東莞出臺樓市新政，二孩、三孩家庭放寬購房，獲證滿2年可交易，將產生哪些影響？

5月14日凌晨，東莞住建局發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知（東建〔2022〕4號）》，繼續加大鬆綁力度。

劃重點：

1、解決“一房多證”歷史遺留問題，對居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質作爲一套住房使用的，在覈驗購房資格時，該“雙（多）證房”視作一套商品住房。

2、二手房增值稅的免徵年限，從5年縮短至2年；

3、商品住房取得不動產權證從滿3年變更爲滿2年的便可以交易轉讓；

4、放寬限購範圍。對符合條件的二孩和三孩家庭（含本市戶籍及非本市戶籍），允許其新增購買一套商品住房。

5、完善商品房預售資金監管制度，在確保項目竣工交付所需資金，專款專用外，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

6、在拿地簽約並繳納不低於50%的土地出讓金後，可辦理用地規劃、工程規劃、施工報建等手續，加大助企紓困力度，加快房地產開發建設進度。

原文及其解讀如下：

各有關單位：

爲深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持剛性和改善性住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，經市人民政府同意，現將有關事項通知如下：

一、保障剛性住房需求

認真落實《東莞市住房建設“十四五”規劃》，租購併舉保障好羣衆多層次的住房需求。推進保障性住房建設，切實加強對新市民、青年人、各層次人才、中低收入戶籍家庭等重點羣體的住房保障。擴大保障性租賃住房供給，以建築面積70平方米以下的小戶型爲主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。因地制宜發展共有產權住房，加快“三限房”試點項目建設，推進存量配建安居房儘快移交和配售配租，解決本市戶籍居民和符合條件的人才的住房需求。鼓勵城市更新項目配建共有產權住房或保障性租賃住房。加大公積金支持力度，租住政府保障性住房可據實全額申請提取住房公積金，購買共有產權住房可依規申請住房公積金貸款。

二、支持改善性住房需求

結合本市實際，加強對居民改善性住房需求的分析研究，並適時優化相關政策，更好滿足羣衆多層次、差異化的住房改善需求。響應國家優化生育政策的精神，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。解決“一房多證”歷史遺留問題，對居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質作爲一套住房使用的，在覈驗購房資格時，該“雙（多）證房”視作一套商品住房。

三、滿足合理購房信貸需求

積極支持居民合理住房信貸需求。商業銀行要準確執行好差別化住房信貸政策，合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力的購房人，提升借款和還款便利度，更好滿足剛性和改善性住房需求。

四、穩定住宅用地供應

圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，優化住宅用地出讓條件，合理調控供地規模、節奏和結構。鼓勵開發企業增加中小套型普通商品住房供應。根據商辦庫存情況合理確定住宅用地商業配比。分期繳納土地價款的房地產開發項目，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》並繳納不低於50%的土地出讓金後，各相關職能部門可辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證等行政審批手續。穩妥推進城市更新工作，注重補齊設施和服務短板，建設完整的居住社區。

五、提高商品住宅品質

落實《廣東省綠色建築條例》，督促商品住宅嚴格落實綠色建築和裝配式建築相關要求。結合實際制定商品住宅必須滿足的基本品質要求，鼓勵開發企業自主提高品質建設標準，支持提高綠色建築等級、實施裝配式建築的商品住宅優質優價。購買政府認定的綠色建築商品住宅申請住房公積金貸款可依規上浮20％的額度。

六、優化預售資金監管

完善商品房預售資金監管制度，強化預售資金信息化監管。根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，合理確定商品房預售資金監管額度，確保項目竣工交付所需資金。監管額度內的資金按照工程建設進度予以撥付，專款專用，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

七、優化服務便利交易

繼續優化並定期更新“房價地圖”，進一步加強房價信息公開。建立健全部門協同聯動機制，強化信息互聯互通，逐步推行“交房即發證”。推進抵押中房屋交易，實現抵押權註銷登記、二手房買賣轉移登記、抵押權首次登記一次申請並辦。將個人住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整爲2年。商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓。

本通知自發布之日起施行，此前相關政策措施與本通知不一致的，以本通知爲準。

東莞市住房和城鄉建設局 東莞市自然資源局

東莞市不動產登記中心 東莞市金融工作局

東莞市住房公積金管理中心 國家稅務總局東莞市稅務局

中國人民銀行東莞市中心支行 中國銀行保險監督管理委員會

東莞監管分局

2022年5月14日

解讀：

爲貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，我市適時優化購房政策，自今年5月1日起恢復個稅購房政策，優化人才購房和新入戶購房等政策。結合4月29日中共中央政治局會議相關精神，我市進一步完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。經市人民政府同意，市住房城鄉建設局等八部門聯合印發了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“莞七條”），並從5月14日起施行。

本次出臺的“莞七條”堅持“房住不炒”定位，立足於綜合施策、精準調控，主要從七個方面作出優化調整：

一是保障剛性住房需求。發揮好保障性住房“兜底”作用，切實加強對新市民、青年人、各層次人才、中低收入戶籍家庭等重點羣體的住房保障。通過擴大保障性租賃住房供給，緩解新市民、青年人等羣體住房困難；通過配售“三限房”、安居房等，降低符合條件的剛需羣體和人才的購房門檻；鼓勵城市更新項目配建共有產權住房或保障性租賃住房；加大公積金對保障性住房租購的支持力度。通過夯實住房保障基礎，更好滿足剛性住房需求。

二是支持改善性住房需求。居民家庭符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質作爲一套住房使用的，在覈驗購房資格時視作一套商品住房。結合本市實際，加強對居民改善性住房需求的分析研究，並適時優化相關政策，更好滿足羣衆多層次、差異化的住房改善需求。

三是滿足合理購房信貸需求。積極支持居民合理住房信貸需求。商業銀行要準確執行好差別化住房信貸政策，合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力的購房人，提升借款和還款便利度，更好滿足剛性和改善性住房需求。

四是穩定住宅用地供應。圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，優化住宅用地出讓條件；鼓勵開發企業增加中小套型普通商品住房供應；合理確定住宅用地商業配比；穩妥推進城市更新工作。對分期繳納土地價款的房地產開發項目，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》並繳納不低於50%的土地出讓金後，可辦理用地規劃、工程規劃、施工報建等手續，加大助企紓困力度，加快房地產開發建設進度。

五是提高商品住宅品質。嚴格落實綠色建築和裝配式建築相關要求，明確商品住宅基本品質要求，鼓勵開發企業自主提高品質建設標準，支持優質優價。明確購買政府認定的綠色建築商品住宅申請住房公積金貸款可依規上浮20％的額度，增強開發企業“提品質”的積極性。

六是優化預售資金監管。完善商品房預售資金監管制度，強化預售資金信息化監管。合理確定商品房預售資金監管額度，確保項目竣工交付所需資金並專款專用，超出監管額度的資金可由開發企業提取使用。改善企業資金週轉，保障項目如期竣工交付。

七是優化服務便利交易。優化並定期更新“房價地圖”，進一步加強房價信息公開；逐步推行“交房即發證”，有效保障買賣雙方合法權益；推進抵押中房屋交易，降低二手房交易成本和風險；將個人住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整爲2年；商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓。通過系列優化措施，促進商品住房有序交易和流通。

下來，我市將繼續牢牢把握“房住不炒”定位，落實城市主體責任，加快建立房地產長效機制，適時優化調整購房政策，減輕個人住房消費負擔，進一步支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，推動東莞在“雙萬”新起點上加快高質量發展。

附上政策整理（紅色爲政策調整部分）：

樓盤：

土拍：

舊改：

交通：