舊樓加裝電梯新政出臺：一樓不掏錢 二樓少出錢
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舊樓加裝電梯新政出臺 加裝可用公積金、物業維修資金 參考分攤費用比例出爐——
廣州市越秀區梅花路33號九層的樓梯樓裝上電梯。(資料圖片)
昨日，廣州市政府召開新聞發佈會，就《廣州市既有住宅增設電梯辦法》和《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》進行通報。這標誌着備受市民關注的舊樓加裝電梯新政已經正式出臺。
新政有什麼亮點？記者瞭解到，2012年7月1日開始試用的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》已經到期，但本次新政仍然保留了該試行辦法中“兩個2/3”的規定，並不要求100%業主同意才能通過加裝電梯。而對於現實中往往有1/3的業主反對，新辦法則加強了協商機制、提供了分攤費用的參考標準、拓寬了舊樓加裝電梯的資金來源等。總的來說，新的加裝電梯辦法在操作上更加接地氣，能更有效推動舊樓加裝電梯工作。
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昨日上午，廣州市政府召開新聞發佈會，就《廣州市既有住宅增設電梯辦法》（下稱《辦法》）和《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》進行通報。新版《辦法》針對廣州舊樓加裝電梯4年來出現的問題，引入居委會、業委會等第三方協調機制，以減少業主之間的矛盾；此外，《辦法》還拓寬了舊樓加裝電梯的資金來源，除了可以由業主按照一定比例進行分攤外，還可以申請使用住房公積金、專項維修資金等。
用昨日發佈會上，市國規委有關負責人的話說，新《辦法》更接地氣，業主更易理解，操作更加可行，能更有效地推動廣州舊樓加裝電梯工作。
2012年7月1日，《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》（下稱《試行辦法》）開始實施，對辦事流程、審批材料要求等給出了清晰的指引，但今年該《試行辦法》已經到期。新出臺的《辦法》是根據《試行辦法》施行4年的情況，針對《試行辦法》存在的不足和實踐中出現的問題，着眼於進一步完善增設電梯的工作規範。
在昨日的發佈會上，市國規委負責人透露，自《試行辦法》2012年出臺以來，規劃部門受理的增設電梯許可申請每年大約是400~600宗，呈逐年上升趨勢。截至2016年7月，規劃部門共受理舊樓加裝電梯的申請共3300多宗，其中審批通過的約2500棟，通過率在76%左右。
“華農模式”有助裝電梯
舊樓加裝電梯通常被認爲是一件頗爲困難的事，涉及到報建、業主協商、利益補償等多個方面。但在華南農業大學的兩大集資房改房小區裡，加裝電梯卻推進很快，最早開始加裝電梯的茶山小區，電梯安裝率已經超過九成；兩個小區加裝電梯的數量達到了57臺，但沒有出現過一例業主需要補償的情況。“華農模式”爲廣州舊樓加裝電梯提供了良好範例，其中究竟有哪些值得借鑑的經驗？記者昨日到華農進行了探訪。
經驗一：多協商勤協調 化解各方矛盾
在茶山小區，今年已經85歲的華農原副校長張維球告訴記者，自己住在一樓，但卻是第一個簽字同意加裝電梯的，“因爲這是好事，不應該反對。我簽字同意後，整個樓的業主很快全部簽字了。”
茶山、嵩山住宅區電梯建設工作小組專職副組長杜校鬆說:“整個加裝電梯過程中，不利於團結的話不說，不利於團結的事不做。鄰里間總是有不同意見，但協商一致總能達成共識。”
華農加裝電梯也實實在在地顧及各方業主的利益，並自己擬了一個加裝電梯費用分攤方案。對一、二層住戶的獨特優惠，即一層住戶不列入費用分攤範圍，一次性交500元，日後的電費和維護費不用分擔，同樣享有電梯井管的共用分攤面積。二層住戶，分擔加裝電梯費用和日後的電梯使用費（即電費）的平均值，無須分擔電梯維護費。這也許是發動低層住戶踊躍參加的訣竅。第二、三層以上費用分擔級差大，越高層的費用越大。
加裝電梯新政：兩個“2/3”不變 六個新增亮點
1.爲何沿用“兩個2/3”？
在《試行辦法》中，需要達到“兩個2/3”的業主同意才能啓動舊樓加裝電梯，即“經本單元或者本幢房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。”新《辦法》沿用了這一規定。
在實際操作過程中，剩餘1/3業主持不同意見，往往造成矛盾。新《辦法》爲何沒有對此作出調整呢？市法制辦副主任劉慶國表示，沿用主要是依照法律辦事，《物權法》第76條出現新的概念——建築物區分所有權，多層多單元的建築出現後，《物權法》迴應了這一形態，這種情況區分所有權就是堅持“兩個2/3”的。與此同時，《物權法》第97條規定，對共有的不動產作出重大修繕應當經全體共有人同意。劉慶國表示，這條規定就涉及100%的問題，但這裡規定的“共有”，指夫妻或家庭成員所共有的動產、不動產，聯營、合夥所產生的共有財產等，並不是同住在一棟樓裡的業主。在對《試行辦法》和實施案例進行了研究後，我們決定還是沿用“兩個2/3”的規定。
他同時表示，剩下1/3業主利益可以通過民事行爲解決，“我們提倡的是協商，大家有事好商量，平等協商中，各方利益訴求達到平衡。在達到平衡過程中有些業主認爲自己的利益受到損害，可以再次協商，協商不成的，辦法中有指引：走民事訴訟程序，讓法院進行裁定，讓司法維護各方利益。”
2.新政有哪些新的亮點？
協商
首先，健全了協商機制，強調充分發揮基層組織作用。在舊樓加裝電梯的實踐中，各業主之間利益如何保障、矛盾如何解決是一個關鍵問題。
爲此，《辦法》多個條款對基層政府、居民委員會、原房改售房單位、業主委員會、律師事務所、公證機構等第三方參與舊樓加裝電梯的執導、協調、協商、調解及申請、見證、公證等工作進行了分別規定，進一步完善了協商機制。
《辦法》第十四條規定：業主經過協商無法達成一致意見的，可以請求居委會、原房改售房單位、業委會或者增設電梯諮詢服務機構等第三方組織協商或者調解，並由第三方出局協商情況說明或者調解意見。
分攤
第二，強化政府公共服務職能，出臺分攤比例參考標準。針對目前羣衆爭議的增設電梯可能產生的損害補償及費用分攤問題，劉慶國表示，綜合研究成果和外地經驗，堅持法定職責必須爲、法無授權不可爲，故而這次修訂中未針對民事賠償以及費用分攤制定標準。
但《辦法》加強了相關民事關係處理的指引，在費用分攤上，提出了一個參考的分攤比例：
以第三層爲參數1，第二層爲0.5，第一層爲0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個係數，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，並依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業主專有部分佔該層建築總面積的比例確定。
但劉慶國強調，這個指引不具有強制性。
資金
第三，拓寬了舊樓加裝電梯資金來源。《辦法》規定，舊樓加裝電梯所需資金，除了可以由業主按照一定比例進行分攤外，屬於房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、專項維修資金；也可以原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資；或者社會投資等其他合法資金來源。
那麼，是否可以由財政對舊樓加裝電梯給予一定的補貼呢？市法制辦副主任劉慶國表示，這不太現實，因爲原則上財政補貼是針對弱勢羣體，而加裝電梯屬改善型需求，不應動用納稅人的錢補貼。
審批
第四，簡化審批流程，提交材料兩次變一次。《辦法》將申請人分兩個階段提交申請資料修改爲可一次性提交；明確了不需辦理規劃選址、建設用地規劃許可和供地審批手續；明確了公示異議處理程序。
此外，《辦法》還提出“市質監部門應當提供有資質的既有住宅增設電梯製造、安裝、改造、修理單位名單等信息，統一向社會公佈，方便羣衆自主選擇。”對此，市質監局有關負責人表示，將在市質監局門戶網站公佈相關企業名單，同時，廣州市特種設備行業協會已收集統計了日立電梯等12家制造企業名單及聯繫方式，將通過協會微信平臺向社會公佈。
監管
第五，加強工程施工安全管理，強化監督管理責任。根據相關部門及公衆意見反映，在實踐中存在增設電梯施工安全監管不到位的隱患。
爲此，《辦法》明確，由屬地鎮（街道辦）對相關建設工程情況納入網格化管理；符合《建築工程施工許可管理辦法》規定的，應當辦理質量安全監督登記手續、申請領取建築工程施工許可證；不需要辦理建築工程施工許可證的，申請人應當辦理開工建設信息錄入管理手續。
《辦法》第二十條也規定，住建部門和質監部門應當依法開展巡查，加強施工安全和質量安全監管。
維護
第六，加強電梯後期安全維護管理，減少安全隱患。爲加強電梯安全管理，《辦法》細化了後期安全維護規定。
例如，《辦法》第七條明確同意增設電梯的業主應當以書面協議形式確定電梯使用管理者；第二十四條規定，增設電梯的業主應當共同委託物業服務企業或者其他單位管理電梯，受委託的物業服務企業或者其他單位爲電梯使用管理者，應當依照《廣東省電梯使用安全條例》的規定承擔相應責任。
市民在增設電梯初期就應當明確電梯使用管理者的產生方式，建立齊全完善的電梯管理制度，依法辦理使用登記後才使用電梯。
3.如何申請使用物業專項維修資金？
新《辦法》規定，舊樓加裝電梯可以申請使用物業維修資金。市住建委有關負責人表示，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，申請使用維修資金分爲4個步驟：
1.組織實施單位（物業服務企業、業主委員會或相關業主）提出使用方案；
2.經維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；
3.實施使用方案；
4.向廣州市物業專項維修資金管理中心申請列支。
該負責人同時表示，現在該業務由政務服務中心窗口統一收件，會在10個工作日完成，並通過銀行直接轉賬。