觀點直擊 | 越秀地產：房地產調整還在持續（實錄）

觀點網去年的銷售特別亮眼，越秀地產在3月26日公佈2023年全年業績，財報數據表現依然不錯。

資料顯示，過去一年，越秀地產營業收入錄得約802.2億元，同比上升10.8%。對應入賬物業收入757.2億元，同比上升9.7%，結算了316萬平方米物業面積，同比上升10.2%。

財務方面，截至期末，越秀地產三道紅線保持綠檔達標，剔除預收款後的資產負債率、淨借貸比率和現金短債比分別爲67.4%、57.0%和2.01倍。評級上，穆迪和惠譽保持了投資級信用評級。

同期，越秀地產加權平均借貸利率爲3.82%，同比下降34個基點，平均借貸成本3.63%。

得益於越秀集團和廣州地鐵雙國企股東背景，年內越秀地產融資渠道保持通暢，包括境內成功發行合共69億元公司債券，加權平均借貸年利率約爲3.37%；境外發行發行人民幣自貿區債合共34億元，加權平均借貸年利率約爲3.92%；點心債12.1億元，票面利率爲4%；

另外，越秀地產去年4月完成供股籌集資金83.6億港元。

這令越秀地產期末現金及現金等價物及監控戶存款達到約461.0億元，足以覆蓋未來一年內229.61億元到期債務。

市場應對

越秀地產目前面臨的最大問題，仍然是房地產市場的不確定性。

2023年，中國房地產行業經歷了多重考驗，儘管政策層面提供了相當程度的支持，包括多個核心城市放開了限購，但反映到市場上還有一定滯後，這裡面有消費者對未來前景的一定擔憂。

越秀地產的表現，自然也成爲市場整體趨勢的一個縮影。

一些指標上能看到，該公司2023年毛利率約爲15.3%，同比下降5.1個百分點；核心淨利潤34.9億元，同比下降17.5%；歸母淨利潤31.9億元，同比下降19.4%。

從銷售上看，越秀地產2023年實現合約銷售1420.3億元，完成年度銷售目標且增幅13.6%。

2024年前2個月，越秀地產累計合同銷售103.61億元，同比下降約54.1%，累計合同銷售面積約爲37.35萬平方米，同比下降約41.8%。

對比同期行業數據，越秀地產銷售仍然優於同行。根據國家統計局公佈的資料，去年全國商品房銷售面積和金額同比分別下降8.5%和6.5%，其中住宅銷售面積和金額分別下降8.2%和6.0%。

根據觀點指數研究院“2024年1-2月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，2024年2月份前100房企實現權益總銷售金額1408億元，同比下降61.7%，環比下降21.7%。

問題是，在行業大勢之下越秀地產如何保持優勢？

面對這樣的情況，越秀地產董事長及執行董事林昭遠表示，公司整體戰略層面還是穩中求進。

盈利能力上，堅持多管齊下，包括精準的成本投入，業務管理上務求更加高效，同時招採成本、管理成本繼續做到有效控制。

他判斷，未來一段時間國家在關於房地產融資上，會繼續提供較大的支持力度。

“總體規模未來應該穩定在7萬億或者說10億平方米的規模。”其稱，市場總體規模雖然會下降，但城市會保持分化局面，一些機會會出現在覈心城市。

主要城市的購房政策上，他相信限購政策會繼續放鬆。因此，越秀地產新一年還是會做“有價值的投資”，繼續聚焦核心城市。

銷售目標

據瞭解，越秀地產在去年將華中區域和西部區域實施戰略合併，同時武漢成爲越秀中西部區域總部。

林昭遠表示，越秀地產目前戰略是“1+3”，即大灣區加3個片區：華東、中西部、北方。這也契合公司聚焦核心城市的策略。

資料顯示，越秀地產2023年在此大基調下保持了一定的投拓動力，全年在11個城市新增28幅土地，總建築面積約爲491萬平方米，全部位於一線和重點二線城市。包括去年12月末，兩日內在廣州、合肥及西安共攬下4宗地，總成交金額約105億元。

截至12月31日，越秀地產總土地儲備約2567萬平方米，其中1075萬平方米位於大灣區，佔比約爲41.9%。另總土地儲備中95%位於一線城市和重點二線城市。

土儲素質較高，但前景籠罩在一片迷霧中，越秀地產定下了一個較爲保守的年度銷售目標。

據透露，該公司2024年銷售目標定在1470億元。按照2023年全年銷售金額1420.3億元計算，增幅爲約3.5%。

同時，越秀地產2024年可售資源約2700億元，其中大灣區佔比51%、華東21%、中西部17%、北方11%，大灣區和華東佔72%。

大灣區特別是廣州和華東是越秀兩個重點糧倉，去年兩個區域貢獻銷售1089.8億元，佔總銷售比76.7%。其中，廣州單城就貢獻了613.2億元。

越秀地產繼續聚焦兩大片區，有利於對銷售規模起到穩固的作用。另一方面，廣州目前的限購政策也進行了放鬆。

除此之外，過去在公司業務中不甚亮眼的城市更新，有望成爲越秀地產未來發展的新引擎。據悉，現時舊改業務主要集中在兩個主要的優勢城市——廣州和上海。

據透露，越秀旗下舊改項目總可售貨值約人民幣690億元，2024年計劃供地是34萬平方米，預計新增可售貨值是180億元。

管理層提及，佈局許久的廣州南洋電器廠整體簽約了已超過90%，計劃今年實行供地，預計總可售貨值約45億元。而去年10月新獲取的上海虹口舊改項目，預計總可售貨值是約30億元，也在推進當中。

作爲廣州本土房企，越秀地產在上海推進舊改項目需要發揮自身優勢。

除上述虹口舊改是國企合作項目外，越秀地產年內已與杭州地鐵、上海久事置業、上海臨港集團（越秀集團爲簽約主體）分別簽署戰略協議，尋求在產業勾地、TOD、城市更新等領域打開拿地渠道。

以下爲越秀地產2023年全年業績發佈會問答環節實錄節選：

現場提問：有消息說金融監管局正在推動銀行加速審批開發商貸款，越秀目前銀行貸款的情況怎麼樣？另外，會採取哪些措施來提升利潤質量？

管理層：去年以來，國家關於房地產融資的支持力度是比較大的。從目前看，我們預判未來一段時間應該保持目前這種狀態。

關於盈利能力，集團在這兩年一直堅持多管齊下，一是精準的成本投入，業務管理上更加高效，二是招採成本、管理成本都得到有效控制。

現場提問：能否談一下公司的組織架構調整情況？

管理層：關於組織調整，去年把中部西部進行了合併，目前整個集團應該是“1+3”，1是大灣區區，3是華東片區、中西部片區、北方片區。

這個調整也是因爲管理幅度，從我們的業務佈局看，主要在覈心城市，應該是匹配“1+3”。

現場提問：今年以來，房地產市場存在進一步下行的趨勢，越秀地產是否有做過銷售上的壓力測試？另外，REITs方面是否有更多計劃？

管理層：去年以來，行業的下行壓力在加大，其實越秀地產談不上擴張，還是堅持穩中求進。

大家可以留意一些數據，儘管行業在下行，但是去年我們在不少城市都有增長，廣州增長8個點，杭州下降了，但是北京、深圳在增長，成都在增長，重慶也在增長。

房地產市場總體規模目前有下降，但是結構性上出現優化，有些城市其實更加聚集資源。

所以，越秀地產過去幾年堅持穩中求進、堅持有價值的投資。投在什麼地方、投在哪個城市、投在哪個區域，都是前期要穿透研究的。

我們過去幾年保持了穩定的增長速度，而且也保持了適度的投資強度。

關於REITs，目前已經在梳理REITs方面的一些資產（包括租賃REITs、商業REITs），也在爭取合適的時機。

現場提問：管理層覺得核心城市的限購會不會進一步放鬆？

管理層：從目前看，調整基本還在持續，總體規模未來應該穩定在7萬億或者說10億平方米。總體規模可能有點下滑，但是各大城市區域會有一些分化。

限購的問題，我認爲會持續放鬆。國家已經明確了新發展模式，新發展模式分兩類，一類叫保障，這塊要進一步完善；另一類是市場化，市場化應該按市場規則。

我認爲這個時機是可期待的，對未來的政策放鬆，我個人是充滿信心的。