房地產最新定調！如何消化存量房產和優化增量住房？專家：聚焦“以舊換新”、限購鬆綁和轉化爲保障房等方向

一錘定音！政治局會議最新定調房地產。中共中央政治局4月30日召開會議。關於房地產，會議指出，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

房地產防範風險是首要任務

值得注意的是，房地產相關內容繼續放在防風險部分。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對金融界表示，房地產領域首要任務是防範系統性風險，所有政策措施需要圍繞這一目標展開。儘管已經出臺一系列前所未有的救助措施，包括歷史最低利率和熱點城市限購放鬆，但一季度房地產銷量和價格的下滑趨勢並未得到有效遏制，甚至出現了二手房掛牌量激增、價格下跌失控的情況。在李宇嘉看來，這可能加劇市場預期惡化，風險蔓延至穩健型企業乃至國企，最終可能導致行業斷崖式下滑。

58安居客研究院院長張波則指出，儘管房企“白名單”制度正逐步推廣，資金扶持力度加大，但頭部房企的負面新聞頻發，使得金融機構對房企信心下降，資金支持受限。未來，尤其是民營房企的財務風險仍需高度警惕。

存量房產消化有兩個方向

政治局會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。李宇嘉分析，這主要指向二手房去庫存，並與新房去化形成良性互動。鑑於當前二手房已成爲交易主體，其去化週期遠超新房普遍在3年以上，且價格下滑幅度更大，直接影響新房定價。他建議，應緊急處理海量二手房庫存，考慮將配售型保障房籌集與二手房去庫存相結合，利用中央政府特別債券、基金等手段，支持央企和地方國企收購二手房源，再以優惠價格配售給剛需購房者，形成資金閉環，以此穩定價格體系，進而穩定市場。

“一方面加速流通，通過提高流通率穩定價格，價格穩定了，自然掛牌量就少了，不會再恐慌地掛牌。由此，價格體系就能穩定住。傳導至新房交易、開工和供地，也能穩定住。”李宇嘉強調。

張波認爲，存量房產消化包括兩個方向，一是“以舊換新”，更好保障改善需求，同時結合部分政府牽頭收購的舊房，進入保障房體系，這一鏈條建設和打通非常重要。二是限購進一步放開，尤其是一線城市的限購門檻預計會進一步降低，帶動更多存量房產的去化。

同時，將存量房產消化和“城中村改造”相結合，盤活城市存量房產，並充分考慮更新城市面貌，強化完善基礎設施建設，改善城中村居民的居住環境，將有助於推動房地產市場的活躍，促進住房消費的增長。

如何優化增量住房供應？

關於增量住房供應的優化，李宇嘉建議依據廣義庫存調整土地供應，同時推進“以舊換新”策略。他建議，對廣義庫存（已供地未開發+已開工未批售+在售）消化週期高的城市或區域，暫停供地。“以舊換新”則需要開發商把品質好、性價比高的“好房源”拿出來，“不能把‘以舊換新’當作去庫存、去尾貨的機會。要讓‘換新’的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。”他指出。

張波則強調，增量住房優化需遵循“人、房、地、錢”聯動機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，大量中小城市的新增供給會隨着人口流入的減少同步調整，同時特大超大型城市的供給量也會隨着人羣流動的變化進行動態調整。

張波指出，增量住房還要和保障房統籌考慮，特別是在庫存高企的城市，考慮將部分新房轉化爲保障房，以解決供需兩側問題，並提升住房品質，滿足民衆對優質住房的需求。

本文源自金融界