萬物雲又拉了一把地產爸爸

文/樂居財經 徐酒眠

“關於關聯方應收賬款的增加，我們在董事會上做了詳細的討論，萬科方的董事代表態度積極，提出在年底前以符合雙方上級監管規則下，儘快處理。”‍‍‍‍

歲末將至，萬物雲（02602.HK）依言正在抓緊時間化解與關聯方萬科之間應收賬款。而使出的招式，也未逃過近兩年被物管圈用到氾濫的“以資抵債”。

11月29日，萬物雲披露了一起關聯交易，宣佈其當日與萬科企業（02202..HK/000002SZ）全資子公司——上海萬科投資管理有限公司（簡稱“上海萬科投資”）訂立了股權轉讓協議。

據此，萬物雲作爲買方向上海萬科投資，收購不附帶任何權利負擔的上海祥大45%股權。

這筆收購的初始代價爲7.12億元，代表上海祥大45%的股權價值。經過各方公平磋商及同意，其中5.9億元以萬科對萬物雲的到期應收款項進行抵償。

剩餘款項則將由上海萬科投資預留，作爲交易保證金並用於清理上海萬科投資應付上海祥大的賬款，且需要之時可用於上海祥大內部運營。

資料介紹，上海祥大全稱上海祥大房地產發展有限公司，主要從事房地產開發經營以及物業管理業務，交易完成前由上海萬科投資100%持股。

股權轉讓完成後，萬物雲將透過全資子公司萬物商企空間科技持有上海祥大45%股權，進而實現間接持有上海祥大名下的全部資產的45%權益。

不過上海祥大將不會成爲萬物雲的附屬公司，且上海祥大財務業績將不會於財務報表綜合入賬。

根據公告，上海祥大擁有位於上海陸家嘴核心地段洋涇街道辦公與商業物業，即上海濱江萬科中心及光合新座（包括所有附屬設施、設備以及對應的國有建設用地使用權）。

“周邊消費羣體購買力強，具有較大的商業潛力。”萬物雲表示，上海濱江萬科中心及光合新座作爲商業綜合體，“經營業態涵蓋商場及寫字樓，商場有助於萬物雲構建‘蝶城 社區商業’的互利發展模式。”

樂居財經《物業K線》也注意到，上海祥大此前連續兩年錄得除稅後淨虧損。

根據上海祥大經審覈財務報表，其2022年、2023年的除稅前淨利潤分別約爲35.26萬元、3167.24萬元；而對應期內除稅後。則分別淨虧損約254.60萬元、1313.20萬元。

萬物雲在公告中解釋，確認的除稅後淨虧損，2022年期末主要是由於疫情及項目周邊道路施工影響經營；2023年期末則主要是由於上海祥大對項目歷史地價契稅、所得稅進一步完成清理，而並非受其業務盈利能力影響。

化解關聯應收款、幫扶關聯方、深化着蝶城戰略，事實上，這是11月份以來，萬物雲與萬科之間的第二筆“以資抵債”的收購。

11月1日，萬物雲曾宣佈，購買萬科旗下武漢新唐共祥商業管理有限公司（簡稱“武漢新唐”）50%股權，對價1.5億元。

成立於2017年，武漢新唐主營業務是商業投資、物業管理及停車場管理。交易完成之前，其由萬科企業的控股子公司珠海市懋德誠投商業發展有限公司100%持股。

根據股權轉讓協議，此次股權轉讓的代價，其中1.25億元由賣方於武漢新唐的既存股東借款債權本息來代替，而剩下的0.25億元以現金支付。

而收購款專款專用，賣方珠海懋德誠投會將收到的每一筆交易資金，都將用於支付償還萬科對萬物雲的既存債務。

武漢新唐旗下持有武漢新唐廣場物業，項目總體量7萬平方米，由mall 商業街構成，2015年11月29日正式開業。其中包括位於武漢江漢區常青一路218號的武漢唐家墩城中村綜合改造項目k3地塊商業棟/單元1-5層(1)複式商號，以及地下室棟/單元-1層超市號。

財務數據顯示，武漢新唐2022、2023年的除稅淨利潤分別爲695.6萬、462.5萬，同比下降33.5%。而按照1.5億對價及2023年淨利潤計算，這筆交易的收購市盈率是16.3倍，在當前的市場行情下不算低。

值得一提的是，股權轉讓完成後，武漢新塘的業績同樣不會併入萬物雲的業績報表。

8月下旬的中期業績發佈會商，朱保全坦言，萬物雲無法與萬科一刀兩斷，但今年公司關聯方交易佔比已下降到10.1%，並預計到年底將進一步降到9%以下。

降低關聯交易是一方面，降低累計的歷史應收賬款也很重要。

截至2024年6月30日，萬物雲的貿易應收款及應收票據、應收保證金總額約爲99.89億元，較2023年末增加38.74%。其中，來自關聯方的貿易應收款及票據約爲38.18億元，期內增長53.52%。同期，萬物雲的貿易應收賬款減值撥備約爲5.44億元，較2023年末增加29.52%。

2024年餘下還有一個月，萬物雲或還會再攬入萬科資產，以降低關聯應收款。下一筆收購，將落子何處？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年9月底，萬物雲宣佈更改IPO募集資金的用途，對當時尚未尚動用約33.43億重新分配。

其中變動最大是，原本用來收購增值服務提供商和上下游供應鏈服務提供商的資金，變成了通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資產投資等），用於深化蝶城戰略、孵化萬物雲生態系統。

這部分資金從11億變成了18億，主要是原本用於推行“萬物雲街道”方面的7個億資金，重新分配過來了。

萬物雲表示，18億併購資金的使用方式包括但不限於出資設立基金、收購股權以及現金購買。購買的經營性資產類型，包括但不限於車位、社區商業、公寓、辦公樓等。

從武漢新唐到上海祥大，萬物雲正在通過收購關聯方經營性資產，化解應收款的同時，構建其獨特的“蝶城 社商”生態聯動的社區商業投資與運營能力。

但顯然，這後續能帶來多大的營收和利潤，纔是對這筆IPO募資款花得值不值的檢驗。

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