北京商業地產市場分化：寫字樓租金承壓，零售市場租金接連攀升

本報記者 王登海 北京報道

在經濟復甦和市場需求的雙重影響下，北京商業地產市場租金正在經歷一場深刻的調整。寫字樓市場租金持續承壓，業主們不得不採取更爲激進的措施來吸引和保留租戶。與此同時，零售市場卻呈現出截然不同的景象，租金連續上漲，顯示出市場的復甦和活力。

“2024年以來，北京經濟延續恢復態勢，政策的持續發力逐步顯現效果。企業整體的辦公需求釋放較緩，但租金持續調整預計將在下半年對市場活躍度的提升產生積極影響；北京零售市場保持穩健復甦，爲頭部項目帶來業態調改契機。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

《中國經營報》記者關注到，自2022年以來，北京寫字樓市場便步入了需求瓶頸與租金下行並存的週期，業主提供的續租優惠力度逐步增大，而零售地產市場展現出更加活躍的態勢，市場租金連續四個季度實現上漲。

寫字樓租金繼續下調

北京寫字樓市場正處在持續下行通道中。

“在需求不足的市場環境下,業主在繼續下調租金以吸引新租需求的同時,於續租方面也開始提供租金優惠以維持租戶穩定性。”仲量聯行的報告指出，北京寫字樓市場的需求疲軟使得大部分業主持續給出激進的續租條款，續租租金與新租租金之間的價差進一步縮小。

事實上，自2022年以來，北京寫字樓市場便步入了一個需求瓶頸與租金下行並存的週期。今年以來，北京寫字樓市場繼續承壓。

根據仲量聯行的數據，截至6月底，全市甲級辦公樓市場空置率小幅上升至12.1%，平均租金持續震盪下行。在租金方面，全市甲級辦公樓市場平均租金環比下降3.3%，同比下降12.7%。

“需求復甦或需更長時間，全市租金調整期預計將在2024年持續。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示。

“2024年將有大量租約到期,或可爲市場帶來新的需求機遇，同時，在經濟復甦基礎上，有待進一步夯實市場環境。另外，企業在作出重大搬遷決策時亦更加謹慎，租約到期後原地續租比例預計會在2024年明顯升高。”張斯亮認爲，需求持續承壓下，業主預計將提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶，全市租金將在2024年進一步下探。

零售市場活躍

與寫字樓市場相比，北京零售地產市場展現出更加活躍的態勢，市場租金連續四個季度實現上漲。

仲量聯行的報告顯示，新租主力集中在餐飲、女裝和生活方式業態。其中，價格實惠並能產生高頻消費的零售品牌積極在北京擴張，爲頭部商場的業態調整注入新動能。

不僅如此，旺盛的需求同樣惠及郊區市場中近期開業的新項目，幫助其順利去化前期空置面積。第二季度郊區市場淨吸納量達24.93萬平方米，而2024上半年郊區市場的淨吸納量已接近2023全年水平。

需求穩健復甦下，供應波峰僅對市場造成短期影響，供需格局保持平衡。數據顯示，二季度北京零售地產市場共有三個新項目開業，總面積達38.5萬平方米，創下近年單季度供應量新高。體量較大的新項目未實現滿租開業，導致郊區空置率短期承壓，上升1.4個百分點至7.8%。

數據還顯示，截至二季度，北京零售地產市場市區租金環比上漲0.9%，郊區租金環比上調1.8%。但是，即便全市租金已連漲四個季度，相較於疫情前的租金水平，仍有15%左右的缺口，處於低位復甦階段。

“時尚和餐飲等多個領域的頭部品牌宣佈了2024年擴張計劃，提升了市場對租賃需求的信心，這部分旺盛需求將助力去化郊區市場93萬平方米的未來供應。因此，到2024年年底，郊區空置率預計僅同比上升0.2個百分點，保持在健康合理區間。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：張國剛）