掛牌量暴增！廣州樓市取消限售，有人“前腳拿證，後腳掛售”
2022年6月初，趙飛（化名）在反覆比對幾個網紅新盤後，轉頭買入天河區某社區一套十幾年樓齡的兩房。彼時他計劃幾年後置換更大的房子，擔心買一手房出證相對滯後幾年耽誤置換。
兩年過去，眼見自家房產證即將證滿兩年，廣州卻在一夜之間官宣放開限售。
5月28日傍晚，廣州出臺系列重磅樓市政策，其一是轉讓或析產時不再審覈取得不動產權證時間。短短几天，趙飛兩年前看中卻捨棄的三個網紅新盤，陡然新增100多套房掛牌出售，均是剛拿證不久。
“前腳拿證，後腳掛售”
計劃不如變化快。
兩年前，趙飛曾在三個網紅盤富頤華庭、萬科城市之光、星樾TOD中想擇其一。彼時，三個盤的中小戶型他都能夠着，也都喜歡，但幾番盤算後，仍是咬牙多花一兩百萬元買入天河區某大型樓盤的一套二手房。
“當年限售，想着買二手房能更快證滿五年；而買一手房從收樓到拿證，再等到證滿五年，起碼得七年”。趙飛彼時自認爲收入尚可，五年後可以出手置換更好的房子。豈料兩年之間，廣州先是去年9月下旬起增值稅“5年改2年”，後是今年5月29日起全面解除限售。原來要等5年才能賣的房子，如今伴隨限售解除，已經立馬可賣。當年趙飛擔憂要等七八年後才能賣的一手新盤，如今同樣趕上放開限售，甚至早他一步掛牌上架放售。
駐紮黃埔魚珠片區的某中介經紀小楊透露，從5月28日晚到5月30日，富頤華庭在貝殼平臺上突然掛牌放售的房源接近50套。不過，除了新政放開兩天後掛售房源暴增之後，5月31日富頤華庭則未見新增掛牌，“萬科城市之光、星樾TOD也暫時少見新增”。
小楊認爲，目前新政剛出，一時半會沒那麼多人想到要賣，想賣的都已在掛牌。據介紹，截至5月31日，貝殼平臺上萬科城市之光掛牌出售房源近30套，星樾TOD是50多套，多爲證未滿兩年。
但在貝殼app，上述二手房源目前尚未完全在貝殼平臺的顯現，“由於短時間放盤太多，還來不及去拍房屋視頻”。據稱，目前貝殼內網約有18萬套二手房源在掛牌出售，除了等待拍視頻的房源外，也有其他特殊原因不展示的房源。
新政的威力清晰可見。5月27日，貝殼平臺二手新增掛牌量526套，較此前一天（491套）微增，但在28日陡增66%爲875套。在5月29日，新增掛牌量更達1371套，比28日增加57%，是5月27日的2.6倍。
5月28日晚6時許，貝殼共有145559套二手房掛牌，截至6月1日上午8點半達147074套，4天新增1515套房。由於拿證之前需要先繳稅，不少自住的業主會因此延遲拿證，這或也意味着，近期掛售放盤的網紅盤業主，不少人“前腳拿證，後腳掛售”。
踩踏式放盤，低價出走
從三個次新網紅盤的放盤價可見，普遍掛牌價比當年的一手成交價貴幾十萬元至上百萬元不等。以掛牌價算，除卻利息及所繳納的稅費，總體獲利不多。即便如此，也足以令片區出現一二手房價倒掛。
比如萬科城市之光，當前掛牌的二手次新房單價約在5.3萬至6.6萬元，富頤華庭的二手次新房單價是4.8萬至5.8萬元，而隔壁的保利圖書館一手售價爲4.2萬-5.2萬。再加上證未滿兩年需交5.3%的增值稅，且普遍由買家承擔，當中實際拉開的價差更爲驚人。但即便業主“高賣”，目前仍有買家來看房。5月31日，經紀小楊稱，已有七八組中介帶客到富頤華庭看房。
相比一手房，過去兩年買了二手房的業主更爲沮喪。
兩年前，趙飛以近600萬元所買的天河二手兩房，如今同款組團同款產品的掛牌價在400多萬元，“不算利息和稅費，相當於兩年虧了上百萬”。在此次放開限售後，趙飛一度動了“拋售套現”的念頭，但擔心“出現踩踏式放盤”，仍是hold住不動。
事實上，放開限售以來，不只次新盤大量掛牌，一些這幾年“站崗買入”二手房的業主，也有在“割肉”出逃。
在海珠區羅馬家園，當前貝殼有121套二手房掛牌放售。該小區中介小英透露，新政幾天來，小區也不斷增加放盤，當中不少是業主前幾年高價買入，較買入時折損不少。
小英介紹，今年3月下旬，羅馬家園某組團成交了一套高層東南向約92㎡的三房，業主於2017年以約430萬元買入。今年以450萬元放盤，最終以425萬元賣出，相當比去年高峰時期的成交價少收六七十萬元。當中還有一套同款的低樓層戶型，去年三四月有買家願以480萬元成交，“但業主一直咬定要500萬”，到如今，該盤的放盤價已低至385萬元，首付50多萬元就可以買到。
在經紀看來，如今掛牌房源太多，業主要想盡快出手，唯一和唯二的辦法都是讓價出售。
是“賣一買一”置換低利率還是落袋爲安？
5·28新政出臺幾天，廣州房地產市場顯然已被激活。
在二手市場，從貝殼廣州監測可見，在5月份，廣州只有5天的看房人數突破3000人，其中一天是5月1日，另外四天是國家新政出臺後的兩個週末（5月18日至19日）及上週末（5月25日至26日），這四天均是看房人數超3000人。
看房量方面，5月18日爲5月以來首次看房量突破1.5萬人次，而5月25日與26日的看房人次也連續爲15566人次、16513人次。
南都灣財社記者採訪獲悉，如今低至1.5成的首付，已令不少單身人士加速上車。除了一手住宅，鬧市中的“老破小”也受到他們的關注。
在越秀區黃花崗片區，全通地產的經紀在5月30日簽署了5·28新政以來的首單成交。全通地產總經理賴先生介紹，所成交的房子建面僅40多平方米，業主以120萬元放盤，最終談判以110萬元實收成交。而在去年，樓上同款戶型的成交價是140萬元。
買家爲一名年輕的單身女生，在5月30日第一次實地看房，結果一看即中。由於業主此前一天已外出雲南旅遊，最終由業主的兒子代爲簽署購房合同。按照該女生的計劃，首付三成30多萬元，月供以公積金足以抵扣，“比自己租房更具性價比”。
無論是剛拿證次新房，還是持有多年的“老破小”，如今都擠在二手樓房源池中待價而售。據瞭解，其中有的業主真心“賣一買一”置換；也有的是業主應新政“掛售/掛租”，以獲取多一個購房名額；也有的業主因爲在房貸高利率時進場，如今眼見利率“腰斬”式驟降，索性賣掉後再換低利率買入新房；當然，也有不少業主出於工作變動等各種原因，急於出售爲“落袋爲安”。
在經紀小楊看來，目前黃埔某網樓盤放售的業主比較多的出於兩種心理：其一，向上置換，在這波房地產市場中賺到錢了；其二，釋放資金，其資金有更有收益的用途。
但於趙飛而言，兩年前他計劃五年後賣出置換，是以爲自己的收入可以維持高位，換房相對輕鬆。但如今他的收入大減，房子租金也成爲重要收入來源，“雖說不忍賣掉，但假設有天失業，賣掉房子我還可以躺平多年”。
採寫/攝影：南都·灣財社記者 邱永芬