房地產不能依靠豪宅行情，何時結束深度調整？

觀點網2024年即將過半，如何看這半年仍在深度調整的房地產市場，以及未來的行業態勢？

相信大多數人都不會太樂觀——僅從數據來看，國家統計局6月17日發佈的信息顯示，1-5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。

1-5月份，全國新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%；新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。

截至5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。

下行市場的豪宅行情

具體到企業方面，觀點指數發佈的“2024年1-5月房地產企業銷售表現”報告顯示，5月份前100房企實現權益總銷售金額2410.24億元，同比下降34.15%，環比上升10%。1-5月份，前100房企累計實現權益銷售金額10577.17億元，同比下降45.3%，同比收窄兩個百分點。

前五月，僅有三家房企全口徑銷售金額超過千億，分別爲保利發展1313億元、萬科1022億元及中海1017億元。

更爲令人關注的是，作爲頭部企業，保利、萬科、中海給出的這份成績單中，仍然錄得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。

即便是這樣的表現，也需要更進一步的觀察：例如3月28日，上海新天地板塊中海順昌玖裡開盤，以196.5億銷售額刷新中國房地產開盤紀錄。

與之相類似的消息還有：4月18日，新鴻基地產旗下上海濱江凱旋門開盤售罄，單日收金70.27億元；4月21日，融創旗下上海外灘壹號院二期開盤入市，當日總成交金額99.97億元；4月25日，上海浦東新區保利世博天悅開盤去化80%，當日成交金額80.84億元；4月29日，上海徐匯濱江板塊的“香港置地啓元”搖號選房，當天銷售約44.55億元；5月16日，凱德集團上海項目“凱德·茂名公館”開盤，單日收金超31億元；6月3日，上海宸嘉100嘉佰道2小時內去化完成，收金超61億元。

無一例外，這些成交仍然火爆的樓盤都是高端改善型項目。雖然這類產品走出獨立行情，但市場成交主力的剛需、剛改項目仍然沒有起色。

甚至其他城市的豪宅樓盤，表現可能也不如上海這麼火熱。

從數年前夢想萬億的“碧萬恆”到如今的“保萬中”，對照數據很容易就能得出一個結論：現在的市場大環境，即便是頭部表現最好的一批企業，也只能維持住30%左右跌幅，其他企業的表現不言而喻。

例如受剛需市場影響特別嚴重的碧桂園，1-5月權益合同銷售額僅216.5億元，全口徑銷售金額約爲265億元。以巔峰時期的數據對比，即2018年5月，碧桂園錄得合同銷售金額771.6億元，創下單月新高，1-5月累計合同銷售金額爲3346.8億元。即便是到了2023年，碧桂園前五月權益銷售金額仍然超過千億。

而恆大早已是“暴雷”企業羣體中的一個巨大疤痕。

“天亮前的夜，最難熬”

全行業來看，從2021年的18.2萬億到2022年13.3萬億再到2023年的11.6萬億，中國房地產已經將將跌到了谷底。

2021年底，觀點新媒體在採訪野村首席中國經濟學家陸挺先生時，曾針對當時中國房地產市場達到18萬億進行了提問——這個市場規模能夠維持嗎？

陸挺當時表示，18萬億已經到了歷史最高峰，不能指望永遠這麼高，這個市場一定會萎縮。更爲關鍵的是，在市場頂點時，中國房地產企業買入了有史以來最多的土地，並將因此陷入債務困境。

2022年底，觀點新媒體再次採訪陸挺，就“房地產市場未來會有多大規模”進一步深入交流。陸挺當時表示，穩定在10萬億已經是不錯的情況。

“這是所有房地產企業都要面對挑戰的時期，如今更爲重要的是找回信心，包括企業家和消費者的信心。”但這種信心不只是來自宣傳，更來自每一個人自身的體驗與預期。

2023年底，陸挺在第三次接受觀點新媒體採訪時預測，房地產市場有可能開始出清，宏觀經濟有可能在2024年下半年或2025年真正觸底。

真正觸底，用《流浪地球2》的一句臺詞來形容，就是“天亮前的夜，最難熬”。2024年的行業走勢，似乎頗爲契合這些預測。

但深處谷底之時，我們需要堅定信心，找到向上的路。無論如何，10萬億市場仍然是一個龐大且有許多機會的市場。

隨着國家各部門5月17日聯合發佈新政，降低首套和二套房貸的最低首付款比例；央行宣佈取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。在各類政策聯合推動下，也在經濟築底的環境下，房地產市場出現了一些積極變化，市場信心修復已經可以有所期待。

新政滿月，效果仍需慢慢體現。更爲重要的是，傳統房地產開發模式正在發生變革，整個行業開始構建以城市更新、代建、租賃、資管、服務等爲新體系的高質量發展新模式。

6月19日，央行行長潘功勝在第十五屆陸家嘴論壇上發表主題演講，指出央行綜合運用多種貨幣政策工具，包括下調存款準備金率、降低政策利率、帶動貸款市場報價利率等金融市場利率下行等，爲經濟高質量發展營造良好的貨幣金融環境。

房地產方面，“推出房地產支持政策組合，包括降低個人住房貸款最低首付比例、取消個人房貸利率下限、下調公積金貸款利率，並設立保障性住房再貸款，用市場化方式加快推動存量商品房去庫存。”

在此過程中，新的機會仍在等待有準備的人。

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在“2024博鰲周”，觀點機構將以中國經濟結構性轉型升級背景爲依託，匯聚新時期的新力量，包括房地產開發、土地、城市更新、代建、產業及產業園區、物流及物流園區、商業地產及商業零售、資本與金融、物業服務、住房租賃、辦公方式、康養文旅、數字科技（含新能源）等，打造全產業鏈現場交流與合作的新平臺，探尋行業發展新力量。

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