的學區範圍爲準）。

--戶型分佈--

項目主力戶型爲建面約98-151㎡，使用率約88%-93%，2梯4戶配置。帶全屋精裝交付，預計2026年10月帶精裝交付，以開發商公告及簽約的爲準。

其中：

建面約98㎡三房兩衛，168套；

建面約116㎡四房兩衛，170套；

建面約132㎡五房兩衛，28套；

建面約151㎡五房三衛，12套。

南山天源華府

推297套住宅，備案最低9.6萬/平起

備案最低9.6萬/平起，南山天源華府預售，推297套住宅，單價區間約9.64-13.2萬/平左右。

主力爲面積92-185㎡2-4房，這次備案還有少量77平的小戶型，以及200平的大戶型。均價約10.8萬/平，總價778-2945萬/套。

天源華府所處位置，介於寶安中心區、前海核心區、南山中心區、科技園片區等板塊的疊加中心。

項目具體位於南山大道與玉泉路交匯處西側，南頭城學校及陽光雅苑小區北側，臻林天匯南側，緊鄰地鐵12號線中心公園站D出口，是實質的地鐵口物業。

根據項目平面圖，未來玉泉路西延段、21號線（規劃中）都將以隧道的形式下穿項目基地，周邊還規劃有地鐵20號線二期（建設中）、24號線（規劃中）等地鐵新線。

天源華府由深圳市西嶺股份合作公司和深圳市乾富控股有限公司共同合作開發。後者爲蘭州天源集團旗下子公司，爲負責天源華府開發設立。

天源華府佔地面積約1.6萬㎡，規劃建面約8.2萬㎡，容積率約3.05。

地塊呈L形狀，包含1棟1/2/3單元，31-35層高。其中一單元3梯5戶；二單元2梯4戶；三單元3梯6戶。

效果圖

規劃總戶數443戶，規劃車位約500個，能夠較好地滿足基本的停車需求。

可售商品住宅297戶將在本批次全部推出，面積段包含建面約90-110-111-126-155-186㎡2-4房。

目前項目已處於封頂的狀態。