房地產行業向“新”而行，保利發展勇立潮頭

黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》中，部署了房地產行業的發展路徑，其中提到“加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。”

這也意味着，中國房地產行業即將迎來新的發展階段。

如何在租購併舉的住房制度中構建房地產發展新模式，是當下龍頭房企探索與努力的重要方向，也是時代賦予它們的新使命。

龍頭老大保利發展，爲所有房企樹立了一個榜樣。作爲一家恪守財務紀律以及行業規則的央企，保利發展牢牢守住安全發展的底線，也持續向前追求更大的進步。

自去年登上“榜首”之後，保利發展始終保持發展和安全深度融合，同時也按照國家戰略，在保障房建設上貢獻力量。面對房地產行業的新發展格局，保利發展近年來更加註重產品和服務品質，踐行房企的社會責任。

盈利穩定 兼顧發展安全

今年上半年，房地產市場繼續盤整，部分頭部房企也錄得虧損。根據機構統計，已經發布業績預告的72家A股上市房企中，錄得虧損的房企高達47家，佔比超過六成，預計虧損額爲274.78億元～348.85億元之間。

在行業整體下行的背景下，保利發展仍然錄得不錯的盈利水平。根據保利發展此前發佈的業績快報，今年上半年，保利發展實現營業總收入1392.69億元，同比上漲1.64%；歸母淨利潤75.08億元，是行業最優的盈利區間。

保利發展能夠保持良好的盈利，核心在於投資拓展得當，財務管控也處在行業領先的水平。根據保利發展的年報，2023年全年，保利發展年實現銷售金額4222億元，位居行業第一；回籠金額4304億元，銷售回籠率102%。

實際上，去年全年，房地產行業整體的銷售額水平表現都有所回落，但保利發展穩住了陣勢，這得益於保利發展在土地市場上前瞻性的眼光。保利發展在保持投資力度的基礎上，持續發力深耕戰略和完善客研體系，嚴格落實投資定位一體化。結合區域經濟、產業、文化差異，讀懂客戶的真實需求，拿地前精準落位匹配“客戶-土地-產品”。

保利發展去年所拓展的地塊主要位於其重點關注的38座核心城市。來自年報的數據顯示，2023年保利發展新增項目103個，新增計容建築面積爲1182萬平方米，總地價1632億元，其中重點38城的拓展金額佔比爲99%；權益地價1359億元，同比提升26%，拓展權益比提升16個百分點至83%，新增項目稅前成本利潤率在15%以上。

進入2024年，保利發展繼續保持適度擴張。今年上半年，保利發展以1733億元銷售額繼續穩坐行業第一。在土地拓展上，今年上半年保利發展拿地金額爲110億元，近期拿下的多宗地塊也是可圈可點，先後獲取上海楊浦、北京海淀永豐等優質地塊，精準且持續的投資佈局，也爲公司後續高質量發展集聚動能。

此外，保利發展能夠保持領先的前提是其優秀的財務指標。去年全年，保利發展錄得經營活動現金流量淨額139億元，連續6年爲正；截至去年年底，保利發展的有息負債規模降低271億元至3543億元，綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。期末，保利發展扣除預收賬款的資產負債率67.14%、淨負債率61.2%，分別較期初下降1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28，保持在行業最優區間。

履行責任 迴歸產品與服務

房地產行業已經徹底告別“高週轉”的發展模式，房企也必然要順應時勢而轉型。作爲龍頭老大，保利發展在保持主業穩定經營的同時，也始終堅定服務國家戰略，積極探索房地產發展新模式。

在租購併舉方面，保利發展近年來不斷加強投入。截至2023年12月31日，公司共有保障性住房項目185個 ( 含配建保障性住房的項目 )，總建築面積946萬平方米。其中，已經建成保障性住房項目109個，規劃建築面積430萬平方米， 在建擬建保障性住房項目76個，規劃建築面積516 萬平方米。

品質時代下，房企的產品及服務品質，被提升至前所未有的高度。保利發展牢牢樹立以客戶爲中心的經營思想，以打造“三好”生活爲目標，通過三大業務保障體系、四大管理支撐體系和四大業務發展體系，構建公司體系化建設的頂層架構和建設藍圖，持續提升組織能力建設，增強公司核心競爭力。

在產品系的打造上，保利發展是行業中較早提出以產品制勝的房企。目前保利發展已經形成了“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，根據年報，2023年保利發展落地產品系項目79個，產品系建設進入成勢階段。保利發展注重產品多元化和價值疊加性，既要兼顧剛需、剛改、改善各類住房需求，同時更突出了優質項目的亮點特色，打造現象級優質項目標杆，市場競爭力不斷提升。

圍繞向客戶提供“好產品、好服務、好生活”，保利發展持續增強經營管理內功，建立“發展之樹”經營管理系統，在全公司系統推進體系化管理提升。通過打造項目全生命週期的管理鏈路，深化產品品牌服務標準化、投資定位一體化等，進一步提升了開發效率。2023年，保利發展完成29.1萬套產品交付，在交付量同比增加12%的情況下，客戶滿意度不斷提升。

在資本市場上，保利發展也展示了央企擔當。今年，房企爲了應對行業的發展趨勢，多數選擇不分紅保留更多現金的策略，但保利發展仍然維持穩定的分紅回報，甚至在2023年還逆勢提高了分紅比例。

2023年，保利發展向全體股東每10股派發現金紅利4.10元（含稅），以此計算合計擬派發現金紅利48.65億元（含稅），佔當年歸母淨利潤的比例爲40.31%。保利發展還表示，其原則上每年進行一次現金分紅，且2023年度至2025年度現金分紅佔當年歸母淨利潤的比例均不低於40%。

除此以外，保利發展還通過回購等措施提振股價，資本市場也給予正面評價。自去年12月至今年3月7日，保利發展通過集中競價交易方式累計回購公司股份約1.05億股，佔其總股本的0.88%，回購成交的最高價爲10.20元/股，最低價爲8.71元/股，回購均價9.53元/股，支付的資金總額約爲10億元。

面對未來，國金證券在近期的一份研報中表示，保利發展銷售規模穩居行業第一，高能級城市貢獻大；以銷定投，拿地聚焦核心城市。受益於行業供給側出清，保利發展市佔率或持續提升，2025年後業績有望企穩。