何世昌／房價上漲「縮小貧富差距」　股市卻成擴大幫兇

▲房價上漲竟有縮小貧富差距之效，而股市上漲卻使貧富差距擴大，背後原因有3。（示意圖／記者李毓康攝）

文／馨傳不動產智庫執行長何世昌

歐洲研究指出，房價上漲竟有縮小貧富差距之效，而股市上漲卻使貧富差距擴大。探究背後原因，除了多數人普遍擁有房產、房地產沒有內線，房市與股市都可依循「八二法則」，但房市爲8成賺錢，股市卻是8成賠錢。

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歐洲中央銀行（ECB）今年首度發佈「分配財富帳戶」（DWA）的實驗統計數據，DWA提供淨財富、總資產和負債數據及其組成部分。其中，家庭按照淨財富排名前5的十分位、排名後50%的家庭以及就業和住房狀況進行細分。

令人意外的是，統計顯示，歐元區房價上漲竟有縮小貧富差距之效，而股市上漲卻使貧富差距擴大。

數據顯示，近年房屋財富的成長比上市股票價值的成長分佈更加均勻，過去5年歐元區國民帳戶中家庭淨財富顯著增長（29%，即約 13.7 兆歐元），同時不平等現象略有減少，部分原因是「占人口 60% 以上的屋主受益於房價上漲」。

在此期間，他們的淨財富（每戶）增加了 27%，同時占人口40%非屋主的淨財富增加了 17%，這主要是由於這段期間觀察到的存款增加，唯存款增幅低於房價上漲，因此非屋主淨財富增加較少。

▲股市上漲使貧富差距擴大。（示意圖／記者李毓康攝）

DWA資料集還包括淨財富的吉尼係數、淨財富中位數和平均數的資料、底層50%、頂層5%和前1/50家庭持有的淨財富分額，以及債務（按家庭淨財富十分位數劃分的資產比率）。

結果顯示，歐元區2016年至2023年第二季度，淨財富分配前5%的家庭所持有的淨財富份額略有下降，但仍超過43%。同時，淨財富中位數增加了約 40%。

簡略的說，房價普遍上漲意外讓歐元區民衆的財富分配較爲平均，成爲吉尼係數下降的部份原因之一，結果與股市上漲截然不同。

過去國內有很多論者認爲「房價上漲造成貧富差距惡化」，但並未提出貼切的佐證數據。從DWA資料來看，真正造成貧富差距擴大的兇手是股票上漲而非房價。

個人認爲，房價上漲能縮小貧富差距的原因如下：

一、多數人普遍擁有房產

歐元區多數國家的住宅自有率達6成以上，僅有極少數低於5成，意味着多數民衆都擁有自住宅，而房價上漲時便雨露均沾，大部份民衆財富都有所增長。反觀能買到一支長年穩定上漲的股票，實務上相對困難。

二、房地產沒有內線

房地產市場消息面較透明，不像股市充滿內線交易疑雲，因此多數人買房能夠享受到增值利益，但股市若監管機制落實得不夠嚴格，易出現「主力割韭菜」的情況，贏家全拿，輸家落寞畢業出場，貧富差距因而加大。

三、房市與股市的「八二法則」

總有人戲謔的說，房市是「八二法則」，8成的人賺錢、2成的人賠錢；股市也是「八二法則」，但卻是2成的人賺錢、2成的人賠錢。雖然實情不見得如此，但投資股市獲利的難度通常比房市高，所以股市較易造成貧富差距擴大。

總而言之，DWA統計數據給予我們一個全新視野，重新去檢視房市、股市上演對貧富差距造成的影響，而不是在毫無數據支持的情況下，便無端臆測並得出「房價上漲是貧富差距惡化的兇手」這種結論。

▲馨傳不動產智庫執行長何世昌 。（圖／何世昌提供）

何世昌小檔案學歷：淡江大學中文系、世新大學中文研究所經歷：中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長現職：馨傳不動產智庫執行長

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