跌跌不休！增城房價到“底”了嗎？

降房價，已是大趨勢。

近日廣州放鬆限價的消息瘋傳，新項目備案價由原來按樓棟均價正負6%調整爲可上浮10%、下浮20%。上浮10%不是關鍵，關鍵是可以下浮20%，例如3萬/平單價允許下調到2.4萬/平，100平的房子能一下跌個60萬。

在廣州，降得最出場的無疑是增城。

前有保利水木芳華，1.6萬/㎡橫掃朱村一手市場；後有廣州中航城，1.1萬/平成交洗劫二手交易。按照片區年初2萬/平的售價，跌幅已遠超20%。現在的增城房價到“底”了嗎？

降價早已不是單個板塊

實際上，從年初至今，降房價的範圍早已不是增城單個項目或某個片區，而是全面淪陷。

以明星板塊新塘爲例，擁有實力項目東部TOD樞紐，且地理位置上最靠近天河和黃埔科學城，承接外溢需求，然而房價跌起來，就像多米諾骨牌。

早已聞名的碧桂園雲頂，售價從4萬/平直接擊穿地價至2萬/平。去年新開盤的華潤置地公園上城，緊鄰地鐵13號線沙村站，自帶超15萬平的空中公園，售價從年初3萬+/平跌到2.6萬/平起，地鐵的抗跌定律在增城失效。近期即將推出的全新盤香江天辰，背靠20年大盤翡翠綠洲的成熟配套，教育、商業應有盡有，吹風價低至145萬/套，單價僅約1.8萬/平。而去年同屬一個項目的組團香江天賦，最高價在2.7-3萬/平。

二手無價也無市

超低置業門檻，吸引了不少人購房。上週踩盤從增城鎮龍TOD驅車一路向永寧至新塘，實探了多個網紅盤，工作日樓盤都不乏前來了解的購房者，他們多來自天河和科學城以及增城本土。

有統計顯示，8月增城新房網簽了1435套，毫無意外地繼續位列廣州全市成交量第一，且近5年未跌出過前三的位置。

相比一手市場出清的情況，二手市場可以說無價也無市。8月增城二手房僅成交了783套，僅爲新房成交量的54%，成交價格更爲驚悚——13425元/平。低價之下，成交雖有上漲，但僅到新房一半水平，更遠不及庫存量。

所以早前廣州中航城1.1萬/平的成交價在增城不會是個例，尤其在一些超級大盤上，二手傾軋非常激烈。例如位於永寧的合景譽山國際，爲3000畝綜合體項目，已開發14年，涵蓋590多棟樓房，超2.2萬戶，至今仍有新房源持續推出，均價15500元/平。目前二手放盤量367套，建成年限在2014、2017年不等。儘管業主報價不乏2.3-2.5萬/平，但無人問津，最近成交價也僅爲1.5萬/平。

增城房價爲什麼總是扶不起

目前增城二手市場還有勇氣放出2.5萬/平以上房源的業主，大概率都是見過增城最好時候的那一批，也是站崗站得最高的那一批。

細數增城近10年的樓市，房價其實一直在1-2萬/平徘徊，輝煌的時光僅在2017-2021年，出現高位破三追四。增城房價的“底”還有多深？這個深坑是怎樣形成的？

一是發展基礎差。作爲2015年才撤市並區的三線區域，增城產業、市政配套、教育等等，遠遠趕不上廣州的水平。

二是畫餅太多，房子太多。增城行政面積大，規劃了新塘、朱村、鎮龍、荔城、石灘……等多個板塊，但奈何開發實力有限，目前大部分板塊除了房子還是房子，一條地鐵21號線朱村段就盤踞了超20個盤，一段約3公里的永寧大道聚集了7個樓盤。同時，學校、公園、大型商場等基本的市政配套屈指可數，總體缺乏價值上升空間，也談不上宜居。

永和周邊密佈的樓盤

三是接不上優勢片區的東風。增城最有價值的板塊無疑是新塘，臨近天河和黃埔科學城，但實際上交通接駁並不便捷，目前僅一條地鐵13號線直通核心CBD，其餘主要靠自駕。而自駕的路網又不給力，例如寧埔大道，它是聯通黃埔和新塘的主幹道，2020年增城段通車，但至今700多米的黃埔段一直未通，來往車輛需多花30分鐘繞路10公里。

區域發展和樓市大環境雙重夾擊之下，增城房價不斷下潛是意料之內，與其說當下的房價探底，不如說是將前三四年虛高上漲的水分擠掉，迴歸各個板塊發展狀態與之匹配的價值。

以自住爲主的剛需，無疑是增城房價下調的受益者，同樣價格更多、更優選擇，此前買不起的新塘、預算cover不住的地鐵盤、高端盤都可以納入考慮。

國慶黃金週就要來，你打算去增城看房嗎？歡迎評論區留言分享。