舊改下，老房或回春？內行建議：老房超過“這個”房齡不要輕易買

隨着房地產行業的不斷髮展，這些年來，一座座高樓大廈也是崛地而起。可以說我國的房地產行業發展也是非常迅速，然而對於之前的老房子來說，很多人已經忽略了它的存在。而對於老房子來說，一般都佔據這城市當中非常重要的地段，大多數都處於市中心的位置，可以說，老房子依舊是非常重要的。

對於現在來說，選擇購買老房子的家庭，大都是爲了讓自己的孩子，享受到更好的教育資源。畢竟對於老房子來說，地段畢竟好，附近的好學校也比較多，能夠讓自己的孩子上一個比較不錯的房子。雖然老房子的居住體驗不太好，但人們爲了自己孩子能夠享受更好的教育資源，也是願意居住在老小區當中。

對於老小區來說，老化已經非常嚴重，有些老小區居住起來已經非常不適，甚至成爲了危房。所以對於之前的老房子來說，一直都是按照棚改政策來處理的，也就是我們常說的拆遷。尤其是在2015年時，更是出臺了貨幣化棚改，讓人們拿着拆遷款自己去買房。爲什麼會選擇這樣拆遷呢？還是因爲對於當時來說，房地產行業庫存較多，不僅開發商比較爲難，就連銀行也比較爲難。因爲房子買不起去的話，房企就無法回籠資金，而對於銀行來說，也無法收回房企的貸款。

因此，棚改就變成了貨幣化棚改，也是爲了減輕房地產行業庫存的壓力。所以自2015年開始，貨幣化棚改就開始進行了。但也正是因此，拆遷戶拿到拆遷賠償後，將大量的資金投入到樓市當中，選擇買房，使得房價上漲的速度也是非常快。尤其是對於三四線城市來說，房價上漲的速度更是誇張。

公開資料顯示，2015-2020年全國棚改開工總量在3300萬套。其中2015-2017年每年棚改的開工量都在600萬套以上，三年總量1800萬套。而且棚改拆遷貨幣化安置在二線城市基本上比例在20-30%，但在三四線城市比例普遍都在60%-80%。從這當中我們就可以看出，三四線城市拆遷的規模較大。而對於那些大型房企來說，也是趁機涌入到三四線城市當中，乘了一場東風、比如恆大和碧桂園，都是在這一段時期，佈局全國小城市，使得自身坐穩了龍頭的位置。

再加上大城市限購，那些炒房客和投資者也涌入到小城市當中，選擇在小城市買房投資。這樣就更加促使了房價的上漲，使得很多小城市的房價飛速上漲，而對於本地居民來說，根本就買不起這麼高昂的房價。對於現在來說，有些小城市的房價已經接近了萬元大關，更是讓人們買不起當地的房子。

然而2020年7月20日，國家發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要對老房子進行改造，並表示要在2021年“全面推進”城鎮老舊小區改造。這句話是何意思呢？簡單來說，對於今年而言，符合舊改規定的老房子都將按照舊改來執行，對於棚改來說，已經開始退出老小區的舞臺，舊改政策登上主流。當然了對於那些危房來說，還是會按照拆遷來處理的。這就導致從今年開始，“拆遷戶”會逐漸消失。這對於樓市來說，無疑是非常好的消息，從一定程度上抑制了房價的上漲。

這對於老小區來說，無疑是非常好的消息，因爲舊改後，老小區的居住環境會得到很大的改善，居住質量也會得到很大的提升。對於那些想讓自己孩子享受到更好的教育資源的家庭，也不會再糾結居住體驗的問題，也會選擇購買老小區的房子。

不過對於購買老小區的話，需要注意一下老小區的房齡。超過30年房齡的房子儘量不要選擇了。爲什麼會這樣說呢？讓我們一起來分析一下。

對於30年房齡的房子來說，本身的房屋產權已經不多了，因爲房屋產權並不是按照房子建成開始算的，而是開發商拍下這塊地的時候，就已經開始計算了。這就導致了這個房子看起來是三十年的房齡，但實際上，這個小區房子的房屋產權已經有三十多年了。因爲開發商在拍下這塊地後，不一定會立刻建房，可能等兩三年的時間纔開始建房，再加上開發樓盤的兩年時間，所以導致房屋產權已經過去好幾年了。對於老小區來說，以後會面臨土地續期的問題。

再者就是居住環境的問題，對於房齡超過30年的老房子來說，無論是線路管道，還是各種設備都已經非常老化，就連樓體都出現了老化的情況。對於舊改來說，只能改善人們的居住環境，並不能改善樓房主體。所以對於這樣的老房子來說，即使舊改後，居住體驗方面依舊比較差。對於現在的購房者來說，肯定是讓自己的房子有一個不錯的居住體驗。就像現在的年輕人來說，寧願選擇地理位置比較差的新房，也不願意選擇市中心的老房子。

最後就是購房壓力較大，因爲對於購買老房子來說，銀行給出的估價一般都是比較低的。購房者要選擇這樣的老房子，可能要拿出一半的首付，甚至是更高。對於老房子來說，雖然居住體驗比較差，但地理位置比較好，所以導致這些老房子的價格也是不菲。因此人們選擇購買老房子的話，購房壓力很大，可能根本就無力拿出這麼多首付。而且以後想要轉手也比較困難。第一、居住體驗差；第二、首付部分較高，購房壓力太大。所以就導致了這種老房子不是很受人們歡迎，購房需求較少，很容易將購房者自己套牢。

因此，大家在買房的時候，儘量避開這些房齡超過30年的老房子。如果爲了讓自己的孩子享受到更好的教育資源的話，老房子也是可以選擇的，但要選擇那些房齡相對較小的老小區，居住體驗要比房齡超過30年的老小區好很多。

對此，你有何看法呢？