底價成交與濱江補倉 華東三城土拍衆生相

觀點網 一天時間內，杭州、南京及蘇州三座城市各上架出讓多宗土地。

11月20日，南京江寧區域出讓9幅地塊，全部底價成交，包括7幅住宅用地、1幅老年公寓用地、1幅社區中心用地，總用地面積約36.4萬平方米，總成交價47.87億元；隔壁蘇州也放出2宗宅地，均以底價成交，據悉，地塊總土地出讓面積8.01萬平方米，總起始價約11.05億元。

同日，杭州土地市場也進行了3宗住宅用地出讓，分別位於上城區、蕭山區，及錢塘區下沙單元，總用地面積約7萬平方米，總起拍價39.57億元。與南京不同，由於有奧體望闕南地塊坐鎮，杭州土拍熱度不減十月。最終，濱江集團以39.54億元競得該地塊，溢價率達33.85%。

底價成交下的南京蘇州市場

觀點新媒體注意到，南京此次土拍地塊均位於江寧區，包括主城東山2宗、正方新城2宗、未來科技城1宗、將軍山片區2宗低密宅地、湯山1宗低密老年公寓地塊、江寧濱江1宗低密地塊。

具體來看，江寧濱江G38宅地被南京濱盛置業有限公司摘得，總價3.4億元成交，樓面地價約5491元/平方米，出讓面積4.12萬平方米，容積率1.5，地塊掛牌起始價3.4億元，樓面價5491元/平方米。事實上，於2023年12月，江寧濱江區域內啓動了商品房房票安置，魯能硅谷公館、中北三盛汝悅銘著、大華錦繡前程等區內住宅項目在經過房票安置商品房工作後，去化情況較穩定，據資料顯示，截至2024年7月中旬二輪房票安置選房後，上述項目開發商合計換置商品房1054套，消化約合10.8萬平方米麪積。

此外，中天美好集團有限公司、南京上元城市建設發展有限公司聯合底價拿下東山G55地塊，總價5.63億成交，樓面地價約1.15萬元/平方米。該地塊位於江寧主城東山街道板塊，周邊公共配套較爲完善，包括上元中學、文靖東路小學等教育配套。

值得注意的是，中天美好並非首次入駐江寧區域。2024年8月，中天美好還聯合南京上元城市建設，以總價4.72億元購置江寧東山G17地塊，成交樓面價1.15萬元/平方米。

本場土拍中，成交價最高的要屬上秦淮G60宅地，該地塊被南京新都市建設發展有限公司摘得，總成交11.95億元，樓面地價約1.18元元/平方米。與江寧濱江G38宅地相似，該地塊爲低密度宅地，容積率1.6，地塊臨近南京未來科技城、秦淮生態溼地，周邊包括砂之船奧特萊斯、上秦淮小學東外分校，以及目前在建的未來科技城初級中學、江寧婦幼保健院，生活配套完善。

值得注意的是，蘇州此次放出的地塊同爲低密度宅地。地塊均位於虎丘區，均以底價出讓，成交總價11.05億元，平均樓面價1.16萬元/平方米。其中，太湖科學城28號地塊位於蘇州高新區太湖科學城惠東路南、東渚河綠化地西，出讓面積4.05萬平方米，建築面積4.14萬平方米，容積率1.02，成交總價5.17億元，成交樓面價1.25萬元/平方米，由江蘇興宸房地產開發有限公司，蘇州科技城城鄉一體化發展有限公司聯合底價競得。

滸關29號地塊位於蘇州中環北線西、中虹路北，總用地面積3.95萬平方米，容積率1.35，30%。觀點新媒體獲悉，該地塊於今年進行過規劃調整，由原工業用地調整爲二類居住宅地及商業辦公混合用地及生產研發用地。周邊在售新盤房源較多，包括仁恆瀾庭敘、蘇高新山語瀾院等項目。

濱江大本營補倉進行時

杭州拍地則是另外一番景象。

最受關注的地塊錢塘區下沙單元QT010110-16地塊，成交溢價率就達到64，55%。該地塊用地面積1.38萬平方米，規劃建築面積1.79萬平方米，容積率1.3，起始價2.71億元，起拍樓面價1.51萬元/平方米。經過35輪競價，地塊由自然人洪禮昌以總價4.46億元拿下，成交樓面價2.48萬元/平方米。

觀點新媒體查閱資料得知，洪禮昌爲浙江龍德環保熱電有限公司的董事，該公司總部位於杭州。事實上，自然人摘地在當前土拍市場上相對少見，據業內人士表示，以自然人的名義拿地，有助於減少開發公司註冊成本，以及增加拿地靈活性。

據悉，該地塊周邊的金沙湖北翼馭遠久映頌月府地塊，由杭州本土房企馭遠以3.7億元拿下，樓面價達到3.17萬元/平方米，項目主推8幢聯排產品，於2024年10月開盤。

上城區石橋單元XC0805-R21-06地塊沒有掀起大水花，用地面積2.58萬平方米，規劃建築面積5.43萬平方米，容積率2.10，起始價7.32億元，起拍樓面價1.34萬元/平方米。最終，經過2輪競價，興耀房產以總價7.37億元競得該地塊，溢價率僅0.68%。

與上述地塊相反，蕭山區奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊引來10家以上房企競奪，包括濱江、綠城、大家、興、保利、中海、招商、華潤等，起始價就達到29.54億元，經過49輪競價，地塊最終由濱江集團以總價39.54億元競得，成交樓面價4.82萬元/平方米，溢價率33.85%。

高昂的樓面價，助力地塊成爲錢塘江南岸的新地王，蔗農用地面積3.04平方米，規容積率2.70的低密度宅地，臨近文淵實驗初級中學、奧體印象城等教育商業配套，周邊紅盤圍繞，包括攬奧望座和興耀望闕。

其中，同樣爲濱江旗下的攬奧望座項目於2022年12月開盤，彼時放出的92套房中，約有2000組提交報名，共1267人入圍，中籤率約7.26%，觸發限售五年。

興耀望闕項目於2023年進行三次開盤，均觸發社保排序和5年限售，整體中籤率分別6.84%、6.13%、5.47%。觀點新媒體注意到，興耀·望闕開發公司股東，即杭州癸祥企業管理諮詢有限公司此前曾進行股權變更，杭州金秋置業由原先佔股17.2%降低爲12.2%，同時新增一位股東-也是濱江集團。

攬奧望座、興耀望闕，再加上今天摘得的蕭山區奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊，濱江已在不知不覺間完成擴充奧體板塊的土儲，伴隨當下杭州放開新房限價，該板塊內的樓面價格上限或許會呈正向波動。

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