濱江舊改踩雷：兩個項目虧掉一年利潤

鋒靂 王文華

20多億追償進展爲何不向廣大投資者報告？

杭州本土房企濱江集團的投資者提出了這樣的質疑：“2021年半年報中爲什麼沒有提及深圳安遠和上海湘府兩項訴訟後續進展？或許沒進展，也應向廣大投資者報告一下公司追償的努力工作情況，畢竟20多億錢啊，公司辛苦一年的利潤”。

對此，濱江集團回覆稱，深圳安遠案件已調解結案，上海湘府案件已裁決結案，執行如有最新進展，公司將按照相關規則予以披露。

濱江2020年財報顯示，公司應收285.96億元，歸母淨利潤23.27億元。

上述提到的深圳安遠和上海湘府兩項訴訟背後，牽涉的金額累計高達21.1億元，幾乎相當於濱江集團一年的利潤。

深圳安豐工業園：合作方捲入行賄案

安豐工業園舊改地塊是濱江集團進入深圳的首個項目，然而這第一個項目就失利了。

隨着土地資源日益稀缺，房企由於擴張的需要，舊改市場成了獲取土儲的另一種方式。2015年底，深圳興起了“工改熱”，工改項目成爲房企眼中的香餑餑。

工業用地地價便宜，產權單一，加上當時政策寬鬆，工業用地在功能改變、規劃調整上有很大空間，項目中的部分研發用房可轉化成住在項目對外出售。

衆多房企蜂擁而至，但並非易事。截至2016年底，至少60家外地開發企業因無法通過招拍掛或介入舊改搶灘深圳市場，只得另闢蹊徑通過合作、收購等形式涉足工改。其中，濱江集團便是其中之一。

2016年，濱江集團與深圳安遠控股合作成立項目公司深圳濱安，合作開發深圳龍華區安豐工業區地塊，其中濱江和安遠分別持股70%、30%。

安豐工業區項目佔地10萬平方米，改造前是廠房和宿舍樓。該項目有住宅建設指標，並按工改規定有30%的商務公寓指標。

項目由濱江操盤並表，安遠負責根據深圳城市更新政策向相關政府機構申報和辦理項目的更新改造開發手續，將項目土地的城市更新單元規劃調整批准爲商業、住宅開發單元。

2016年11月，濱江向安遠借出資金11.6億元，包括以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》項下信託受益權，以及向安遠提供一筆3億元的資金支持。

按照規劃，在安遠完成項目獲批後，11.6億元的融資支持可全部直接轉爲濱江應承擔的項目地價一部分。

然而，計劃趕不上變化，市場突然變天了。2017年，深圳出臺“史上最嚴工改政策”，禁止將廠房改爲公寓，研發用房和配套設施建築平面不得采用住宅套型式設計。

時間過去近兩年，安豐工業園區舊改項目卻沒有任何進展，甚至前期項目審批手續都未落實。2018年4月，濱江將安遠告上法庭，表示因安豐舊改項目遲遲未能推進，集團決定退出該項目並要求其歸還11.6億元的融資款。

借時容易還時難。安遠實控人陳族遠身陷囹圄。出借的款項遲遲未能收回，濱江只能自認倒黴，並在2019年的年報中計提了7.24億減值。

對於7.24億壞賬，深交所要求濱江自查安遠控股與濱江董監高及關鍵崗位人員之間是否存在關聯關係。濱江回覆表示，安遠控股與公司董監高及關鍵崗位人員之間不存在關聯關係。

公開資料顯示，安遠控股實控人爲陳族遠，潮汕商人，靠基建、礦業等起家，涉足地產、水電等產業，曾捲入多起官員行賄案。

不論濱江是項目判斷失誤還是對合作方盡調失察，但終究苦果還是自己吞。

再次踩雷上海湘府

“人不能兩次踏進同一條河流”，但同樣的失誤，濱江犯了兩次。

2016年12月， 濱江以7.98億元收購中崇集團旗下上海中崇安防工程有限公司持有的湘府房地產開發有限公司10%股權，併成立合資企業中崇濱江和浙銀上海湘府城建公司，共同開發湘府花園三期項目。

資料顯示，湘府花園三期爲舊改項目，佔地面積約7.5萬平方米，地上可售住宅建築面積約9萬平方米，商業辦公約3萬平方米。湘府花園是濱江代建項目，代建管理費3.3億元。

爲了加深與中崇合作，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，並向中崇集團相關公司借款7.06億元。

然而，項目尚未完工，中崇便陷入流動危機。濱江將中崇告上法庭，雙方多次對簿公堂，又經歷了撤訴和解。

2020年三季報顯示，中崇集團需支付濱江集團2004.8萬代建管理費，濱江還持有包括古北中央公園項目公司上海湘府房地產、上海崇斌建設以及中崇集團三個公司合計9.5億元的債權。

據悉，湘府花園三期項目名稱爲“古北中央花園”，媒體報道稱，濱江與中崇和解後，項目於2020年11月預售開盤，12月取證認籌。不過項目代建方已經換成金茂，沒有了濱江的身影。

至於累計近10億的代建費和債權的進展，目前仍未可知。但濱江終究是竹籃打水一場空。