爛尾樓背後的江湖：有房企刻蘿蔔章"借"走預售款

（原標題：調查｜爛尾樓背後的野蠻江湖：有房企刻蘿蔔章“借”走預售款）

近日，多地政府發文加強對新建商品住宅預售資金的監管，試圖減少爛尾項目的存在。但現實情況是，預售資金監管一直存在，爛尾項目並未間斷。

澎湃新聞記者採訪不同省份、地區的多位房企人士，窺探預售資金江湖中的政策漏洞和潛規則；也試圖通過採訪專家和身居此間的房企高管，給出些建議。

儘管有預售資金監管，但爛尾項目並未間斷。

爛尾房求助者：預售款去哪兒了

在對預售資金監管的城市，不乏爛尾或無法備案、網籤、辦產證等影響購房者生活的案例。

河南鄭州。2017年12月11日，有購房者在政府官方網站的領導留言板留言，“2017年1月22日（我）與河南金馬凱旋房地產開發有限公司簽訂合同購買商品房，至今已經快一年了，開發商一直拖延不給備案”。

該名購房者透露，因爲自己的追問，“售樓部實在搪塞不過去，纔有個自稱爲經理的出來說實話告訴你沒有錢需要等等，也就是預售款挪用了，要備案需要往監管專用賬戶上存錢。”

此後的2018年1月，鄭州市房管局回覆上述業主：“經覈實，該公司因未在監管賬戶繳存預售資金及房屋專項維修基金，才造成您的商品房買賣合同遲遲無法申請合同備案確認。”

鄭州市房管局在回覆中透露，該房管局對開發公司進行了嚴厲的批評教育，並責成涉事開發公司儘快交納維修基金，進行預售資金監管，儘快爲購房者申請合同備案，該公司承諾將在2018年1月底之前完成該工作。

然而，2018年5月29日，鄭州市政府發佈消息，河南金馬凱旋房地產開發有限公司等16家房地產企業因爲未按時申報《房地產開發項目手冊》被通報批評。

據東方今報，房地產開發項目實行項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業開發建設而建立的一項動態管理制度，旨在保護消費者的合法權益。

早在2009年，鄭州即頒佈《鄭州市商品房預售款監管辦法》要求，購房者向開發商支付的預付款、保證金等各種款項，都直接打入銀行預售款監管賬戶，銀行對此項資金實行專戶監管。

依照鄭州市的監管辦法，開發企業使用商品房預售款，應編制用款計劃，向監管銀行提出申請。預售人收取的預售款，只能用於購買該項目必需的建築材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費。

時任鄭州市房管局市場管理處副處長董國彩曾介紹，鄭州市房管局作爲監管部門，將對開發商使用預售款進行動態管理。開發商每月要報送商品房預售款的收支報表，房管局及時對預售款使用情況進行監控。

如此細緻的制度，依然有企業實現不被監管。直到企業無法幫業主網籤備案，政府部門方發現企業未及時報告項目進展、未在監管賬戶繳存預售資金及房屋專項維修基金等問題。

四川成都。2020年9月20日，有購房者留言稱，自己2018年6月在成都市龍泉驛區陽獅廣場購買了一套商品房，一生的積蓄加外債才交了首付，本該於2020年10月31日交房，現如今延期至2021年3月31日。

購房者透露，陽獅廣場項目問題由來已久，項目建設長期沒有實質性進展、工程建設進度緩慢。要求責問預售監管銀行。

陝西銅川。2020年10月15日，有購房者在留言板塊留言，“每月爲一個不存在的房子還着房貸”。

該購房者透露，自己在銅川老區印臺區印臺國際（原快樂城8號樓盤）買房五證齊全，現在爛尾2年多，房子也不見動靜。現在每個月辛辛苦苦掙的錢用來還一個不存在的房子。

爲此，銅川市委辦公室回覆稱，開發企業已準備委託新的施工單位進場施工，正在抓緊籌集建設資金。

這樣案例還有許多。在人民網領導留言板塊，以“爛尾”爲關鍵詞搜索，單單是2020年10月，購房者發佈的求助帖即有數十屏。

監管制度各異：有地方嚴格，有地方全靠自覺

全國範圍內對預售資金的監管始於2010年。當年，住建部下發《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求，各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。

住建部要求，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行覈撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。但在各地後續的政策力度和執行標準差異深大。

有些城市對預售資金的監管相對寬鬆，如四川成都。2015年成都印發《成都市商品房預售款監管辦法》，對購房人的全部購房款進行監管，包括定金、首付款、購房貸款等。

成都市商品房預售款監管採用開發企業選擇、銀行自願雙方協議監管的模式，與開發企業訂立預售款監管協議的銀行爲預售款監管機構。

監管辦法約定，住建部門不是成都的預售監管機構，預售款交存、撥付及使用均由監管銀行進行把關，住建部門僅是負責指導、督促、檢查。辦法未涉及違反規則的處罰等措施。

成都市龍泉驛區網民留言辦理工作領導小組辦公室在回覆龍泉驛區陽獅廣場購房者求助時稱，房產行政主管部門依據本辦法規定負責轄區內商品房預售款監管的指導、督促。區住建局立即督促開發公司向購房人做好相關解釋工作，同時要求開發企業對接監管銀行按照監管協議做好預售款繳存撥付工作。

相較於成都放手型的監管，江蘇省徐州市政府機關對預售資金的監管的介入更深。

2019年徐州市住房和城鄉建設局發佈《關於印發<徐州市市區商品房預售款監管實施細則>的通知》明確，徐州市住房和城鄉建設局是商品房預售款監管的主管部門，也是監管部門，監督工作的組織和實施。徐州市房產管理服務中心爲監管機構，具體負責市區商品房預售款監管的日常工作。

在此之前，徐州市商品房預售款監管的主管部門是徐州市住房保障和房產管理局，負責監管工作的組織實施。但是監管機構是其委託的徐州市住房置業擔保公司，具體負責市區商品房預售款的日常監管工作。

徐州市有別於其他城市的措施包括，要求監管機構即徐州市住建局下屬的事業單位徐州市房產管理服務中心應在監管銀行開設監管賬戶，用於歸集和撥付 。

此外，徐州市要求監管銀行及時將購房者的繳款信息上傳到預售款監管系統，系統會自動對比繳款、合同等相關信息，確保監管系統記賬金額和實際賬戶金額一致。監管銀行應將預售款專用賬戶資金每日終了歸集至監管機構的監管賬戶。

對於監管機構在監管中的後知後覺，江蘇宿遷研究出了“商品房預售款監管工作聯絡員制度”。2018年1月，江蘇宿遷發佈的《關於進一步做好市區商品房預售款監管工作的通知》。開發企業在申請辦理預售款監管工作時，必須明確專人爲聯絡員，負責辦理預售款監管額度確認、覈減、資金使用、賬戶註銷等業務，並按月定期（每月10日前）向市房管處報送監管賬戶對賬清單，確保商品房預收款監管工作有效銜接。若聯絡員發生變動，需及時報市房管處備案。

同時，宿遷要求，預售款監管銀行在監管賬戶開戶前，必須明確具體業務聯絡員，負責辦理開發企業預售款監管協議，協助市房管處監管開發企業預售款收支、限制企業擅自挪用資金等情況，確保商品房預售款專款專用。加強信息化系統對接，儘快實現監管賬戶信息實時互聯傳送。

宿遷對開發企業對賬單報送管理有明確的處罰措施。開發企業未定期報送監管賬戶對賬單的，立即停止網籤業務，整改後方可予以恢復；未及時落實整改的，給予不良信用記錄。

給予預售款監管工作聯絡員制度，宿遷要求，司法機關對開發企業監管賬戶資金進行凍結、劃撥時，各監管銀行業務聯絡員應立即將信息反饋至監管機構（宿遷市房管處）。

監管機構要經常性組織對開發企業的預售款收支情況進行檢查，加大曝光和查處力度，從嚴從重查處開發企業在商品房預售款監管過程中存在的違法違規行爲。受到處罰的開發企業，一律納入特別監管。

爲確保預售款的收繳，宿遷要求，付款人與所購房屋要相匹配，監管機構根據購房人首付款進賬憑證給予辦理商品房網上合同備案手續。未及時入賬、提供虛假進賬憑證的，一經查實，將嚴格按照規定處罰，並暫停辦理該企業網籤業務。

哪種監管制度更優越？

野蠻江湖：刻蘿蔔章“借”走賬戶的錢

除了制度本身的設置問題，在預售資金的江湖中，還存在野蠻生長。有人偷偷從監管賬戶裡“借錢”，有人則冒險用上蘿蔔章，有人望錢生嘆……無一例外，都是動用預售監管資金。

從監管賬戶裡借錢。來自閩系房企的張丹透露，自己所在公司對預售資金的使用也很看重。監管銀行多是和自己公司有業務往來是“熟人”，更容易幫忙。另一方面，公司摸清了監管部門的檢查規律——只會在月底檢查資金賬戶。

張丹說，在銀行熟人的配合下，公司採取一種相對穩妥的方式，每個月的月初將賬戶裡的錢挪出來，月底還回去，這樣即便遇到檢查，賬戶裡的錢總是在的。大家都好交差。

另一位銷售額位居國內前三房企的楊超則表示，“我們不敢冒太大險，也犯不着，但不代表公司不想用這部分錢”。

楊超表示，儘管公司的資金狀況還可以，但也是想盡可能地利用這部分資金，資金沉澱在賬戶裡“不划算”。在公司着急用錢的關口，會請施工和監管等部門幫忙，提早拿回過預售款。

但楊超也擔心違規的事情會越來越多。其介紹，之前所在城市只監管預售資金的3-5%，現在已經提升到近20%，有些城市甚至100%監管，這會讓企業轉不起來，甚至會影響部分企業的資金運轉。

相較於張丹和楊超所在公司的“小打小鬧”，張偉則是用上了大招，蘿蔔章或者搞定審批人員。

張偉生活在二線城市，在一家中型規模的房企做財務人員。爲公司籌措資金是其主要工作之一，將監管賬戶裡的預售資金儘可能快、儘可能多的拿出來也是其籌措資金的途徑之一。

對於自己的策略，張偉表示，“公司不在意辦法，也不關心員工使用了什麼辦法，只想要結果。”

最近幾年，張偉所在城市的房產銷售算是旺盛，周圍的人都在買房。與此同時，因爲爛尾維權的人們並未因房地產市場的熱鬧減少，也未因爲熱鬧市場而結束維權住上自己的房子。

爛尾項目死而後生的不是沒有，但很難，張偉說到，我看到那些購房者我也是揪心的，他們繳了首付，甚至還在每個月還貸款，但他們買的房子爛尾了，有的人等了七年、八年，依然沒有轉機，我怕遇到這樣的項目。

“我是財務人員，我瞭解公司的狀況，我們不會資金斷裂的”，張偉說這是其做事的底線，“但這種事，第一回總是緊張的，我也給自己做心理建設，但看着其他的同行也這樣，也就坦然了”。

張偉認爲，全國範圍內又在重提預售資金監管問題，這個監管只會越來嚴，自己有時候也還是擔心，最近常常想起2016年的一則新聞，我怕那是我的下場，但身處江湖，總會身不由己。

2016年5月4日下午，廣西壯族自治區南寧市五象新區規建局通報：碧桂園公司涉嫌僞造五象新區規建局公章及科室負責人簽名，並持僞造現場進度覈驗表在市住房局違規辦理了天璽灣項目部分樓棟的商品房預售證。

該局做了報警處理。碧桂園亦對外表示，自己也報了警。

對於事情的發生，碧桂園方面稱，是兩位新進員工的個人行爲。二人在未向領導彙報的情況下，私自虛報了申請預售證的材料。兩名員工已向當地派出所和有關政府部門自首。

碧桂園聲明的同時，涉事員工在微信朋友圈喊冤。該員工稱，自己仍在家中，碧桂園在推卸責任。

張偉說，各地對預售資金的監管不一樣，但幾乎所有的城市有會有監管協議，一半是根據項目的進度，申請支取預售資金。想避開監管拿到錢，比較難。只能這兩個途徑：一是讓自己的項目滿足提款要求；二是，讓相關部門領導放行。

張偉說，蘿蔔章的目的無非是讓申請材料“合規”。有時候還需要銀行和住建部門的配合，只要材料合規，大家也就心照不宣。

張偉稱，有些地方要求監管部門實地查看工程進度等，但項目太多，監管人員根本無法看過來，這道流程也就“虛設”了。但也越來越多的城市通過購買服務、建立完善執行規則在減小這樣的漏洞。另外，有些地方資金的支取可以“一言堂”，監管部門的領導說可以就可以，其他都不重要了。

“監管本身是一種平衡”，專家：更應該防患於未然

“監管本身是一種平衡，既能夠規避風險，又能適度解決流動性，纔是方向。”有不願具名的房企高管表示，預售資金的監管會避免爛尾風險，但是不同的企業和城市會有所不同，比如規模、資信、品牌背書、所在城市的市場情況、預售條件等，不見得有統一標準。

未必是把全部的資金都監管起來。該房企人士舉例，目前上海的監管比例挺好的，大概是預售款的10%。但上海對預售條件控制的比較嚴，所以它不用監管太多資金，能夠覆蓋預售到竣工的資金投入，保證房企資金流動性和市場活力。

預售資金監管制度的失靈，主要是因爲預售條件太低，預售到竣工需要投入的資金太多，週期又長，後來碰到系統風險，房企撐不住。

該房企人士表示，很多爛尾不是因爲項目本身，是因爲房企挪用了項目資金。將監管資金存入政府的賬戶，很多地方政府都是如此要求的，這也可以有效地規避風險。這是對預售制打補丁。國外也有預售制度，但是他們要求客戶按照進度付款，而不是一次性付款。

對於“補丁”失靈的癥結，該房企人士還表示，首先是監管資金的解封是否按照制度本身設計，其次是房企本身的經營風險，還有行業導致的項目經營困難。預售是房企經營最大的槓桿。

“政府要做的是防患於未然，在服務企業，保證人民羣衆安居的前提下，從規則制度上下功夫，並且要及時查漏補缺”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，就目前我國房地產行業的現狀和房企的實際情況，將全部銷售款項監管起來，不給房企使用，有難度。

嚴躍進表示，爛尾樓的事件，其實也就說明資金監管不到位，導致資金被違規使用，進而導致出現各類問題，預售資金的監管確實需要強化。

其實，住建部2010年發佈的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》有提到商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行覈撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

嚴躍進表示，就上述案例，企業未能按時交納反饋信息，房管部門就要開始加大監管，而不是坐等企業“出事”。可以學習徐州要去監管銀行對信息的及時更新，也可以效仿宿遷的預售款監管工作聯絡員制度。

嚴躍進建議，政府可以對轄區內的在建項目設立臺賬，定期統計哪些項目未能及時反饋進展，哪些沒將預售資金存入監管賬戶，主動發現問題；同時，發動業主的力量，讓業主及時反饋，有不對的苗頭，即進行巡查。

住建部2010年發佈的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中的“落實監督檢查責任制度”要求地方加大巡查，防患於未然。

通知要求，各地要強化房地產主管部門管理職能，加強房地產市場執法隊伍建設。市、縣（區）房地產主管部門要建立商品住房市場動態監管制度，加強銷售現場巡查；建設、規劃等部門要按照各自職責加強監管。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監督，積極妥善處理矛盾糾紛，並及時公佈處理結果。

“因爲預售款引發的種種問題背後是政府監管的缺失，”另有業內人士表示，幾乎所有的進行商品房預售款監管的城市，在房企進行申請預售證時都要求完成監管前的動作，比如提供監管銀行甚至是政府機構參與制定的監管協議、開立監管賬戶。隨後房企拿到預售證之後，監管機構就應該對項目進行重點監管，存沒存監管資金，這個不難知道，很多城市到這裡沒有繼續了，這裡缺的制度和執行力。